浅析物业服务等级与物业费
导语：物业管理师指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。自2010年开始，原劳动部物业管理师全国范围内暂停考试。
为进一步加强社区物业管理，全面提升物业服务整体水平，日前，市国土房管局印发《关于实施住宅小区物业服务等级化管理的意见》(以下简称《意见》)，在全市范围推行住宅小区物业服务等级化管理。
【每年1月公布物业检查考评结果】
住宅小区物业管理服务包括物业管理基本服务和机电设施设备日常运行养护管理。根据《意见》规定，住宅小区物业管理基本服务推行“双四级”标准。即：按照基本服务内容和标准，划分为一、二、三、四等四个服务等级，每个服务等级区分为优秀、良好、合格和不合格等四个服务标准。
同服务等级实行不同缴费标准，每个服务等级所达到的服务标准或者养护管理标准依据年度考评结果确定。考评实行百分制，其中物业管理基本服务权重为60%，机电设施设备日常运行养护管理权重为40%。不同服务等级综合得分在90分以上(含90分)的为本服务等级优秀，得分在90至80分(含80分、不含90分)的为本服务等级良好，得分在80至60分(含60分、不含80分)的为本服务等级合格，得分在60分以下的为本服务等级不合格。物业管理小区内未配置电梯、消防等机电设施设备的，只考评物业管理基本服务。
每年1月底前，市国土房管局汇总区县检查考评结果向社会公布，作为物业服务企业信用等级评定、人民法院审理物业管理服务费涉诉案件判决的重要依据。
【重点服务事项实行一票否决】
据《意见》规定，考评年度内物业服务项目发生以下情况的，年度考评结果为不合格：在考评年度内发生重大责任事故的;因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的;因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的;聘用无相应资格证书的人员担任项目经理的;电梯逾期未进行年检的;未按照协议约定及时退还装修保证金及其他应退还费用的;挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的;被市国土房管局或者区县房管局日常巡查公开通报后不及时整改，一年内被公开通报三次(含三次)以上的;退出项目管理时不按照《天津市物业管理条例》等政策法规规定，履行退出程序和相应义务的';以及其他严重不良行为。
【物业资质实行动态管理】
本市全面推行物业服务事项公开公示。已入住物业管理小区要全部设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏、物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱。将服务内容、服务标准、收费标准、机动车场地占用费、维修资金使用等内容，全面向业主公开公示，主动接受监督。
严格落实物业服务企业信用等级年度评定公布制度，加大对违约、违规物业服务企业监管处罚力度。物业服务企业管理的住宅小区年度考评结果全部为合格，优良率80%以上，或者积极承担社会责任，为加强社区物业管理工作作出贡献的，给予企业表彰激励。建立物业服务企业资质定期复核制度，对不符合原相应资质条件的，予以降级或取消资质，健全企业退出市场机制。
【二手房交易需交齐物业费】
本市将通过加强教育引导、强化行政约束、严格法律追究等综合措施，提高物业管理服务费收缴率，为促进物业服务良性循环提供有力保障。
对欠交物业费的业主开展入户收缴，并对拒交物业费的业主，物业服务企业通过小区物业事务公示栏将业主欠交物业费情况进行公示，公开催缴。物业服务企业管理服务的住宅小区被区县房管局年度考评评定为合格以上的，该考评结果作为人民法院认定物业服务企业履行物业服务合同的重要证据。
住宅小区进行二手房交易时，房地产经纪机构或房屋交易机构在打印《天津市房产买卖协议》时，向交易双方发放交齐物业管理服务费提示单。房产出卖人应在办理房屋所有权转移登记手续前交齐物业管理服务费，并告知房产买受人。
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