各种货物的单价根据其特点决定是否要调整具体计算如下，实载率客运均折算为货运计算，新路在途时间新路长度技术车速，详细计算过程见国民经济评价敏感性分析指标表，第八章经济评价指标与评价方法。
第八章经济评价
第八章经济评价
(一)、国民经济评价经济费用计算
国民经济评价的经济费用计算是以工程投资估算为基础，结合影子价格和影子汇率调整货物的单
价来进行的。各种货物的单价根据其特点决定是否要调整，具体计算如下：
1、人工费计算：人工的估算价格为20.1元/日，它较好地反映了当前人工费的价值，由于项目要经过的地区劳动力有富余，临时工影子价格比估算价格要低，但考虑到本项目要消耗一些技术劳动力，而技术劳力的影子价格比估算价格要高，因此，综合起来人工费不调整，即换算系数为
1。
2、主要材料的影子价格和费用：公路建设项目所用的主要材料包括外购材料和地方性材料。外购材料除石灰外，都是外贸货物，都应按国际市场价格计算其影子价格。但根据项目所在地的特点和当地的经济结构特征，由于工程中所用的水泥采用国产当地水泥，如今，水泥市场已完全是竞争的格局，可以认为其影子价格和市场价格相同，即水泥价格不作调整。其余的外购材料即使如木材，当地能够自产，但由于市场的需求大于供应，其价格受到外围因素的波动影响，也要采
用影子价格计算，其余外购材料类同。
3、需要采用影子价格计算的外购材料包括:钢材及各种钢制品、原木及锯材、石油沥青等。影子价格计算方法：在本计算过程中，影子价格作为适当的简化，其计算公式为：影子价格=口
岸价×（影子汇率（1+贸易费率）+运费
其中：影子汇率=1美元兑8.277人民币×换算系数1.08，贸易费率=6%
计算出的各种材料影子价格见经济费用调整表
4、机械使用费的调整
机械使用费中的大修、养护、道路建设补贴等费用，用车辆资金回收费代替原折旧费，将轮胎的财务价格还原为影子价格，最后发现其综合换算系数接近于1。即机械使用费不作调整。
5、剔除建安费中利润和税金。因为它们属于转移支付。
6、剔除供电贴费、固定资产投资方向调节税、建设期贷款利息。
7、剔除工程造价增涨预留费。
(二)、国民经济评价的效益计算
1、本项目建设的直接经济效益
(a)晋级效益：由于公路改建使公路运输成本降低而产生的效益，包括货运和客运效益。
(b)缩短里程效益:由于公路改建使公路里程缩短而节约运输费用产生的效益。
(c)减少拥挤效益：由于公路改建使原有相关公路减少拥挤，节约运输成本的效益。
(d)节时效益:由于公路改建使行车速度提高而节约运输时间所产生的效益。
(e)减少事故效益：由于公路改建使交通事故减少而产生的效益，按减少行车事故的损失费用计
算。
(f)减少货损效益:由于公路改建使货损事故减少而产生的效益(本项目不计)。
2、主要计算参数
(a)经济评价计算年限为建设年限加预测年限，本项目为20年，评价当年为建设当年。
(b)社会贴现率%=12
(c)新建公路等级=I级
(d)原公路等级=II级
(e)投资年限(年)=1
(f)新路长度Km=7.39,老路长度Km=9.54,路线缩短或增长Km=2.15
(g)平均吨位(t)=4.5
(h)实载率(客运均折算为货运计算)=75%
(i)路线改造前事故发生率(次/万车公里)=.02
(j)路线改造后事故发生率(次/万车公里)=.0132
(k)交通事故平均损失费(万元/次)=.5
3、公路养护费用:
根据公路交通部门提供的资料，项目竣工年每公里综合养护费用为4.0万元/公里，以后按每年6%递增，到项目运行的第十二年左右安排大修一次，据大修费用安排的经验，大修费用按项目建
设费用的13%计列。
4、残值按《评价办法》，取工程经济费用的50%，在评价年末以负值计入费用。
5、效益计算主要过程
(a)新路周转量=新路交通量×365×新路长度Km×平均吨位(t)×实载率÷1e8
(b)老路技术车速V=156.70÷(老路交通量^0.1691)
(c)新路技术车速V=76.1-新路交通量÷541
(d)老路在途时间=老路长度÷技术车速V
(e)新路在途时间=新路长度÷技术车速V
(f)运输成本(新、老路)=501.3328-12.3304×V+0.10198×V×V
(g)晋级效益=全年周转量×成本差
(h)缩短里程效益=缩短里程上的换算周转量×老路运输成本
(i)货物节约在途时间效益=新路货物周转量×在途货物平均影子价格×贴现率×节约
时间÷16
(j)旅客节约在途时间效益=(新路客运量中的生产人员量×人均国民收入×节约时间÷8)
×0.5（考虑到节约时间中只有一半用于生产目的，故乘以0.5系数。）
(k)减少交通事故节约效益=交通事故平均损失费×(改造前事故发生率-改造后事故发生
率)×车辆行驶量
具体计算过程详见表<晋级．缩短里程．减少交通事故效益计算表>、<货物．旅客节约在途时间
效益计算表>；计算结果汇总见<国民经济效益构成表>
成本效益分析结果
1、净现金流量累计ENPV(万元)=4908.85
2、收益费用比EBCR=1.4316
3、内部收益率EIRR=18.7%
4、投资回收期n=年
详细计算过程见<国民经济评价指标表>
敏感性分析结果
成本上浮=10%、效益下降=10%
1、净现金流量累计ENPV(万元)=2143.7
2、收益费用比EBCR=1.1713
3、内部收益率EIRR=14.6%
4、投资回收期n=年
详细计算过程见<国民经济评价敏感性分析指标表>
财务分析结果
折算交通量每车次收费(元)=20
收费站管理、公路养护费占收费总额百分比%=15%
1、净现金流量累计ENPV(万元)=71462.08
2、收益费用比EBCR=4.9383
3、内部收益率EIRR=113.299999999999%
4、投资回收期n=年
详细计算过程见<财务分析指标表>
注：财务投资＝估算总金额－工程造价增涨预留费
财务敏感性分析结果
成本上浮=10%、效益下降=10%
1、净现金流量累计ENPV(万元)=60686.82
2、收益费用比EBCR=4.0404
3、内部收益率EIRR=94.6000000000001%
4、投资回收期n=年
注：财务投资＝估算总金额－工程造价增涨预留费
第八章经济评价指标与评价方法
第八章经济评价指标与评价方法
盈利指标
（一）动态指标
1.财务净现值(NPV)
2.财务内部收益率(IRR)
3.动态投资回收期
