住宅物业管理方案（通用12篇）

　　为了确定工作或事情顺利开展，往往需要预先进行方案制定工作，方案可以对一个行动明确一个大概的方向。方案应该怎么制定才好呢？以下是小编为大家整理的住宅物业管理方案，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

住宅物业管理方案（通用12篇）

　　住宅物业管理方案 1

　　一、管理目标：

　　1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明（优秀住宅）小区标准；

　　2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准；

　　3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准；

　　4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全；

　　5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁；

　　6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区；

　　8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；

　　9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上；

　　10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人；

　　11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

　　二、分项指标：

　　1. 房屋完好率： 100％

　　2. 房屋零修、急修及时率： 99％

　　3. 维修工程质量合格率： 100％

　　4. 管理费收缴率： ≥98％

　　5. 绿化完好率： 99％

　　6. 清洁、保洁率： ≥99％

　　7. 道路完好率及使用率： 100％

　　8. 化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％

　　9. 排水管、明暗沟完好率： 100％

　　10. 路灯完好率： 100％

　　11. 汽车场完好率： 100％

　　12. 公共文体设施、建筑小品完好率： 100％

　　13. 小区内重大刑事案件发生率： 0

　　14. 小区内治安案件发生率： ≤1／年

　　15. 消防设施、设备完好率： 100％

　　16. 火警发生率： ≤1％

　　17. 火灾发生率： 0％

　　18. 违章发生率： 2％

　　19. 违章处理率： 100％

　　20. 用户有效投诉率： ≤2％

　　21. 有效投诉处理率： 100％

　　22. 管理层员工专业培训合格率： 100％

　　23. 特种作业员工持证上岗率： 100％

　　24. 维修服务回访率： ≥30％

　　25. 业主（住户）对物业管理综合满意率： ≥98％服务特色（“菜单式”服务模式）

　　一、实行“菜单式”服务模式

　　即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的`项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。

　　二、快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺

　　1、首按责任制

　　每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

　　接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。

　　2、三分钟服务承诺

　　第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。

　　住宅物业管理方案 2

　　随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况，高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。

　　一、高层住宅物业管理的特点和难点：

　　1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。

　　2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

　　二、高层住宅物业管理的原则：

　　1、早期介入原则：

　　早期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。

　　2、统一管理原则：

　　首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。

　　3、收费合理原则。

　　这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的.服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

　　4、依法管理原则。

　　物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

　　5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

　　物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。

　　6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

　　针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。

　　三、高层住宅物业管理的内容：

　　1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。

　　2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

　　3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

　　4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

　　5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

　　6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

　　7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。

　　8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。

　　住宅物业管理方案 3

　　一、总体构想与管理模式

　　1、管理模式：校园后勤物业管理的管家。

　　2、质量控制ISO9001质量管理体系，ISO14001环境管理体系。

　　二、物业管理的服务内容与范围

　　中小学物业管理服务涉及的基本要求，通用服务、教辅服务、监督与投诉的要求，在物业实践中，物业服务与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容。

　　三、基本要求

　　1、服务机构

　　物业服务企业应根据具体情况和合同约定，设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：

　　——物业服务企业应具有符合建设部《物业服务企业资质管理办法》的资质；

　　——设置相应的服务场所，在办公楼、教学楼、学生公寓等重要场所内设立值班室；

　　——各类值班室布置规范、张贴“服务指南”，资料本、登记本齐全，配备满足服务需要的设备设施；

　　——设置服务窗口或公开服务电话，应提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务；

　　——采用信息化手段进行管理。

　　2、人员

　　物业服务机构人员应符合如下要求：

　　——具有良好的职业道德、身体健康；

　　——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业从业人员资格证书或岗位证书；

　　——进驻物业服务点之后，针对实际情况物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；

　　——统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；

　　——办公楼、教学楼、学生公寓值班室等区域内服务人员应熟悉并掌握职责管辖范围内人员、物品情况，如实做好登记。

　　3、规章制度

　　物业服务企业应完善各项管理制度，主要包括：

　　——物业服务方案；

　　——各岗位职责、工作流程及服务标准；

　　——内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。

　　4、档案

　　有较完善的物业服务档案，至少应包括：

　　——技术档案，包括物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等；

　　——日常档案，包括物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案等。

　　四、房屋维修与保养服务

　　1、应提供24小时报修电话，登记报修记录。

　　2、对教学楼、办公楼、学生公寓楼等建筑物进行日常维修养护。

　　3、急修30分钟内到达现场，并制定维修方案，及时维修，记录规范齐全。

　　4、制定房屋及其附属设施的年度大、中型维修计划和日常维护保养计划，经校方同意后，组织实施。

　　1.1 保持房屋及附属设施正常使用功能，延长房屋使用寿命，其状态应满足以下要求：

　　——屋顶无积水、无渗漏；

　　——外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落；

　　——阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂；

　　——烟道及垃圾检查井定期进行清挖，确保管道畅通。

　　五、设施设备运维与保养服务

　　（一）、综合管理

　　1、制定设施设备维修保养计划，重点设备（变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等）应建立维修保养档案。

