无锡市物业管理条例
第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇政府)备案。
因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。
第三十八条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。
市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。
街道办事处(镇政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。
第三十九条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的，应当承担相应法律责任。
物业服务企业有下列严重失信行为之一的.，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：
(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;
(二)出租、出借、转让资质证书的;
(三)被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。
第四十条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：
(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;
(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;
(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;
(六)损害业主或者公共利益情节严重的;
(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。
第四十一条 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。
业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
第四十二条 物业管理行政主管部门和街道办事处(镇政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。
第五章 物业的使用和维护
第四十三条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。
第四十四条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。
物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。
第四十五条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。
车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。
划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。
第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)擅自改变物业规划用途;
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
(三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;
(四)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观;
(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
(七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;
(八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
(十)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;
(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。
第四十七条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内相关违法行为。
城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。
建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。
公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。
市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。
特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。
价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。
工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。
第四十八条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。
公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。
受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
第四十九条 物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。
经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。
专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。
第五十条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
下列费用不得从专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;
(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;
(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;
(六)依法不得列支的其他费用。
第五十一条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。
物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。
第五十二条 发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经所在地的街道办事处(镇政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认，报市、县级市物业管理行政主管部门核准。
申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。
第六章 旧住宅小区物业管理
第五十三条 本条例所称旧住宅小区，是指交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区，具体范围由市、县级市政府确定并公布。
第五十四条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。
第五十五条 旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的，应当及时维修、改造和更新。
建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯，其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市政府另行制定。
第五十六条 旧住宅小区整治改造完成后，县级市、区政府应当建立旧住宅小区长效管理机制，给予适当的财政补贴;街道办事处(镇政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。
物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责，做好旧住宅小区管理的有关工作。
尚未列入整治改造计划的旧住宅小区，街道办事处(镇政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。
第七章 拆迁安置房小区物业管理
第五十七条 县级市、区政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作，逐步推动物业服务市场化。
街道办事处(镇政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。
第五十八条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同，实施前期物业管理。
建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位，及时交付给接收单位。
第五十九条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，符合条件的应当召开业主大会，成立业主委员会。
第六十条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准，收取相应的物业服务费用。
拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。
县级市、区政府以及街道办事处(镇政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。
第六十一条 专项维修资金未全部归集入户前，拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的，由物业所在地的县级市、区政府组织落实。
第八章 法律责任
第六十二条 违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定，未及时移交有关财物、档案资料、印章的，由街道办事处(镇政府)责令限期改正;逾期不改正的，对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成严重后果的，依法追究相应的法律责任。
第六十三条 违反本条例第二十六条第二款、第三款规定，建设单位未按照规定配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。
第六十四条 违反本条例第二十八条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款。
第六十五条 违反本条例第三十五条第三款规定，物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以三万元以上十万元以下罚款。
第六十六条 违反本条例第四十五条第一款规定，按照下列规定给予处罚：
(一)建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下罚款。
(二)建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以二十万元以上五十万元以下罚款。
第六十七条 违反本条例第四十六条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。
第六十八条 物业管理行政主管部门、街道办事处(镇政府)以及其他有关部门和单位的工作人员玩忽职守的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第六十九条 市政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。
第七十条 本条例自2015年9月1日起施行。
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