(二)静态指标
1.成本利润率(RPC)：
指开发利润占总开发成本的比率,是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标.
成本利润率=(项目总开发价值-项目总开发成本)/项目总开发成本*100%
项目总开发价值:当项目全部销售,等于总销售收入扣除销售税金后的净销售收入;当项目出租时,为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和.
项目总开发成本:是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本,在数值上等于开发建设投资,包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费.
2.投资利润率
是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率.
对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目,应计算投资利润率.
投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100%
利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金
销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加
项目总投资=开发建设投资+经营资金
3.资本金利润率
是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率.
它反映投入项目的资本金的盈利能力.
资本金的比率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100%
4.资本金净利润率
是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率.
它反映投入项目的资本金的盈利能力.
资本金的比率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*100%
5.静态投资回收期
是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,一般以年表示.对房地产投资项目来说,静态投资回收期自投资起始点算起.
6.现金回报率
指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系.
现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率.其中,税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资.
例1某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元由投资者用现金支付.如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元,则该项投资的税前现金回报率为 http://www.oh100.com/baogao
如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元,则该项投资的税后现金回报率为:
http://www.oh100.com/baogao
7.投资回报率
是房地产置业投资过程中,每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率.该指标反映初始权益资本与投资者实际获得的收益之比.
当不考虑物业增值收益时:
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额;
当考虑物业增值收益时:
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额;
例2某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用.其中,相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付,相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款.假设在该写字楼的出租经营期内,其月租金水平始终保持160元/平方米,前三年的出租率分别为65%、75%和85%,从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率.出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%.如果购买投资发生在第1年的年初,每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末,整个出租经营期为48年,投资者全部投资和资本金的目标收益率为10%和14%.试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率,并判断该项目的可行性.
例3某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14层,1~4层建筑面积均相等,5~14层为塔楼(均为标准层),建造成本为3500元/平方米,专业人员费用为建造成本预算的8%,行政性收费等其他费用为460万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/平方米.项目开发期为3年,建设期为2年,地价于开始一次投入,建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率为12%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%.问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?
