2016房地产估价师案例分析考点：估价方法

　　① 可比实例选择不当(八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年)

　　② 建立价格可比基础易出错(楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积)

　　③ 交易情况修正(修正的方向，分子分母位置)

　　④ 交易日期修正(说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用)

　　⑤ 房地产状况修正(直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%)。

　　收益法(有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定)

　　① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误

　　② 收益面积有误(大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好)

　　③ 收益项目要全、不要漏项(易漏租赁保证金和押金等的利息收入)

　　④ 费用也要客观(P199教材)a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项)。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定)

　　⑤ 带有租约的情况(p12规范)对其是否客观的说明

　　⑥ 纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明

　　⑦ 资本化率的确定要充分说明理由;⑧ 收益年限的确定;⑨ 公式运用是否正确。

　　成本法

　　①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物; ②开发成本的确定要有依据;

　　③管理费用的确定;④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项;

　　⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。

　　⑶四种利润率与基数的对应关系(P145理论与方法)易出错; ⑥税费;

　　⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。

　　⑧折旧方法的综合运用，以年限法(其中主要为直线法)为主。

　　⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧; ⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。

　　假设开发法(要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的'资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期)

　　①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;

　　②估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题;

　　③建造成本和管理费用、公共设备层成本也属建造成本

　　④开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算

　　⑤利息和折现(计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。)

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