圳市经济特区住宅区物业管理条例全文

　　第四章　业主公约

　　第三十三条　本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

　　第三十四条　业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。

　　业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

　　第三十五条　业主公约应当包括下列内容：

　　(一)住宅区名称、地点、面积及户数;

　　(二)公共场所及公用设施状况;

　　(三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;

　　(四)业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;

　　(五)业主参与住宅区物业管理的权利;

　　(六)业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;

　　(七)住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交;

　　(八)业主在本住宅区内应遵守的行为准则;

　　(九)违反业主公约的责任;

　　(十)其他有关事项。

　　第三十六条　业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

　　业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。

　　第五章　住宅区的使用及维护

　　第三十七条　移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设资料：

　　(一)住宅区规划图、竣工总平面图;

　　(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

　　(三)地下管网竣工图;

　　(四)其他必要的资料。

　　开发建设单位应按规定或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。

　　第三十八条　业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：

　　(一)未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;

　　(二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;

　　(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;

　　(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;

　　(五)不得侵害他人的正当权益。

　　第三十九条　房屋的维修责任，按下列规定划分：

　　(一)室内部分，由业主负责维修;

　　(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

　　住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪用他用。

　　第四十条　住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。

　　人为造成公司设施损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿损失。

　　第四十一条　住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。

　　第四十二条　业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。

　　业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次;期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷;经市、区住宅主管部门同意，可以延期。

　　前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。

　　第四十三条　房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮;应由业主修缮的，其费用由业主承担;应由物业管理公司修缮的，其费用由物业管理公司承担。

　　前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。

　　第四十四条　住宅区禁止下列行为：

　　(一)践踏、占用绿化地;

　　(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;

　　(三)乱抛垃圾、杂物;

　　(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;

　　(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;

　　(六)聚众喧闹;

　　(七)随意停放车辆和鸣喇叭;

　　(八)发出超出规定标准的噪音;

　　(九)排放有毒、有害物质;

　　(十)经营业主公约所禁止的行业;

　　(十一)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

　　第六章　住宅区专用基金与专用房屋

　　第四十五条　开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。

　　公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

　　第四十六条　公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专账管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。

　　公用设施专用基金管理办法由市政府制定。

　　第四十七条　开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

　　第四十八条　开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。

　　上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。

　　上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。

　　第四十九条　本条例施行前移交使用的住宅区，未按规定计划要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目;未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。

　　第五十条　住宅区的'公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支账目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。

　　委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细账目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。

　　业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。

　　第七章　法律责任

　　第五十一条　业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

　　未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳;逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。

　　物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第五十二条　业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十三条　违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。

　　第五十四条　物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款;情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目：

　　(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的;

　　(二)改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支账目的;

　　(三)改变专用房屋的用途，未按规定使用的;

　　(四)管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。

　　第五十五条　开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期履行;逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款;情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。

　　第五十六条　业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按照下列规定予以处罚：

　　(一)违反本条例第二十条第(三)项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款;

　　(二)违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款;

　　(三)违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷;逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款;

　　(四)违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以并处一百元以上二千元以下的罚款。

　　第八章　附则

　　第五十七条　市政府可根据本条例制定实施细则。