　　2、设置24小时报修电话，报修记录规范，配备专业人员，对学校电气、弱电、给排水、暖通、升降设备、空调、锅炉等公共设施设备进行维修、保养。

　　3、及时更新全校电力、供暖、供水、雨污水、通讯等地下管网图，确保学校正常工作和教学秩序。

　　（二）、供配电设备

　　1、按要求对供配电设备进行周期检查、保养，并登记记录结果。

　　2、供配电设备发生异常或故障应及时报告，做好记录，并协同排除异常或故障。

　　3、定期检查维护应急供电系统，确保正常工作状态。

　　（三）、给排水系统

　　1、按照规范定期对给排水系统进行维护、润滑。

　　2、每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏。

　　3、定期对污水处理系统全面维护保养，作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到GB 8978的要求。

　　4、中水按规程生产运行，同时做好运行记录；中水水质达到有关标准要求；工作人员要有防护装置；中水管道和设施设备要有明显标识。

　　5、用户末端的水压及流量满足使用要求。

　　6、每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆。

　　7、高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB 5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行。

　　8、定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。

　　9、如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知校方，供水恢复后检查阀门及水龙头的关闭情况。

　　（四）、供暖系统

　　1、市政集中供暖及自行供暖的根据实际情况协助学校做好维护工作。

　　2、保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。

　　3、供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守；供暖管网应每两天检查一次并保有记录，减少管网跑水，日补水率每万平方米应少于1吨。

　　4、在每个交换站所供区域建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室内温度达标率在97%以上。

　　（五）、避雷装置

　　1、公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。

　　2、每月一次对变、配电室的设备的接地带进行检查；每季度对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。

　　3、保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。

　　4、所有避雷设施完好，接地电阻应不大于4Ω，弱电设备接地电阻应不大于1Ω。

　　（六）、消防设施

　　1、疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。

　　2、室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全，使用正常。

　　3、室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。

　　4、灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测；

　　5、消防器材应设明显标识，不应随意挪用。

　　6、消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。

　　7、自动消防设施运行正常；发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。

　　（七）、教学用课桌椅维修

　　1、制定课桌椅的维修制度，与校方沟通明确即时修理和学年大修计划。

　　2、课桌椅的维修应在非教学时间。

　　3、不能现场维修的，维修期间提供备用桌椅。

　　六、公共秩序维护

　　（一）、安全防范

　　1、根据学校特点，制定安全防范措施，制定安全管理应急预案。

　　2、处理学校内各种突发事件，必要时疏散人员，及时汇报并做好记录。

　　3、监督学校内装修和建设项目的施工，装修人员出入和装修物料工具的出入登记。

　　4、在施工现场及危及人身安全区域设立明显标志，禁止学生进入现场。

　　5、协助学校维护入、放学的秩序，不得将学生交与无关人员。

　　6、定期开展自我培训，熟悉安全防范规程。

　　7、建立和公安及相关部门的`联动机制，对学校周围的环境进行排查。

　　8、实行24小时专人值班和巡查，完善信息通报制度，确保信息畅通。巡查工作主要包括：

　　——巡查通道、公共场所等区域，做好防火防盗安全防范工作； ——检查各种设备是否完好，协助记录维修事项，如照明、漏水、漏气等；

　　——查看停车场情况，防止车辆盗窃、丢失现象。

　　（二）、门岗服务

　　1、实行立岗服务，立岗姿势端正，热情回答询问。

　　2、应做好人员出入管理工作，凭有效证件，如学生证、工作证，进出校园，无关人员禁止进入。

　　3、应确保学校出入口道路畅通。

　　4、对装修施工人员登记办卡，做到一人一卡。

　　5、监督物品进出学校，阻止易燃、易爆、剧毒等危险物品进入学校，按照物品放行工作程序做好辖区物品放行事宜。

　　6、引导机动车、非机动车有序停放，对外来机动车辆实行管制或临时出入卡制度，并做好记录。

　　七、消防安全管理

　　1、物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责。

　　2、制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。

　　3、按规定进行防火巡查、防火检查，寄宿制学校应进行每日夜间防火巡查，且不应少于两次，学生宿舍严禁使用明火照明、取暖。

　　4、每季度至少进行一次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。

　　5、制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每学期组织师生至少举行一次消防应急疏散演练。

　　6、开展多种形式的消防安全宣传和培训。应组织学生进行消防知识普及和启蒙教育，每学期对新生进行消防教育宣传。

　　7、组织学校老师、工作人员至少进行一次集中消防培训，教育有关人员具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力、消防宣传教育培训的能力。

　　8、家组织学生参观当地消防站、消防博物馆，参加消防夏令营等活动。

　　9、消防控制室实行24小时值班，每班不少于两人，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书、持证上岗。

　　10、由物业企业承担自动消防设施管理责任的，物业企业应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行一次全面联动检测，每月进行一次专项检查，检测、检查应有记录。

