黑河市物业管理实施细则「全文」
第六章 物业服务
第三十八条 物业服务包括指定性服务、协商服务、特约服务。指定性服务是物业服务企业应当向业主提供的公共性服务;协商服务是物业服务企业与业主(业主委员会)，根据双方意愿协商确定的服务或物业服务企业与业主服务的相关专业单位，根据双方意愿协商确定的为业主提供委托性的公共性服务;特约服务是指物业服务企业与个别业主，根据双方意愿协商确定的指定性、协商性以外的为个别业主提供的服务。
第三十九条 指定性服务包括以下内容：
(一)建筑物共用部位的养护、维修(详见黑市房改发[1993]3号文件);
(二)公共场地的养护，维修;
(三)供水、排水、供电、通讯、集中供暖等共用设备设施的养护、维修;
(四)公共环境卫生的清扫、保洁;
(五)物业档案资料管理;
(六)政府规定的其他内容。
第四十条 协商性服务包括以下内容：
(一)服务区域内的安全防范;
(二)车辆停放管理;
(三)公共区域的环境绿化;
(四)接受相关单位有偿委托，代收代缴相关费用;
(五)接受相关单位有偿委托，对建筑物附属的供水、排水、供电、通讯和集中供暖等共用设备、设施的养护、维修。
第四十一条 物业的维修责任，按照下列规定划分：
(一)自用部分(详见黑市房改发[1993]3号文件)由业主负责，也可以有偿委托物业服务企业养护、维修;
(二)指定性服务由物业服务企业负责，费用由业主承担;
(三)法定保修期内的自用部位、房屋附属的自用设备设施，以及房屋共用部位、房屋附属的共用设备设施的维修养护或更新，由法定的责任单位负责。
第四十二条 物业的共用设施、公共场地因人为原因损坏的，由责任人维修、更新。
房屋的共用设施、设备维修时，相邻业主应当予以配合，不得阻碍。因阻碍维修造成设备设施损坏或者其他经济损失，责任人应当承担赔偿责任。
因物业维修、装修造成相邻业主自用设备设施损坏的，责任人应当负责修复或者赔偿。
由非人为不可抗力造成物业严重损坏，危及业主及其他人员安全的，物业服务企业应当立即采取措施，及时修复，否则其后果由物业服务企业承担。
第四十三条 供水、排水、供电、通讯、供暖等有关专业单位，在物业服务区内开挖路面或者进行其它施工时，应当事先通知物业服务企业，并保证工程及时竣工，同时由施工单位负责恢复原貌。
第七章 前期物业管理
第四十四条 新建房屋出售单位应当在出售房屋前制定房屋使用说明书和房屋质量保证书，与其选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务合同，物业销售单位或物业服务企业按物业前期管理服务合同和预购房户签订物业管理前期服务协议，并报市房产部门备案(物业管理前期服务协议内容详见黑市房字[2000]第15号文件，物业管理前期合同按市房产局转发示范文本签订)。
新建房屋出售单位与房屋买受人签订房屋预(购)售合同，房屋使用说明书、房屋质量保证书和前期物业管理服务协议作为合同的附件。
第四十五条 新建房屋出售单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第四十六条 物业自用户进住至业主委员会成立前，由房屋出售单位负责物业管理，或者委托物业服务企业进行前期管理。业主委员会成立后，在选聘物业服务企业时，在同等条件下，应优先聘用进行前期管理服务的物业企业。
公有住房出售后，没有委托物业管理的，由公有住房出售前的管理单位实施物业管理。
第八章 物业维修基金
第四十七条 公有住房出售后，售房单位按不低于售房款的25%比例提取公有住房售后维修基金，用于物业共用部位和相应共用设施设备的维修、养护和更新，不得挪作它用。
新建商品房(含经济适用住房和集资合作建房)按建设部规定提取。
第四十八条 维修基金以业主委员会名义存入金融机构，设立专门账户。所计取的利息应计入维修基金。
维修基金按栋立账，按户核算。
第四十九条 维修基金不足时，业主委员会可按照建筑面积比例，向业主分摊收取。业主应当及时足额交纳。
业主转移物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，并随之转让受让人。维修基金收支账目，接受业主的监督。
第九章 物业服务费用及服务用房
第五十条 房屋出售单位(含经济适用住房和集资合作建房)按建筑面积每平方米1.5元比例，向物业管理区域提供物业管理用房资金。用该资金解决物业管理用房，该用房属业主共有，由物业服务企业无偿使用并负责无偿维修、养护。
物业服务用房资金可摊入销售成本。
业主转让物业所有权时，其物业服务用房的产权份额同时转移。
未经业主委员会同意和市房产部门批准，不得改变物业服务用房的使用性质。
第五十一条 物业服务费用由物业服务企业按照物业管理服务收费的规定向业主和使用人收取。
物业管理服务收费遵循合理、公开以及管理服务水平相适应的原则，根据所提供的服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商议价。具体管理办法由市物价部门会同市房产部门另行制定。
第五十二条 业主应及时、足额交纳物业服务费用。
对已实行物业服务，但尚未出售的空置物业或已购置尚未使用的物业，由物业所有权人按正常服务收费标准的50%交纳物业服务费用。
第五十三条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期不得超过3个月。
第五十四条 物业服务企业应向业主公布实际收取的物业服务费用项目和标准，否则业主有权不支付物业服务费。
物业服务企业在物业服务委托合同约定，或者收费项目规定范围以外，自行提供服务，未经业主或业主委员会认可的，业主可以不支付物业服务费用。
第五十五条 对实行政府定价的物业指定性服务，当政府定价低于指定性服务社会平均成本时，应对相应的物业服务企业这部分服务免收交营业税。
第十章 法律责任
第五十六条 业主、使用人违反业主公约的，应承担相应的民事责任。业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业服务委托合同交纳物业管理服务费的，物业服务企业可按约定加收违约金或依法追交。
物业服务企业违反物业服务委托合同的约定，应承担相应的违约责任;造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会做出的决定违反本细则的，市房产部门责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。
第五十八条 物业服务企业违反本细则第十九条一款、第二十二条的，由市房产部门责令限期补办手续，逾期不办的，责令其停止违法活动。
第五十九条 违反本细则其他条款有关规定的，由市房产部门责令停止违法行为，限期改正。
第六十条 房屋开发建设单位(含经济适用住房、集资合作建房单位)不按本细则提供物业管理费用和物业管理用房资金的，由市房产部门责令限期履行，逾期不履行的，市房产部门申请人民法院强制执行。
第六十一条 物业服务企业不服市房产、物价行政管理部门行政处罚的，可依照《行政诉讼法》、《行政复议法》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
业主、使用人不服物业服务企业做出的物业管理决定的，可依《行政诉讼法》、《行政复议法》的有关规定，向市房产管理局投诉，由市房产管理局做出裁决，不服裁决的可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
逾期不申请复议或者不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定机关申请人民法院强制执行。
第六十二条 市房产部门、有关管理部门工作人员循私舞弊的，由上级主管部门或所在单位给予行政处分;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第十一章 附 则
第六十三条 对不按规划、设计标准建设或配套设施不全、不具备物业服务基本条件的住宅小区，应通过追补开发建设单位历史欠账、使用物业服务维修基金、拨付一定比例公房出售资金、产权人部分出资、城建维护资金投入等渠道，进行投资改造，使其达到物业服务的基本条件。
第六十四条 本细则由市房产局负责解释。
第六十五条 本细则自发布之日起执行。
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