2014年房地产估价师《案例分析》真题答案

　　一、单选：

　　1、区位

　　2、应充分考虑租约

　　3、规划条件

　　4、2014-4-15

　　5、市场背景分析

　　6、三手房交易量

　　7、整体估价，折现到整个开发活动起始点 8、各期销售时的市场价格分别折现到估价时点 9、销售费用、销售税费、购地税费

　　二、指错题有几处很明显的错误：

　　1、缺附件

　　2、封面应该是“估价报告出具日期”

　　3、缺实地查勘期

　　4、估价方法和估价结果中，选择的两个估价方法不一致

　　5、不可预见费(1)+(2)*3%，计算得数错了

　　6、成本利润率取值基数错，不应该有销售税费

　　7、结果报告缺单价8、收益法总收益计算中缺少押金和租金利息收入

　　9、剩余收益年限错，应该是41年

　　10、收益法公式取每年净收益不变无依据11、估价方法中缺少不选用方法的理由

　　12、建安费计算错，不应该用总面积，应该把动力车间的面积减去还有一个是什么来着，实在想不起来了

　　13、抵押估价遵循谨慎原则，应考虑租约，不能对已知事实做违背事实的假设。

　　14、年总收益计算错误应该为总收益*(1-1%-1%)而不是总收益*(1-1%)*(1-1%)

　　15、投资利息中，假定开发期间税费在开发期初一次性投入错误

　　16、附属工程费计算结果错误 (我算了几次都不对)

　　三、问答题：

　　甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/㎡。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/㎡，其余14无人承接，退还给甲公司。

　　当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/㎡，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

　　答：1.乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。

　　一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;

　　二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同;

　　三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响;

　　四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量;五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/㎡，售出6栋的平均价格为3860元/㎡，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。这是模拟题口答案，应该可以借鉴

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