　　11、物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查。

　　八、应急服务

　　1、物业服务企业协助学校建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的危害。

　　2、物业服务企业应对服务人员进行应急预案培训，定期组织预案演练；维持学校安全和正常的教育教学秩序，有效应对突发事件。

　　3、突发事件主要包括：

　　——人员踩踏事故；

　　——突发传染病；

　　——食物中毒；

　　——盗窃、斗殴等；

　　——水浸；

　　——高处坠落

　　——燃气泄漏；

　　——停电、停水；

　　——触电；

　　——火灾、爆炸；

　　——机动车辆伤害；

　　——设备设施故障；

　　——机械伤害；

　　——自然灾害异常情况等。

　　九、保洁服务

　　1、建立专业化保洁队伍，制定详细的操作规程和工作标准，每日8个小时保洁服务。

　　2、校内环卫设施完备，各类卫生宣传标识齐全、整洁。

　　3、生活垃圾和装修垃圾分类袋装，密闭式收集和运转，日产日清。

　　4、定期进行除虫、灭鼠等消杀服务。

　　5、应根据实际情况和合同的约定，做好学校清洁工作。

　　表1 学校清洁服务要求

　　清洁服务要求道路、广场、操场无杂物、杂草，无明显污迹。楼道地面水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次；瓷砖地面每日擦拭一次；大理石地面定期抛光打蜡；保持地面无烟头、果皮、纸屑等垃圾，无积水、尘土。楼梯楼梯扶手每日擦拭，梯级每日清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次，保持整洁，无污迹、垃圾、杂物。垃圾箱（池）、垃圾车垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋，桶外壁干净无垃圾附着物；垃圾车、池每日清洗，每周消杀一次，无积水，无污渍。教室内（需物业承担清洁）每日清扫一次，每周进行一次大扫除;保持空气清新，墙面干净，无蜘蛛网、无污迹、无灰尘；地面、讲台、门窗每日擦试一次，应无积水、无纸屑；课桌摆放整齐。公共墙面内墙面每周清洁一次，无灰尘、蛛网；外墙光亮、整洁，无水渍、油渍。公共照明灯杆、灯罩每月擦拭一次，保持表面整洁。消火栓、电盒柜、管线等每周擦拭一次，保持洁净，无灰尘、蛛网。玻璃门、窗、幕、墙每日擦拭，每周彻底清洗一次；无灰尘、污迹。指示牌、标识每周擦拭一次，无灰尘，无破损。宣传栏每日擦拭一次，保持玻璃明亮，无灰尘。水（花）池每月擦拭池子外壁一次，随时清理池内污染物。体育设施每月擦拭一次，随时清理污染物，无乱张贴、无乱涂画，无破损。功能室使用前协助管理员将设备、桌椅和器材擦拭干净，摆放整齐;使用后协助管理员将设备整理到位，清扫干净，保持室内空气清新，特殊区域进行消毒。

　　6、学校卫生间清洁应做到以下要求：

　　——保持洗水盆、蹲位无污渍，无明显异味，纸篓无溢出；

　　——地面整洁无水渍;卫生清扫工具摆放整齐；

　　——教学楼内卫生间每次课间使用完毕后应清扫一次；

　　——学生宿舍楼内卫生间每半天清扫两次； ——室外卫生间每半天清扫一次。

　　十、绿化养护

　　1、建立物业服务区域绿化养护方案和必要的绿化管理制度，并做好服务工作记录。

　　2、根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员。

　　3、根据季节要求，按照规范养护。

　　4、保持植物、草地、花卉等生长良好、美观，与整体环境协调。

　　5、室外绿化养护应符合表2的要求。

　　表2 学校室外绿化养护要求

　　服务要求修剪

　　草坪无杂草，草屑即时清理；每年切边整理3次以上，草高度不超过9cm；树冠完整美观，分枝点合适，枝条粗壮，无枯枝死杈；树冠圆整、树势均匀，45度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势；花灌木开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花；绿篱修剪保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。浇水、施肥常年保持有效供水，草地充分生长，保持地形平整，排水流畅；按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥；年普施基肥不少于1遍，花灌木追施复合肥2遍，满足植物生长需要。中耕除草、松土每月中耕除草、疏松表土1次，土壤疏松通透，无杂草。病虫害防治预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标；植物、草皮无病斑、无成虫。扶正、加固对新植和弱小树木、植物做好综合防护，及时扶正加固。花坛花卉长势良好，造型优美；无枯萎、黄叶现象；及时剪修、整理残枝、落花；对木本花卉过冬采取必要防护措施。绿植摆放楼内或室内绿植根据业主需要或合同约定在公共部位摆放；摆放布局合理，与整体环境匹配；无黄叶、无焦叶，叶面干净有光泽，无杂草，无病虫害；盆器及托盘完好，托盘无积土；浇水不外溢。其它绿期240天以上，无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）；无死树缺株、无枯枝烂头。