例4某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权.该地块规划允许建筑面积为4500平方米.开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/平方米,银行同意提供的贷款年利率为15%的基础利率上浮2%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%.开发商的造价师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米,专业人员费用为建造成本的12.5%,行政性收费等其他费用为60万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%,市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%,当前房地产的长期投资收益率为9.5%.项目开发期为18个月,建设期为12个月,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估.
例5A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地,面积4000平方米,使用年限50年,规划建筑容积率为5,用途为酒店.现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商,由B集团负责投资建设房屋,并在项目投入运营后由B集团经营,B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后,将项目无偿移交给A开发商.B集团估算数据如下:房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%,建设期为3年,建造成本、专业人员费用、管理费用在建造期内均匀投入,年贷款利率10%,按年计息.预计酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年,运营成本为收益的35%,B集团目标成本利润率为45%.假设项目收益发生在年末,折现率为10%,请测算B集团经营多少年后可收回投资,并达到目标利润率.
例6某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款.建筑物的价值为40万元,按有关规定可在25年内直线折旧.预计该写字楼的年毛租金收入为10万元,空置和收租损失为毛租金收入的10%,包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%.该写字楼的市场价值年增值率为2%.试计算该写字楼投资项目的税后现金回报率和考虑增值后的投资回报率.
房地产第六章经济评价指标与方法
第六章经济评价指标与方法
一、本章历年考题精析
（一）、单项选择题
1、房地产开发企业的利润可分为四个层次，期其中，经营利润和营业外收支净额之和为（A）（2016年试题）
A、利润总额B、投资总额
C、税后利润D、可分配利润
2、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（D）（2016年试题）
A、10.0%B、14.0%C、25.0%D、35.0%
3、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的增地增值税为370万元，则该项目土地增值税后开发成本利润率为（B）（2016年试题）
A、45.05%B、49.31%C、58.86%D、63.6%
4、张某以40万购买了一处商业店铺用于出租经营，某购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备负率为（C）（2016年试题）
A、1.07B、1.47C、2.07D、3.33
5、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于（B）（2001年试题）
A、基准回收期B、静态投资回收期C、项目开发期D、项目销售期
6、衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标为（C）（有变动）（2001年试题）
A、投资利润率B、成本利润率C、资本金净利润率D、资本金利润率
7、开发项目全部投资的内部收益率表明了（A）投资项目所能支付。（2001年试题）
A、投资项目所能支付的最高贷款利率
B、将未来收益或收入转换成限值的收益率
C、投资者每年所获得的或预期获得的收益率
D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比
8、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开发许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（C）（2002年试题）
A、1999年8月1日至2002年4月1日
B、2000年10月1日至2002年4月1日
C、1999年8月1日至2002年10月1日
D、2000年10月1日至2002年10月1日
9、动态投资回收期是反应开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率Ic之间的关系是（A）（2002年试题）
A、Ic越大，Pb越大B、Ic越小，Pb越大
C、Ic越大，Pb越小D、Ic越小，Pb越小
10、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为15%，按年等额还款的的抵押贷款，30万元有投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净资金收入9万元，则该投资的税前现金回报率（D）（2002年试题）
A、9.00%B、8.05%C、30.00%D、7.52%
11、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（D）（2002年试题）
A、社会平均收益率B、通货膨胀率
C、国民经济增长率D、项目基准收益率
12、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的偿债备付率为（C）（2002年试题）
A、2B、1.5C、3D、1
13、动态投资回收期是指项目以（B）抵偿全部投资所需的时间。（2002年试题）
A、净现金B、净收益C、净现值D、财务净现值
14、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市建设维护税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为(A)万元（2003年试题）
A、55.0B、85.6C、150.0D、123.6
15、某物业的购买价为100万元，其中50万为银行抵押贷款，期限为10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为(C)（2003年试题）
A、0.18B、0.12C、3.39D、5.00
16、甲写字楼的购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼的购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（A）（2003年试题）
A、甲>乙B、甲=乙C、甲<乙D、无法判断
17、财务内部收益率是指项目在整个（A）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。（2003年试题）
A、计算期B、动态投资回收期C、项目寿命期D、开发期
18、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（A）（2003年试题）
A、动态投资回收期大于静态投资回收期B、动态投资回收期等于静态投资回收期
C、动态投资回收期小于静态投资回收期D、动态投资回收期可能大于、小于或者等于静态投资回收期
19、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（A）（2004年试题）
A、成本利润率是年成本利润率B、成本利润率是开发经营期的成本利润率
C、投资利润率是项目经营期内年平均利润率总额与项目总投资的比率
D、投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
20、某物业的购买价为60万元，其中20万为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为（A）（2004年试题）
A、7.5%B、8.3%C、12.5%D、16.7%
