二手房买卖需要注意的法律知识

　　二手房买卖，即转让房屋的所有权。购买人购买二手房时需要注意哪些方面的内容呢?二手房买卖需要注意哪些法律知识?律师从法律和常识的角度来告知您，为您购买二手房解除后顾之忧。

二手房买卖需要注意的法律知识

　　一、卖方主体资格审查

　　二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上，房屋所有权证书(房产证)记载的房屋所有权人。有些房屋有好几个共有人，如家庭共有、夫妻共有等，对此买方应当和全体共有人签订房屋买卖合同，以免日后产生不必要的法律纠纷。

　　若出卖人是公司的，购买人还应当审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

　　二、房屋是否被司法查封、抵押、出租

　　二手房交易前，购买人应当审查该房屋有无被司法机关依法裁定查封、有无被抵押、出租。

　　对于出卖人而言，在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。如果房屋出租的，应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意，买卖合同也可能被宣告无效。

　　三、优先购买权审查

　　共有的二手房买卖时，在同等条件下，该二手房共有人享有优先购买权;正在出租的二手房买卖时，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

　　故，购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的`放弃优先购买权的书面文件，该房屋买卖合同有被宣告无效的风险。

　　四、二手房的质量审查

　　当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，购买人可要求出卖人委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

　　五、该房屋内是否有户口未迁出

　　若该出售的房屋内尚有户口未迁出，应当约定出卖人迁出户口的时间。逾期出卖人需支付违约金，或出卖人将户口全部迁出后购买人再支付尾款。

　　六、合同约定是否明确

　　二手房买卖当事人可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。

　　(1)买卖当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)二手房的座落地点、面积、四至范围;

　　(3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;

　　(4)二手房的规划使用性质;

　　(5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;

　　(6)二手房买卖的价格、支付方式和期限;

　　(7)二手房的交付和验收的日期、交付方式;

　　(8) 住户户口的迁移;

　　(9)维修基金的处理;

　　(10)物业管理费的结清责任;

　　(11)违约责任;

　　(12)争议的解决方式;

　　(13)买卖当事人约定的其他事项。

　　总之，购买二手房，需从多方面考虑，多比较，多看房，最终选择较为满意的房屋。

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