　　十一、教辅服务

　　（一）、学生宿舍管理服务

　　1、实行24小时轮流值班制度，按时上下班，做好交接班工作。

　　2、严格执行作息时间制度，按时开、关宿舍大门，并督促学生自觉遵守。

　　3、熟悉本宿舍区域人员的住宿情况，控制人员进出宿舍，严格出入登记和访客登记制度。

　　4、严格控制异性进入宿舍，特殊情况除外，如修房、检查卫生等。

　　5、对携带贵重或大宗物品出宿舍者，要查验学生证或身份证，并认真登记姓名、搬出时间等详细情况。

　　（二）、实验室管理服务

　　1、实验室（仪器室、准备室）由专人管理，每天打扫一次，使用完毕后，及时清理。

　　2、仪器、器材等物品登记造册，摆放整齐，分门别类，定橱定位，编号设卡，有完善的使用和借用记录。

　　3、具有危险性的实验仪器、辐射材料、有毒有害物品、易燃易爆物品，建立健全使用管理制度，存放于安全地点，设置警示标识，指定专人保管。

　　（三）、图书室（馆）管理服务

　　1、协助图书管理员做好图书整理上架工作。

　　2、及时修补破损图书，保持图书完整。

　　3、地面应每日清扫，书架（柜）每周擦拭一次，保持图书室（馆）内整洁。

　　4、定时巡查防盗、防火设备，做好记录。

　　（四）、电教室管理服务

　　1、协助管理员做好电教设备、教材、资料的摆放。

　　2、协助管理员做好教学设备的检查，保证其正常使用。

　　3、做好电教室使用后的保洁工作。

　　（五）、餐厅（社会承包经营管理）

　　1、餐前擦洗餐桌、餐椅，保持餐桌桌面光洁，无油腻、杂物，餐椅无灰尘、无油污。

　　2、餐中保持桌椅干净，及时清理餐桌的餐具、剩饭及杂物等。

　　3、餐后清扫地面垃圾、洒水、拖地面，达到地板光亮，无杂物、无污渍。

　　4、每日清扫卫生死角、门窗、门帘等。

　　5、定期对餐厅进行消毒。

　　6、卫生清扫完毕后，整理卫生工具，使其摆放有序，放置在指定位置。

　　十二、监督与投诉

　　（一）、信息收集

　　物业服务企业应以各种方式收集业主及物业使用人对物业服务质量的信息，及时分析这些信息，不断改进服务的内容和质量。业主及物业使用人对物业服务满意度信息的收集可以采用以下方式：

　　——直接与校方沟通；

　　——向校方发放调查问卷；

　　——来自各种媒体的报道；

　　——收集各种渠道的投诉。

　　（二）、投诉处理

　　物业服务企业应主动接受校方的监督，对外公布监督、投诉电话，认真及时地处理意见和建议，并将处理结果及时通知投诉者。

　　住宅物业管理方案 4

　　一、指导思想

　　以省物业管理条例?和?市建立礼貌满意城市实施方法?为依据，在稳固礼貌建立各项成果的根底上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民〞的原则，和“三先三后〞的工作思路，深入开展我区社区物业化效劳工作。建立健全全区社区物业化效劳体系，有效提升居民对社区管理和效劳的满意度。

　　二、效劳范围

　　社区物业效劳要以社区公共局部的管理和效劳为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

　　〔一〕公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的标准管理。

　　〔二〕公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内〔维护作业标段以外〕公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集效劳等工作。

　　〔三〕公共平安防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

　　〔四〕公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

　　〔五〕公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

　　〔六〕其他。其他需要协调解决的物业效劳工程。

　　三、根本原则

　　〔一〕居民自治的原则。物业效劳是社区效劳的重要组成局部，要参照?物业管理条例?，在居民自治与政府引导的根底上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿效劳以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和标准物业效劳各主体之间的关系，创新社区物业效劳新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

　　〔二〕因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业效劳工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和效劳工程在内的社区物业效劳章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业效劳的协调开展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

　　〔三〕便民利民的原则。要将推进社区物业化效劳作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化效劳，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活效劳体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高效劳水平，提升市民对社区环境的满意度。

　　四、工作任务

　　按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业效劳推行方案。今年实施的xx个社区〔小区〕是：xx小区。

　　五、工作思路

　　在推进社区物业化效劳工作中，确定“三先三后〞的工作思路。

　　〔一〕先整治后管理。按照“整治在先，管理长效〞的原则，对先期实施物业化效劳的社区进行“牛皮癣〞、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化效劳的实施对其进行长效管理。

　　〔二〕先宣传后实施。通过广泛深入的宣传发动，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众气氛。

　　〔三〕先效劳后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先效劳后收费〞低偿效劳原那么，先带给优质的效劳，让社区居民切实感受到实施物业效劳所带来的好处，再收取必须的效劳费，保证物业效劳的正常运转。

　　六、组织领导

　　成立全区社区物业化效劳工作领导小组。

　　组长：

　　副组长：

　　办公室主任：

　　办公室副主任：

　　成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

　　各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化效劳的组织机构。

　　七、职责分工

　　区政府办：负责协调解决企业办社会职能别离的历史遗留问题；

　　区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；

　　区发改局：负责指导确定社区物业效劳收费标准；

　　区财政局：负责社区物业效劳的经费统筹工作；

　　区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；

　　区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；

　　区住房城乡建设局：负责行业指导工作；

　　区工商分局：负责对成立物业效劳公司的办证和资质审批带给支持；

　　区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；

　　各街道办事处：组织社区实施社区物业效劳工作。

　　八、方法步骤

　　〔一〕准备阶段。

　　1、xx月份对全区未实施物业效劳的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业效劳的社区〔小区〕名单。

　　2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化效劳工作。

　　3、xx月下旬组织召开工作部署会。

　　〔二〕实施阶段。

　　1、xx月份对今年确定的物业化效劳的社区，由街道统一组织，重点撤除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区根本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小〞管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化效劳打下根底。

　　2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

　　3、xx月下旬全力推进社区物业化效劳工作。

　　〔三〕考核验收阶段。

　　1、将开放式居民社区推行物业效劳工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

　　2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。

　　3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区〔小区〕实施物业效劳后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业效劳模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课〞，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的.绩效考核分值。

　　九、工作要求

　　〔一〕高度重视，充分认清推行社区物业化效劳的重要好处。

　　推行社区物业效劳，是稳固礼貌建立成果、建设人民满意城市的根底工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化效劳是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众平安感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的根本要求。

　　〔二〕充分准备，为全面实施社区物业化效劳打下根底。

　　一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化效劳，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业效劳工作，最终实现效劳和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

