某项目评审会议纪要
会议时间：2015年11月6日 星期四 9:30-10:40 会议地点：华泰商务大厦1406会议室
主 持 人：**
参会人员：**
记 录 人：**
会议主题：对***项目的初步评审以及下一步工作安排 会议内容：
2015年10月29日至2015年10月30日，考察小组对“***公司”及该公司负责的“**项目”进行了考察。会上考察小组对考察结果进行了汇报，与会人员在听取了汇报后针对考察结果以及合作的可能性进行了讨论，形成了阶段性的意见。现将会议的有关内容纪要如下：
一、 程世洋展示PPT，做汇报工作
1、***公司基本情况
(1)公司情况简单介绍
注册资本：两千万元（2015年03月17日，未有相关验资报告）。股权结构：鲍水有，出资1950万元，持股97.5%，项逢保出资50万元，持股2.5%。（根据鲍总介绍，项总股份代持）。法定代表人：鲍水有（实际控制人）。法人治理：公司领导层意见不一，公司副总和鲍水有董事长意见相左，公司精神面貌不佳，但是公司鲍总有改革的想法（改组管理，减少副总，增加部门经理的权利）。公司目前为四级建筑开发资质，准备升三级。公司曾在2012年滕州人杂志第二页进行宣传，在销售中心，有鲍总与滕州市领导、北辛街道办领导的合影。
（2）亿和丰达与浙江亿泰的关系
**公司与浙江省亿泰实业集团实际上并无关系。鲍水有与项逢保之前为合作关系，后项逢保撤资去宿迁，公司名义上保留股份。
（3）亿和丰达与山河置业的关系
周楼嘉苑之前全部为山河置业的项目，后转于亿和丰达亿和丰达与山河置业关系待查。
（4）亿和丰达香格里拉项目介绍
据介绍香格里拉项目为当时亿泰集团与亿和丰达合作开发，现项目已完工，鲍总在香格里拉有两套房产及十余套车库，据介绍估价为800万左右。香格里拉项目：报表收入5875万，税金1000万左右，支出5000万左右，不知名占有5500万左右。（分析所得）
2、***项目基本情况
（1）项目地理位置
东至新兴北路，西至长途汽车站，南至英华医院，北至奥林匹克大道。
（2）项目性质属于城中村改造项目
周楼嘉苑项目为北辛街道周楼区域“城中村”改造一期工程。该工程共占地71.4亩，总投资6.9亿元，涉及居民326户、1158人。共建设11层的居民楼14栋，建筑面积12.6万平方米，722户，其中回迁安置面积5.6万平方米、460户，可安置周楼居全部和岳庄部分居民入住。北辛街道在市城改办的直接领导下，在市土地局、规划局、建设局、财政局和建工局的关心支持下，按照滕国土挂牌字（2015）第1号出让公告要求，落实认购资金8570万元，由山东省山河置业有限公司于2月12日合法、合规摘牌。
（3）目前两栋商业大厦的销售对象
地下层高为6米，目前正在和沃尔玛超市进行商谈，准备在地下一层设立超市，地上1-4层的'裙楼设计为百货商场，目前准备引入的商家为：四季春天、银泰百货等。裙楼以上，一栋设计为写字楼，一栋为酒店宾馆。
据分析：鲍总打算等沃尔玛正式入住后，道路修缮完毕，在正式对外发售商铺，根据调查，商铺已销售部分。
（4）根据调查，目前项目投资在1.7亿左右，销售收入在2.2亿（鲍总说
1.2亿左右为项目收入，其他为自身投入）。实际情况为2015年滕州亿和丰达置业从山河置业购买而来，实际土地出让金一亿零陆百万，地上建筑捌仟贰佰万元，共计一亿捌仟捌佰万元。
3、相关协议情况
（1）山东省山河置业与滕州市亿和丰达置业关于周楼嘉苑项目的转让： 项目规划用地：160.292亩，一期71.1478亩，二期89.442亩。 2015年03月28日。
补充协议：
a滕国土2015-94号、腾国用2015第114号上在建项目出让价格：8200万元，捌仟贰佰万元。税费乙方承担。
b滕国土2015-94号土地出让价格：10600万元，壹亿陆佰万元整。税费由乙方承担。
c共计花费18800万元。
(2)北辛街道与亿和丰达置业的协议：
主要是同意山东山河置业将周楼嘉苑项目转让给滕州市亿和丰达置业。相应的权利义务及政府承诺的税费退换全部由亿和丰达置业承担。
（3）购房协议：
a认购按揭房款，预付20万元，认购之日两年内交房。
b预定按揭房款，预付25万元，未填写交房时间
c进房协议：交付房款的40%，进房（交房、可以入住）。
4、建筑承包情况和工程总结
（1）周楼嘉苑3#9#楼，发包人：山东山河置业。承建方: 滕州市张旺建筑工程。2015年03月26日已完工。
（2） 周楼嘉苑2#12#13#楼，发包人：山东山河置业。承建方：滕州远东建筑工程。2015年03月26日已完工。
（3） 周楼嘉苑写字楼宾馆发包人：山东山河置业。承建方：济宁明珠建筑。2011年09月10日只完成框架（一次结构）
（4） 公司实际已建成7栋住宅，2栋正在施工，合同不全
（5）混凝土合同和钢材协议为固定格式化合同，合同内容的约定都比较符合法律法规规定。值得一提的是只有一份混凝土合同为2015年6月1号由滕州亿和丰达公司签署的，其余五份为2012年5月20日签由山东山河置业签署，签署代理人均为鲍水有（滕州亿和丰达置业法人代表）。
