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2016房地产估价师《经营与管理》练习题及答案

2016-09-22 18:49:41 8850 8855

  一、单项选择题

  1、房地产投资的(  )特点,正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

  A.能够得到税收方面的好处

  B.易于获得金融机构的支持

  C.能抵消通货膨胀的影响

  D.提高投资者的资信等级

  标准答案:C

  2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的(  )。

  A.政治风险

  B.政策风险

  C.利率风险

  D.市场供求风险

  标准答案:B

  3、房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的(  )。

  A.变现风险

  B.政策风险

  C.利率风险

  D.市场供求风险

  标准答案:A

  4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用,使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用,而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的(  )。

  A.收益现金流风险

  B.未来经营费用风险

  C.资本价值风险

  D.比较风险

  标准答案:B

  5、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。此时,该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是(  )?

  A.0.57

  B.0.74

  C.0.80

  D.1.04

  标准答案:B

  解析:由公式知:12%=3.5%+βj(15%-3.5%),故βj=0.74

  6、(  )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。

  A.通货膨胀风险

  B.市场供求风险

  C.变现风险

  D.政策风险

  标准答案:A

  7、单一项目的投资风险颇大,若把这两个投资项目组合起来,便可以将两者的风险变化相互抵消,从而把组合风险降到最低,要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个(  )。

  A.正的协方差

  B.负的协方差

  C.标准协方差

  D.绝对协方差

  标准答案:B

  8、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同,租金为400元/m2?年,则其面临(  )。

  A.市场供求风险

  B.周期风险

  C.变现风险

  D.通货膨胀风险

  标准答案:D

  解析:通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时,投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大。

  9、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定,在大陆的投资不能超过其全部投资的10%,这是基于(  )的考虑结果。

  A.大陆政策多变

  B.占领世界投资市场

  C.风险转移

  D.投资组合

  标准答案:D

  解析:投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低,或是在一个预设可接受的风险水平下,使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的机会。

  10、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于(  )。

  A.系统风险

  B.资本价值风险

  C.个别风险

  D.比较风险

  标准答案:C

  二、判断题

  1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]来分析投资回收与投资回报,Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收,Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报。(  )

  标准答案:错误

  解析:Pi是投资者投入资本金后所获得的投资回报,Pi/[(1+i)n-1]是投资者的投资回收。

  2、财务净现值(FNPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,项目计算期内各年的净现金流量之和。(  )

  标准答案:错误

  解析:财务净现值(FNPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

  3、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着,到项目寿命期终了时,所有投资可以被完全收回。(  )

  标准答案:正确

  4、研究表明:对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化),解出的方程可能有多个实数解,即FIRR可以有多个值。(  )

  标准答案:错误

  解析:对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化),由于FIRR是唯一的,如果计算FIRR的方程有多个实数解,须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验,以确定是否能用FIRR评价该项目。

  5、成本利润率是整个开发经营期的利润率,不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数,才等于年成本利润率。(  )

  标准答案:错误

  解析:成本利润率是整个开发经营期的利润率,不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数,也不等于年成本利润率。

  6、资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。(  )

  标准答案:错误

  解析:资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。

  7、投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素的作用是不确定的,不同的实施方案会有不同的成本数据。(  )

  标准答案:正确

  8、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。(  )

  标准答案:错误

  9、开发建设投资是指房地产开发项目建成时,按照国家有关财务和会计制度,转入房地产产品的开发产品成本。(  )

  标准答案:错误

  解析:开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。而开发产品成本是指房地产开发项目建成时,按照国家有关财务和会计制度,转入房地产产品的开发建设投资。

  10、城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。(  )

  标准答案:错误

  解析:城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。