　　〔三〕全力支持，为顺利实施社区物业化效劳带给保障。

　　一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业效劳的社区〔小区〕明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化效劳前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要发动广阔社区居积极参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。

　　住宅物业管理方案 5

　　一、工作现况

　　20xx年办事处委托我们利合物业公司对20xx年改造的老旧小区和20xx年以前改造的小区按照上述文件要求，实施专业化得物业管理，利合物业公司重点对医药公司家属院、新华小区实施了物业管理，对这两个小区实施物业管理和过程中新华路办事处物业管理办公室以及我们利合物业管理公司联合对以上小区张贴了入住公告，我们公司还张贴了《至小区业主的一封公开信》，并做了详细的入户调查，把三级服务内容标准、服务承诺、办事处考核物业公司的内容，以及收费许可证都传递到了业主当中。并且根据业主意愿让同意入住的业主给予签字，统计了业主的详细姓名、联系方式、车辆信息、建筑面积，这些内容形成了小区业主的初步档案资料。目前医药公司物业管理已经初步成效，收费工作正在进行。新华小区11月1日我公司正式入住管理，各项服务已经到位，准备在20xx年12月1日收费。庆安小区我们正在做入户调查，但是物业管理入住的各项办公用品、设备已经准备到位。准备2015年元月1日正式纳入管理。

　　二、老旧小区的特点及老旧小区改造和实施物业管理中发现的问题

　　老旧小区有四个明显的特点

　　1、老，这些小区大都建在20xx年以前，有的甚至是上世纪末、本世纪初建设的小区，基础设施薄弱，公共设施毁坏严重，无人管理，有的曾经有人管理但是由于没有健全的机构引导及管理而失败。

　　2、小、大多数只有一百多位业主，建筑面积10000平方左右，规划不合理，有的是分两期建设一个小区中有不同的开发商，有的还是公有住房、小产权房，不能办房产证，大多数没有门岗房，没有公用绿地或绿地太小，没有健身器材。

　　3、规划不合理，人员混杂，缴费意识淡薄。强烈要求政府改造并实施物业管理的业主和无所谓不需要管理的`业主形成鲜明对比。利合物业对上述实施物业管理的两个小区进行的初步调查，调查显示结果，收费工作中缴费积极的业主和找各种理由不缴费的业主形成了鲜明的对比。小区与小区物业联系紧密，各自又成独立的单元，很容易进行物业的从新规划和定义。

　　4、违建建筑很多，由于多年没有管理，违建建筑见缝插针，影响小区的形象，很多业主要求物业公司拆除违章建筑。

　　三改造和实施物业管理中发现的问题

　　1、改造不彻底造成实施物业管理的成本增加。以医药公司为例，改造中小区的主通道有8平方的路面没有整修，利合物业入住以后，拿自己的钱给予了整修，改造后由于没有专门的监督机构，留下了很多建筑垃圾，物业公司不得不花1000元专门处理这些垃圾。小区没有划停车位，物业公司不得不花钱专门划停车位线这些都增加了物业管理公司的成本。前期改造中由于没有物业公司的参与改造的某些项目很很不彻底，如

　　2、由于长时间没有实施物业管理，小区业主交费意识淡薄，物业费收缴率只有百分之五十左右。有的法律模糊，缴费只愿意按照使用面积而不是按照法律规定的建筑面积交费。

　　3、改造速度过急，没有物业公司参与规划，有些改造项目不适合以后实施物业管理。

　　4、改造是一个系统工程，并不是一个部门能完成的，需要多部门来配合，如老小区门岗房的问题，有的开发商当初为了售房，建立了后勤式的物业，当售房完毕的时候，物业不能维持，开发商撤离了物业，开发商就把门岗房收回来用于出租，按照《条例》、《物权法》的规定这些应当是小区当中的公共用房。这些门岗房以及物业用房追回必须要有建设局或规划局的配合。有的小区当中没有门岗房，建设门岗房需要规划部门审批，这也是在新政【20xx】20号文件中的内容。

　　5、改造老旧小区及实行物业管理，必须同拆除私搭乱建相结合，有的老旧小区没有门岗房和物业公共用房，而这些小区有的私搭乱建的位置恰巧可以建立门岗房和公共用房。

　　6、针对老旧小区小的特点，重新定义物业管理区域。有的老旧小区相邻，可以把两个或几个小区打通，这样就可以布局更合理，就可以养活”物业。

　　四、针对以上问题提几点建议

　　1、老旧小区改造必须结合物业管理公司。物业管理公司具有专业化得管理经验，改造后的小区也应当由物业公司来管理，因此老小区改造应该由物业公司提出改造方案，由办事处组织论证实施，最后由物业公司和办事处职能部门共同监督质量。这样才能不给以后物业管理造成成本负担。