21、对于一般的商务房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（A）（2004年试题）
A、1.2B、1.5C、1.8D、2.0
22、若某房地产投资项目的名义收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（C）（2004年试题）
A、9.26%B、10%C、11.32%D、12%
23、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（C）万元（2004年试题）
A、6.00B、7.05C、7.59D、13.59
24、若某房地产投资项目的总投资额为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本
金利润率为（D）（2004年试题）
A、12%B、20%C、24%D、30%
25、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（C）（2004年试题）
A、投资利润率B、投资回收率C、贷款利率D、成本利润率
26、某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限10万元、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（D）（2004年试题）
A、10%B、11.27%C、14.18%D、22.55%
27、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是(C)（2005年试题）
A、企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B、经营收入=销售收入+出租收入
C、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D、可分配利润=税后收入—未分配利润
28、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率为（C）（2005年试题）
A、11.12%B、11.36%C、11.66%D、12.95%
2229、某置业投资者以10000元/m的价格购买了200m的商业铺用于出租经营，购买价中的
40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（B）（2005年试题）
A、0.21B、1.23C、2.01D、3.23
30、某房地产投资项目的名义收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（A）（2005年试题）
A、3.57%B、4.00%C、6.56%D、10.56%
31、某房地产开发项目的开发周期为4周年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售其为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（B）万元（2005年试题）
A、755.54B、772.84C、1400.88D、1433.90
32、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（A）（2005年试题）
A、80%B、120%C、171%D、200%
（二）、多项选择题
1、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（BCD）（2016年试题）
A、净现值B、投资利润率C、现金回报率D、静态投资回收期E、内部收益率
2、下列关于内部收益率的表述中，正确的是（ABC）（2016年试题）
A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小
3、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括（ABC）（2002年试题）
A、营业税B、教育附加税C、城市维护建设税D、房产税
E、土地使用费
4、衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（BCDE）（2002年试题）
A、现金回报率B、利息备付率C、资产负债率D、流动比率
E、速动比率
5、关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（ABC）（2003年试题）
A、经营收入=销售收入+出租收入+经营收入
B、利润总额=经营利润+营业外收支净额
C、税后利润=利润总额—所得税
D、经营利润=经营收入—经营成本—期间费用—销售税金
E、销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
6、房地产置业投资的经营效果主要表现为（BDE）等。（2004年试题）
A、企业实力提升B、租金收入C、对社会贡献增加
D、物业增值E、物业权益份额增加
7、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ABCE）（2005年试题）
A、速动比率B、利息备付率C、偿债备付率D、内部收益率
E、资产负债率
8、下列关于内部收益率的表述中，正确的有(BDE)（2005年试题）
A、内部收益率总是大于目标收益率
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D、内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E、内部收益率越高，投资风险就越小
（三）判断题
1、资本金利润率是年税后利润总额或年年平均利润总额占资本金的比例。（×）（2016年试
题）
2、资产负载率属短期偿债能力指标，反映职权人提供的资金占占全部资产的比例。（×）（2016
年试题）
3、全部投资的内部收益率考虑了还本付息对现金流的影响。（×）（2001年试题）
4、动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。（√）
（2002年试题）
5、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净营业收入与总开发
成本之比。（×）（2003年试题）
6、对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定大于银行贷
款利率。（√）（2003年试题）
7、当某房地产投资项目的基准利率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那
么其资本金的内部收益率大于全投资的内部收益率。（√）（2004年试题）
8、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所
以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资产的性质。
（×）（2004年试题）
9、开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经
营期的年数。（√）（2004年试题）
10、开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。（×）（2005年试题）
11、房地产开发投资项目用于出租或经营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿
命中较短的年限为最大值。（×）（2005年试题）
二、强化训练题库
（一）、单项选择题
1、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，
是土地等级、用途按（B）征收土地出让金
A、土地出让金B、占用面积C、经营收入D、销售收入
2、（B）指标属短期偿债能力指标
A、流动比率B、速动比率C、利息备付率D、资产负债率
3、关于利息的计算，下列说法不正确的是（D）
A、按年计息时，为了简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份
按全年计息
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*贷款利率
D、“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息
4、投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润率总额与（C）的比率
A、总开发成本B、项目投资的资本价值C、项目总投资D、总
开发价值
5、（D）指标属长期偿债能力指标。
A、流动比率B、速动比率C、利息备付率D、资产负债率
6、对于一般的房地产投资项目，（A）指标值应该大于2。
A、利息备付率B、偿债备付率C、流动比率D、速动比率
