房地产估价师《基本制度与政策》综合分析题

　　综合分析题(一)

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积9㎡，分摊共有建筑面积13㎡。

　　1.下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为( )。

　　A.商品房预售合同未经备案，合同无效

　　B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

　　C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让

　　D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

　　2.李某所购房屋的建筑面积为( )㎡。

　　A.70

　　B.76

　　C.83

　　D.92

　　3.签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请( )。

　　A.房屋预告登记

　　B.房屋所有权初始登记

　　C.房屋转移登记

　　D.商品房预售合同登记备案

　　4.按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的'表述中，正确的为( )。

　　A.李某按成交价1%缴纳契税

　　B.房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税

　　C.李某抵押该房，减半征收印花税

　　D.李某出租该房，免征个人所得税

　　综合分析题(二)

　　2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

　　5.该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为( )万元。

　　A.0

　　B.6000

　　C.6475

　　D.8000

　　6.人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由( )参照评估确定。

　　A.人民法院

　　B.估价机构

　　C.拍卖师

　　D.开发商

　　7.首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于( )万元。

　　A.4352

　　B.4800

　　C.5120

　　D.5440

　　8.如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为( )。

　　A.无效应价

　　B.有效应价

　　C.可以成交的价格

　　D.不确定

　　9.如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为( )年。

　　A.35.5

　　B.45.5

　　C.50.0

　　D.65.5

　　综合分析题(三)

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。

　　10.该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。

　　A.采取人工加固措施

　　B.降低地下水位

　　C.用大型土石方修筑地基

　　D.按条形基础砌筑

　　11.该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )㎡。

　　A.2916.67

　　B.3250.00

　　C.3437.50

　　D.3500.00

　　12.乙公司筹集建房资金利用的信用形式为( )。

　　A.银行信用