　　2、在办事处社区的主导下多部门配合。老旧小区因为多年无人管理，存在着很多问题，这些问题的解决不是一个部门能解决的，必须由政府牵头，多部门配合。

　　3、对前期改造过的小区进行二次改造。对小区内的违法乱建的项目，依靠业主参与由物业公司提出，法律部门参与，政府协调“啃”下这个骨头。

　　4、由政府牵头对老旧小区进行物业知识进社区的宣传活动。让业主明白相关的法律和法规。

　　5、根据文件精神，要建立政府救助机制。对确因生活困难难以缴纳物业服务费用的居民，要积极采取不同形式的政府救助。

　　6、对承担社会责任管理老旧小区的物业管理公司给予按照管理老旧小区面积，给予政府补贴，缓解物业管理公司的困难。

　　7、老小区改造，不能急于求成。每年确定一个到两个小区实行改造，要改造一个成功一个管理一个，在改造中积累经验，为以后改造打下基础。

　　8、重视老旧小区大门改造及建设，这一点很重要。用现进技术来做好老旧小区的大门改造，这样可为物业公司节省很多管理成本。

　　结束语：总之，老旧小区改造并实现物业管理全覆盖是一项切实的惠民工程，要政府引导协调多部门参与，形成由物业管理公司参与物业管理规划，政府部门协调，改造过程和改造后由物业公司和政府部门共同联合参与监督和验收最后由委托入驻管理的物业公司实施管理，并对实施物业管理的公司给予适当的补贴的模式，才能把这项惠民工程做好，从而得到老百姓的支持欢迎。

　　住宅物业管理方案 6

　　一、公寓物业管理的实施范围

　　根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物业管理方式

　　成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业效劳监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、标准操作。所有员工要积极做好学生信息反应工作，做到“诚心待人、热心效劳、耐心解释、细心工作〞。进一步制定并完善了学生公寓效劳内容和标准〔附件1〕、公寓管理部主要岗位职责〔附件2〕和公寓管理部工作规程〔附件3〕及公寓管理部员工考核制度和实施细则〔附件4〕，按照物业管理行业标准和标准结合我校学生公寓具体工作进行管理。

　　三、学生公寓管理部岗位及人数

　　学生公寓管理部部长：1名〔由中心副主任兼任〕

　　学生公寓管理部物业监理：2名〔由正式职工出任〕学生公寓宿管员：8人

　　学生公寓楼内保洁员：8人

　　学生公寓场地保洁员：1人〔由工作量教少的'楼内保洁员出任〕

　　共需外聘人员16人

　　四、运行费用

　　1、人员工资

　　2、员工劳保、工具等费用

　　3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

　　综上所述，运行费用约为300，000.00元。

　　住宅物业管理方案 7

　　对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。

　　（一）物业管理架构

　　物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的'目的。

　　公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

　　（二）岗位设置

　　1、物业管理部经理

　　参与重大项目的合同或标书的评审；

　　编制新增项目的物业管理方案；

　　参与新接管项目的验收工作；

　　组织本部门员工的专业技能培训；

　　自我监督与质量体系有关的程序操作发现不合格时及时采取纠正措施及适当的预防措施；制定各专项规章制度对本部门员工工作业绩予以评审；

　　负责所属项目的物业管理的日常工作并对部门员工进行业务指导；

　　检查监督各项业务计划（年度、季度、月度等）的实施情况并向上级报告；

　　与政府有关部门联络了解行业最新规定；

　　推广新的有效的管理方法并总结分析提出合理的建议。

　　2、物管员（兼资料员）

　　负责与公司各部门工作的对接，辅助部门经理做好内勤工作。

　　负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。

　　书写各类通知、通告，完善各类合同文本。

　　遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作；

　　协助经理制定本部门规章制度及员工守则；

　　配合客户服务文员做好水电费等其他费用的收取；

　　负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；

　　3、客服员

　　收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告；

　　准时向客户派发各种费用的交费通知单；

　　负责做好水电等费用的收付。

　　负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的管理工作；

　　负责定期对服务质量进行统计、分析、评估、考核，并提出整改方案；

　　4、设备主管

　　负责向经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

　　负责设备相关的维修、保养、更换等合同的草拟。

　　住宅物业管理方案 8

　　为规范小区管理，为业主带给优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。

　　一、管理目标

　　物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、带给优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。

　　二、管理原则

　　为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

　　（一）服务第一、管理从严的原则

　　“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，带给优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

　　（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

　　在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的.要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同建立礼貌的办公环境。

　　（三）物管为主、多种经营的原则

　　在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。

　　三、管理方法

　　（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化推荐，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；

　　（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；

　　（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，用心培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；

　　（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；

　　（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

　　（六）依照市场化、企业化的运作方式，带给全方位服务，开展多元化经营。

　　住宅物业管理方案 9

　　为规范小区管理，为业主供给优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。

　　一、管理目标

　　物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、供给优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。

　　二、管理原则

　　为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

　　（一）服务第一、管理从严的原则

　　“服务第一”是物业管理的宗旨，所以管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，供给优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

　　（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

　　在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的'积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，经过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创立礼貌的办公环境。

　　（三）物管为主、多种经营的原则

　　在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不一样需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。

