2016房地产估价师考试理论与方法精选题

　　1.引起真正的房地产自然增值的原因是(　)。(第二章)(P64)

　　A.装修改造

　　B.需求增加

　　C.通货膨胀

　　D.改进物业管理

　　答案：B

　　解析：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。装修改造是人为增值，通货膨胀是保值。

　　2.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(　)。(第七章收益法)(P240)

　　A.有租约限制下的价值

　　B.共有房地产的价植

　　C.无租约限制下的价值

　　D.承租人权益的价值

　　答案：D

　　解析：教材240页中对承租人权益的价值的定义为：承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。

　　3.下列情况中会导致房地产价格上升的是(　)。(第四章)(P134)

　　A.上调贷款利率

　　B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的.税收

　　D.增加土地供应

　　答案：B

　　解析：严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，在需求一定前提下，从而会使房地产价格上升;采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，在供给一定前提下，会降低房地产价格。开征房地产持有环节的税收会抑制需求，增加土地供应会增加供给，这两者都会导致房地产价格下降。

　　4.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(　)应按服装店用途进行估价。(第五章)(P157)

　　A.合法原则

　　B.最高最佳使用原则

　　C.估价时点原则

　　D.替代原则

　　答案：B

　　解析：最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。

　　5.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(　)。(第一章)(P5～8)

　　A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

　　D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　答案：C

　　解析：房地产估价会有误差但误差应在合理范围内。

　　6.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是(　)。(第五章)(P149)

　　A.独立、客观、公正原则属于普适性原则

　　B.合法原则属于一般性原则

　　C.最高最佳使用原则属于技术性原则

　　D.谨慎原则属于一般性原则

　　答案：D

　　解析：在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则、最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价应遵守谨慎原则，这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。

　　7.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(　)。(第三章)(P98)

　　A.签订估价委托合同之日

　　B.发放抵押贷款之日

　　C.完成估价对象实地查看之日

　　D.未来处置抵押房地产之日

　　答案：C

　　8.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是(　)万元。(第六章)(P186)

　　A.0～50

　　B.50～75

　　C.50～100

　　D.100～150

　　答案：C

　　9.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为l00㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/㎡。(第六章)

　　A.3868.92

　　B.4000.00

　　C.4072.54

　　D.4286.89

　　答案：C

　　解析：4000×(1+0.3%)6=4072.54，面积误差为(100-95)÷95=5.26%，超过《商品房销售管理办法》规定的面积误差范围(3%)，但由于合同约定面积误差在6%以内不增加付款，因此对此问题可不予考虑。

　　10.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为(　)元/㎡。(第六章)(P189)

　　A.2427.18

　　B.2500.00

　　C.2575.00

　　D.2659.57

　　答案：D