7、（B）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率
A、利息备付率B、偿债备付率C、资产负债率D、流动比率
8、下列不属于清偿能力指标的是（C）
A、借款偿还期B、利息备付率C、现金回报率D、偿债备付率
9、流动比率，下列说法不正确的是（D）
A、流动比率=流动资产总额/流动负债总额*100%
B、又称之为“银行比率”
C、又称之为“二对一比率”
D、在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上
10、下列说法不正确的是（A）
A、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标
值应该大于1
B、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资
项目，该指标值应该大于1.2
C、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
D、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应该为
35%—45%
11、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资
产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流
动比率为（C）
A、150%B、200%C、75%D、400%
12、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资
产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速
动比率为（A）
A、37.5%B、75%C、150%D、113%
13、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为15%，按年等额还
款的的抵押贷款，30万元有投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净资金收入9万元，
则该投资的税前现金回报率（D）
A、9.00%B、8.05%C、30.00%D、7.52%
14、相对于现金回报率来说，（B）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加
价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A、投资利润率B、投资回报率C、资本金利润率D、资本金净利
润率
15、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内
部收益率为（C）
A、小于20%B、满足目标收益率要求
C、大于20%D、不满足目标收益率要求
16、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付，
如果店铺进入正常营业期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200万
元，店铺市场价值增加率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（D）
A、7.1%B、12.0%C、13.1%D、19.1%
(二)、多项选择题
1、房地产开发投资的静态盈利指标有（ABCD）
A、现金回报率B、投资利润率C、资本金净利润率D、投资回
报率E、动态投资回收期
2、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（ACD）
A、销售收入B、补贴收入C、出租收入D、经营收入
E、营业外收入
3、根据财务核算与分析的需要，企业利润可以分为（ABCD）等四个层次
A、经营利润B、利润总额C、税后利润D、可分配利润
E、未分配利润
4、基准收益率是净现值计算中反应资金时间价值的基准参数，是导致投资行为所要求的最
低投资回报率，成为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是（BC）
A、资金来源B、资金成本C、项目风险D、预期利润
E、机会成本
5、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款其计算的有（AC）
A、利息备付率B、资产负债率C、偿债备付率D、流动比率
E、速动比率
6、房地产开发投资的清偿能力指标有（ABC）
A、借款偿还期B、利息备付率C、偿债备付率D、流动比率E、资产负债率
7、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织管理和开发经营活动而发生的
（ACD）
A、经营费用B、销售费用C、管理费用D、财务费用
E、不可预见费用
8、对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标中的（AE）指标计算非常重要。
A、利息备付率B、资产负债率C、流动比率D、速动比率E、偿债备付率
9、房地产开发投资的静态盈利指标有（ABE）
A、成本利润率B、销售利润率C、资本金净利润率D、资本金利润率E、静态投资回收期
10、房地产开发投资的清偿能力指标有（AD）
A、借款偿还期B、流动比率C、偿债备付率D、资产负债率E、速动比率
11、房地产置业投资的清偿能力指标有（ABCD）
A、借款偿还期B、流动比率C、偿债备付率D、资产负债率E、投资回收率
（三）、判断题
1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成的建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。（×）
2、对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率。速动比率等指标。（×）
3、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。（×）
4、城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。（×）
5.对于置业投资来说，房地产投资的增值和股权增值的效果只可在处置（转让）物业时实现。
nnn6、用公式A=Pi（1+i）/〔（1+i）—1〕=Pi+Pi/〔（1+i）—1〕来分析投资回收与
n投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得投资回收，Pi/〔（1+i）—1〕就是投资者的
投资回报。（×）
7、财务净现值（FNPV），是指项目按行业基准收益率或设定的目标收益率ic，项目计算期内各年的现金流量之和。（×）
8、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（√）
9、研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有多次变化）FIRR方程有多个实数解。（×）
10、成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。（×）
11、资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率。（×）
12、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，投资回收则主要表现为利润。（√）
13、一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%—200%。（√）
14、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（×）
15、房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期三个。（×）
16、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是项目风险。（×）
17、投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种
影响因素的作用时不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（√）
18、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命终了时，所有投资可以完全被收回。（√）
19、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50%以上，其速动比率较低，不会达到100%。（√）
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