　　住宅物业管理方案 10

　　一、方案概述

　　本方案旨在打造绿色生态型住宅小区，通过环保管理、绿化提升、节能减排等措施，为居民提供健康、舒适的居住环境。

　　二、具体措施

　　绿化升级：增加小区绿地面积，选择适宜本地气候的.植物进行种植，打造多层次绿化景观。定期修剪、养护绿植，确保绿化效果。

　　垃圾分类：实施严格的垃圾分类制度，设置清晰的分类垃圾桶，引导居民正确分类投放垃圾。加强垃圾分类知识的宣传与培训。

　　节能减排：推广使用节能灯具、节水器具等环保设备，对公共区域照明进行智能化控制，减少能源浪费。鼓励居民使用太阳能等可再生能源。

　　环保宣传：定期举办环保主题活动，如植树节、地球日等，增强居民环保意识。通过宣传栏、微信公众号等渠道发布环保信息。

　　三、服务提升

　　建立快速响应机制，对居民反映的问题及时进行处理。

　　加强与居民的沟通，定期召开业主大会，听取居民意见和建议。

　　提供个性化服务，如家庭园艺指导、节能改造咨询等，满足居民多样化需求。

　　住宅物业管理方案 11

　　一、引言

　　酒店物业管理是一个综合性的工作，它涵盖了酒店建筑、设施和服务的维护、保养、运营等方面。本物业管理方案旨在为酒店物业管理提供具体详细、可操作性强的指导，以确保酒店的正常运营和优质服务。

　　二、组织架构和责任分工

　　组织架构和责任分工是酒店物业管理方案中的关键要素之一，它决定了各项工作的分工和协作流程。

　　(一)物业管理部门

　　1. 酒店经理：作为物业管理部门的负责人，负责整个物业管理团队的组织和协调工作。

　　2. 物业主管：负责具体管理物业管理团队，包括任务分配、日常督导和绩效评估等。

　　3. 设备维修员：负责设备的维护、保养和检修工作，及时排除设备故障，并维护设备档案。

　　4. 保洁人员：负责酒店的保洁工作，包括公共区域、客房和餐厅等的清洁和整理工作。

　　5. 安保人员：负责酒店的安全和秩序，保障客人和员工的人身财产安全。

　　6. 绿化园艺人员：负责酒店的绿化工作，包括花坛管理、草坪修整等。

　　(二)客服管理部门

　　1. 客服主管：负责客服管理部门的工作，包括客户投诉处理、客户关系管理等。

　　2. 客服人员：负责接待客人、提供优质的客户服务，解答客户问题和需求。

　　3. 客服培训师：负责客服人员的培训和专业知识的传授，提高客服水平和服务质量。

　　(三)质量管理部门

　　1. 质量主管：负责质量管理部门的工作，包括质量标准制定、质量检查和质量改进等。

　　2. 质量检查员：负责对各项服务进行质量检查，发现问题并提出改进建议。

　　3. 质量改进师：负责指导团队进行质量改进工作，提升服务质量和客户满意度。

　　(四)市场推广部门

　　1. 市场推广主管：负责市场推广部门的工作，包括市场调研、市场推广计划制定等。

　　2. 市场推广人员：负责制定和执行市场推广活动，提高酒店的知名度和销售额。

　　三、设备维护与保养

　　设备维护与保养是酒店物业管理中非常重要的一项工作，它确保酒店内各种设备和设施的良好工作状态，提供良好的客户体验。

　　1. 设备巡检：定期对各项设备进行检查和巡视，发现问题及时进行修复，防止设备故障和事故发生。

　　2. 设备保养：定期对设备进行保养，例如更换润滑油、清洁设备表面和内部部件等，以确保其正常运行。

　　3. 设备维修：处理设备故障和问题，及时进行维修和更换零部件，确保设备能够正常工作。

　　4. 设备更新和升级：根据需要，及时进行设备更新和升级，以适应酒店的发展和客户需求的变化。

　　5. 设备档案管理：建立设备档案，包括设备名称、型号、购买日期、保养记录等，以便管理和查询。

　　6. 设备培训和安全教育：对设备操作人员进行培训，使其掌握正确的使用方法和安全操作规范。

　　设备维护与保养需要有专门的维修人员负责，他们应具备一定的技术和维修能力。同时，设备维护与保养还需要有一套完善的管理制度和流程，包括设备检查计划、维修记录、备件管理等，以确保工作的有序进行。

　　四、保洁管理

　　保洁管理是酒店运营中非常关键的一环，它直接关系到酒店整体的卫生状况和客户满意度。

　　1. 确立清洁标准：制定具体清洁标准，明确各个区域和设施的清洁要求，包括每天、每周、每月等不同频次的清洁任务，确保整体清洁工作的质量和效果符合要求。

　　2. 人员配备和培训：合理规划保洁人员的数量和配备，根据酒店规模和客房数量进行人员配置。同时，进行定期的培训，使保洁人员掌握正确的清洁方法、使用清洁剂的技巧以及安全操作规范。

　　3. 清洁工具和设备管理：管理清洁工具和设备的购买、使用和维护，确保其有效性和良好的工作状态。同时，对清洁剂的`选用和储存也要进行统一管理，保证其安全性和环保性。

　　4. 工作计划和排班：制定科学合理的工作计划和排班，确保每天的保洁任务能够按时完成，并根据酒店的入住情况和客户需求进行灵活调整。

　　5. 质检与考核：建立质量检查和考核机制，对保洁工作进行定期检查和评估，及时发现问题并采取纠正措施，确保保洁质量符合标准。同时，对保洁人员进行绩效考核，激励提高工作积极性和效率。

　　6. 客户反馈和投诉处理：定期听取客户对酒店卫生状况的反馈和意见，及时处理客户的投诉和意见，改善保洁工作中存在的问题，并做好相应的整改。

　　五、安全管理

　　安全管理是酒店运营中至关重要的一环，它关系到员工和客人的生命财产安全。

　　1. 安全设施和消防器材：确保酒店内各区域的安全设施完备，如安全出口、紧急疏散通道、灭火器、消防栓等。同时，对这些设施进行定期检查和维护，确保其正常运作和有效性。

