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2016房地产估价师《经营与管理》章节试题与答案
第六章经济评价指标与方法
一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
正确答案:A
解题思路：(10-5-2)÷(60-20)=7.s%/税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。
2.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
正确答案:D
解题思路：资本金利润率一年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000=35%。
3.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%
正确答案:D
解题思路：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金×100%，则资本金利润率=600÷2000=30%。
4.甲乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )。
A.市场
B.财务
C.政策
D.经营
正确答案:B
解题思路：资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。
5.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( )。
A.社会平均收益率
B.通货膨胀率
C.项目基准收益率
D.国民经济增长率
正确答案:C
解题思路：财务净现值的计算公式为：式中NPV-项目在起始时间点的财务净现值;i-基准收益率或设定的目标收益率。如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。
二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
6.下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有( )。
A.购买-持有-出租-出售
B.购买-更新改造-出售
C.购买-更新改造-出租-出售
D.开发-销售
E.开发-持有-出租-出售
正确答案:DE
解题思路：购买模式下的现金流出体现为购买成本，而土地成本是隐含在购买成本中的。
7.关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有( )。
A.经营收入=销售收入+出租收入http://www.100ksw.com/+经营收入
B.利润总额=经营利润+营业外收支净额
C.税后利润=利润总额-所得税
D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
正确答案:ABC
解题思路：经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房产税和土地使用税。
8.投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了( )。
A.物业增值收益
B.所得税
C.还本付息额
D.投资者权益增加值
E.权益投资
正确答案:AD
解题思路：投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。
9.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有( )。
A.净现值
B.投资利润率
C.现金回报率
D.静态投资回收期
E.内部收益率
正确答案:BCD
解题思路：净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。
10.计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。
A.折旧和摊销
B.投资回收
C.投资回报
D.未分配的利润
E.权益融资
正确答案:AC
解题思路：偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用(P)，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。
三、判断题(请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用"A，"表示正确，用"B"表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)
11.资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
A.对
B.错
正确答案:B
解题思路：资产负债率属于长期偿债能力指标。
12.房地产开发项目的总开发成本中不包括销售税金。
A.对
B.错
正确答案:A
解题思路：教材中明确显示开发建设投资(TDC)中不包含销售税费，另总开发价值(GDV)中也不包含销售税费，是从总销售收入中扣减销售税费。
13.借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。
A.对
B.错
正确答案:B
解题思路：投资回收期不属于清偿能力指标，属于盈利能力指标。
14.房地产开发投资项目用于出租或经营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。
A.对
B.错
正确答案:B
解题思路：房地产开发投资项目用于出租或经营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物剩余经济使用寿命中较短的年限为最大值。
15.投资回报主要是指开发商所投入的总开发成本的收回。
A.对
B.错
正确答案:B
解题思路：就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
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