（6）钢材合同签署两份一份为2012年5月由山东山河置业签署，另一份为2015年8份滕州亿和丰达签署，两份合同签署日期间隔比较长。
（7）监理合同已经于2011年6月30日结束，而且监理合同只是周楼嘉苑项目，亿和广场项目不包括。
（8）根据现有合同资料来看，此项目开工时间较长，项目施工缓慢；项目整体施工管理相对混乱；现有资料很难判断房屋建设质量等级。
5、债权债务情况
（1）根据鲍总的介绍，目前周楼嘉苑项目无任何外债，亿和丰达公司无外债，鲍水友本人有500万元个人借款，月息2分。
（2） 根据会计报告审查：有一笔1850万元的账目，公司会计回答为徐州一家企业拆解，鲍总解释为个人出资。
（3）公司牵扯到350万元的投资纠纷，部分退房牵扯到300万元，询问对方得知欠缴税款200万左右，其他零散共计2000万元左右。
(4) 公司拖欠工程款5000万元左右，其中施工方2000万元，建筑材料款3000万元（水泥1000万元，钢材800万元）
6、公司涉及的诉讼及仲裁
公司目前涉及3宗案件，均为租赁纠纷，涉案金额在500万元左右。案件正在审理过程中。
7、***合作的要求
（1）资金困难： 一方面是政策、大环境的原因，另一方面是项目欠缺手续，无法从银行等金融机构进行融资。
（2）项目目前缺乏的是流动资金，销售大幅度下滑，建房进度缓慢，导致部分退房（未建设楼盘）。
（3）根据鲍总的方案，项目的缺乏资金数额在7000万元左右，为拍下土地，缴纳保证金需800万，办理营业税需1000万。据鲍总介绍已缴纳3个税种，只差营业税，但在实际中营业税后为契税，根据营业税1000万，契税需600万左右。
（4） 用款计划：
第一步：4000万，2000万加快建设，2000万周转拍卖土地（四角的土地） 第二步：3000万 ，拍卖土地（楼盘后土地）
第三步：2000万，用于最后的建设周转。
8、调查小组认为合作存在的问题
（1）***滕州亿和丰达置业与山东山河置业的关系？
据分析：山河置业实际控制人可能为鲍总。现项目在鲍总实际控制的两个法人单位之间转移，较为可疑。
（2）公司账目不清晰，资金管理混乱。待进一步核查。如进一步合作，需查清山东山河置业、滕州亿和丰达置业、香格里拉项目和周楼嘉苑项目账目
（3）调查人员较难从员工口中获取信息，员工有防范心理，现场人员管理混乱，精神面貌较差。
(4) 报表反映项目总投入1.7亿左右，土地款8659w,推测可知：地上建筑物8341w与实际勘察项目投资差距较大。
二、 听取项目组成员汇报对项目可行性的看法
**：目前全国房地产市场不景气，滕州虽是全国最大的县级市、在全国百强县的排名也很靠前，但是其房地产市场也受到很大的影响。该项目目前最大的困难是，部分土地没有取得使用权；
**：即便是资金到位，产权证都能批下来，但是回款存在很大的不确定性； **：已经对外销售的住宅楼，业主付款40%就入住了，没有在银行进行按揭还款，所以住宅楼剩余款项的回收存在很大的困难，加之很大一部分住户是回迁户，从回迁户那里基本收不到房款；
***：该项目自启动到现在已经持续了六年时间，战线太长、进展太慢，而且因资金问题，何时完工是个未知数；
***：公司员工整体精神面貌不容乐观，（据了解，该公司老总鲍水有在考察小组到达前召开会议，下了“封口令”，员工在回答调查小组成员的问题时，答非所问、问东答西，或者避而不谈）
**：据悉，公司在与我方合作前，被北京一融资公司骗取40余万，所以这次考察可以感觉对方有很强的防备心理，但是因为我方自始至终都为提到过“先付款再合作”的合作条件，又对我们是信任的；
***：公司老总鲍水有，目前已是筋疲力尽，表示愿意将其资产全部进行托管；
***：公司与山河置业关系不明确；
三、若进行进一步的合作，考察组会对以下几点继续考察：
1、对香格里拉项目进行深层次的考察；
2、进一步了解山河置业和鲍水有的真实关系；
3、关于土地指标，要求提供政府文件等资料；
4、商业楼合作客户的合作意向书等证明文件；
四、****总经理进行总结点评：
1、房地产市场不景气，全国三、四线城市深受影响；
2、项目时间太长、地理位置优越可能表明与政府存在不正常的关系；
3、以上分析表明，开发商的实力太弱；
4、资金缺口太大，有待考究；
五、与会人员形成阶段性结论
1、对该项目的考察，指定项目组的一人继续负责与滕州公司接洽，其余成员不在花费过多精力在该项目上。最终做出一个报告，项目组形成结论性的意见，大家进行表决。
2、项目组成员和圆融的高管会通过自己的社会关系，获取与滕州项目有关的、来自第三方的中肯消息。
2015年11月6日
主题词：滕州项目 初步评审 工作安排
呈报：董事长、监事长、总经理
主送：法务部 人力资源部 财务部 金融服务中心
抄送：各部门负责人
审核：***
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