　　2. 员工培训和意识教育：对所有员工进行安全培训，包括消防知识、急救知识、突发事件应急处置等。提高员工的安全意识和应对能力，有效应对各类突发风险和安全问题。

　　3. 安全巡查和监控：建立定期的安全巡查制度，对酒店各个区域进行巡查，及时发现并解决可能存在的安全隐患。同时，安装和维护安全监控系统，加强对酒店公共区域的监控，确保安全问题能够及时发现和解决。

　　4. 客户安全意识宣传：通过各种方式向客户传播安全知识，提高客户的安全意识和自我保护能力。例如，在客房内配备安全提示卡片，定期进行安全演习，并在重要场所设置安全提醒标识。

　　5. 外部安全合作与应急预案：与相关的公安、消防、医疗单位建立合作关系，确保在紧急情况下能够及时调动外部资源支援。同时，制定完善的应急预案，明确安全事件应急处理流程，提高响应速度和处置能力。

　　6. 安全问题记录和整改：建立安全问题记录和整改制度，对发现的安全隐患和事故进行及时记录，并采取相应的整改措施。同时，定期开展安全检查和自查工作，防患于未然。

　　六、绿化管理

　　1. 设立绿化园艺部门：设立专门的绿化园艺部门，负责酒店的绿化工作。

　　2. 绿化设计与维护：进行酒店绿化设计，并制定相应的绿化维护计划，包括植树造林、花坛布置等，保持酒店的绿化环境。

　　3. 节能与环保：制定节能和环保方案，如安装节能灯具、水电设备定期维护等，以减少资源的浪费和环境污染。

　　七、客服管理

　　客服管理是酒店经营中不可或缺的一部分，它直接关系到客户体验和酒店声誉。

　　1. 员工培训和素质提升：为客服人员提供专业培训，包括礼仪、沟通技巧、问题解决能力等方面。提高员工的服务意识和服务质量，使他们能够更好地满足客户的需求。

　　2. 客户关怀与反馈：建立客户关怀机制，定期与客户沟通和交流，了解客户的需求和意见。并及时回应客户的反馈，解决他们的问题和困扰，提升客户满意度。

　　3. 多渠道客服支持：提供多种渠道供客户咨询和反馈，如电话、邮件、社交媒体等。确保客户能够随时随地获得有效的客服支持和解答，提升客户体验。

　　4. 客户信息管理：建立完善的客户信息管理系统，包括客户偏好、消费记录等，为客户提供更加个性化的服务和推荐。同时，确保客户信息的安全和保密。

　　5. 持续改进和创新：定期开展客服绩效评估，了解客服团队的工作表现和潜在问题。通过持续改进和创新，提升客服业务的效率和质量，不断满足客户的期望和需求。

　　6. 售后服务和客户回访：建立完善的售后服务机制，及时跟进客户的使用情况和意见反馈。同时，定期进行客户回访，了解他们的满意度和改进建议，为客户提供更好的服务体验。

　　八、持续改进

　　1. 建立绩效评估机制：制定物业管理绩效评估指标和考核体系，对团队和个人进行绩效评估，及时发现问题并进行改进。

　　2. 定期会议和沟通：定期召开物业管理会议，进行业务交流和问题讨论，加强内部沟通和团队协作。

　　3. 客户满意度调查：定期开展客户满意度调查，了解客户的需求和意见，通过改进措施提高客户满意度。

　　以上是一份酒店物业管理方案的简要概述，可以根据具体酒店的情况进行调整和补充。在实施物业管理方案时，要注重团队协作和持续改进，以提高酒店的管理水平和服务质量。

　　住宅物业管理方案 12

　　一、方案概述

　　本方案强调绿色环保与可持续发展的理念，通过实施一系列环保措施和可持续发展策略，提升工业园区的生态环境质量，促进园区与企业的.共同发展。

　　二、绿色环保措施

　　绿色建材与节能改造：推广使用绿色建材，对园区内老旧建筑进行节能改造，如外墙保温、屋顶绿化等。

　　垃圾分类与资源回收：实施垃圾分类制度，设置分类垃圾桶和回收站，促进资源循环利用。

　　雨水收集与利用：建设雨水收集系统，将雨水用于绿化灌溉、道路清洗等，减少水资源浪费。

　　绿化美化工程：增加园区绿化面积，种植本土植物，打造生态友好型工业园区。

　　三、可持续发展策略

　　绿色供应链管理：鼓励入驻企业采用绿色生产方式，减少污染物排放，推动绿色供应链建设。

　　环保教育与宣传：定期举办环保知识讲座、宣传活动，提高园区内企业和员工的环保意识。

　　绿色出行倡议：推广骑行、步行等低碳出行方式，设置公共自行车租赁点，减少碳排放。

　　可持续发展评估：建立可持续发展评估体系，定期对园区环保工作和可持续发展成效进行评估和改进。

　　四、实施步骤

　　制定环保规划：根据园区实际情况制定绿色环保与可持续发展规划。

　　实施环保项目：按照规划逐步实施绿色建材使用、节能改造、垃圾分类等环保项目。

　　加强环保宣传：通过宣传栏、讲座、APP推送等多种方式加强环保宣传和教育。

　　持续监测与评估：建立环保监测机制，定期对园区环保工作进行评估和改进，确保可持续发展目标的实现。

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