2017房地产估价师《案例与分析》真题训练及答案（单选题）

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2017房地产估价师《案例与分析》真题训练及答案（单选题）

　　单选题

　　(一)

　　1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

　　1.【题干】本次住宅转让估价的估价对象范围应为(　)。

　　【选项】

　　A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

　　B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

　　C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

　　D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

　　【答案】B

　　【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是1/10的广告位的收益权。

　　【考点】

　　2.【题干】该估价项目最适宜采用的估价技术思路为(　)。

　　【选项】

　　A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值

　　B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

　　C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

　　D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

　　【答案】C

　　【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

　　【考点】

　　3.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为(　)。

　　【选项】

　　A.按市场租金评估该广告位收益价值

　　B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

　　C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本

　　D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

　　【答案】B

　　【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。

　　【考点】

　　4.【题干】对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为(　)。

　　【选项】

　　A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

　　B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

　　C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

　　D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

　　【答案】A

　　【解析】抵押价值评估时，估价对象为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。

　　【考点】

　　(二)

　　某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

　　5.【题干】本次估价的对象应包括(　)。

　　【选项】

　　A.土地使用权、平房、简易房、水井

　　B.土地使用权、平房、水井

　　C.土地使用权、平房、水井、围墙

　　D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙

　　【答案】C

　　【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

　　【考点】

　　6.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为(　)。

　　【选项】

　　A.采用批量估价方法进行评估

　　B.采用标准价调整法进行评估

　　C.选用适宜估价方法进行个案评估

　　D.采用假设开发法进行个案评估

　　【答案】C

　　【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。

　　【考点】

　　7.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是(　)。

　　【选项】

　　A.周边带院落的类似平房

　　B.周边不带院落的类似平房

　　C.周边新建商品住宅

　　D.周边成套二手住宅

　　【答案】A

　　【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。

　　【考点】

　　(三)

　　甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

　　8.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为(　)。

　　【选项】

　　A.比较法和收益法

　　B.成本法和假设开发法

　　C.比较法和成本法

　　D.收益法和成本法

　　【答案】D

　　【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。

　　【考点】

　　9.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是(　)。

　　【选项】

　　A.5栋共计5230m2的建筑物