酒店项目建议书

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(四)景观资源分析

东面：高楼林立的现代大都市繁华景象;南面：会展中心;西面：中轴线绿化带、繁华大都市景象;西北：中轴线绿化带、市民广尝水晶岛、深南大道，

以及西面繁华大都市景象;

三、项目SWOT分析

优势(S)

1. 地处CBD核心区域，中心区中轴沿线，商务环境优越;

2. 超五星酒店及管理可有效提升物业档次及产品差异化;

3. 双地铁出口直入地下商业，公共交通便利;

4. 毗邻地标性建筑会展中心，易于识别及传播;

5. 西面有较好的景观优势，与城市景观中心绿化带毗邻，

南面和西北面也有较佳景观;

劣势(W)

1.目前交通较为不便;

2.地铁出口与地下商业相连，造成人流过于集中繁杂，

影响项目的高档形象，同时存在一定的安全隐患;

3.开发商缺乏办公物业开发经验;

4.综合性物业，有利有弊，就写字楼部分而言，与纯

写字楼相比，竞争优势并不明显;

5、不同功能的各部分规模均不大;

机会(O)

1. WTO带来大量境外企业进驻;

2. CEPA的实施;

3. 珠三角自由贸易区的建立;

4. 星级酒店汇聚区，区域标识性强;

5. 中心区已成气候;

6. 项目定位的提炼与升华，将有可能使项目成为深圳

乃至全国的创举。

威胁(T)

1. 同期市场有多个商务项目推出，市场竞争压力大;

2. 深圳城市竞争力减弱，将对经济环境造成一定影响;

3. 人民银行严格要求各银行控制高档物业贷款及按揭

成数;

4. 项目为复合型产品，在营销推广上可能存在市场认

识的模煳性;

5. 欧美经济不明朗、国际政治局势动荡不安。

四、项目定位

(一)产品定位思考

属性特征一：集商业、酒店、写字楼于一体的综合项目

属性特征二：超五星酒店规划

属性特征三：地铁出口接入地下商场

属性特征四：CBD中轴线核心地带，毗邻会展中心

结论：超前规划、高档次、高配套的综合型商务物业

其中：

酒店——超五星酒店

写字楼——与酒店服务相匹配的高档写字楼

商业——与片区形象相匹配的高档商业街

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