建筑装饰工程项目管理的核心合同管理
引导语：建筑装饰工程项目已成为当今社会发展经济的重要部分。现在，建筑装饰企业众多，竞争激烈，企业要在竞争中处于不败地位，必须管理好工程项目。下面是yjbys小编为你带来的建筑装饰工程项目管理的核心合同管理，希望对大家有所帮助。
作为工程项目管理的一个新兴组成部分，合同管理在整个建筑装饰工程项目管理中发挥着越来越重要的作用，完整的项目管理必须以有效的合同管理为基础，项目实施和管理全部工作都可以纳入合同管理的范围，合同管理贯穿于工程实施的全过程和各个方面，应该作为工程项目管理的核心。缺乏合同意识，缺乏合同管理，就难于形成完整的项目管理系统，更难以提高工程效率，实现工程项目的预期建设目标。
一、合同管理在建筑装饰工程项目管理中的地位和作用
合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。所谓合同管理不仅包括对每个合同的签订、履行、变更和解除等过程的控制管理，还包括对所有合同进行筹划的过程，因此，合同管理的主要工作内容有：根据项目的特点和要求确定装饰施工任务承包模式(合同结构)、选择合同文本、确定合同计价方法和支付方法、合同履行过程的管理与控制、合同索赔等。建筑装饰项目合同管理就是为保证参与工程建设的合同各方能够全面地、有序的完成合同规定的责任和义务，行使合同赋予的合法权利所进行的一系列管理活动。
在现代建筑装饰工程项目中，尤其是大中型、复杂项目，没有合同意识则项目整体目标不明;没有合同管理，则项目管理难以形成系统和高效率，不可能实现项目的目标。可以说，合同管理是建筑装饰工程项目管理的核心和灵魂。这主要体现在以下几个方面：
首先，合同管理规定了装饰工程项目的目标。在建筑装饰工程承包合同中，一般都有规定施工达到的质量等级目标，工程进度控制目标、工期和工程标价等条款，工程质量、工程进度管理和成本管理等要以工程合同为依据，实现合同规定的工程建设目标。
其次，合同中的条款是双方的最高行为准则，合同一经签订，就具有法律效力，合同双方的经济关系就依合同条款为限，双方通过利用合同，限制和制约对方，保护自身的权益。一旦出现违反或不履行合同的行为，就要受到经济或法律的制裁。
再次，合同管理具有解决双方争执的作用。工程施工中难免发生争执和纠纷，合同管理在解决争执时主要发挥两方面的作用：一方面合同是判定争执的法律依据，另一方面解决争执的方案和程序由合同来规定。
二、合同管理在建筑装饰工程项目管理中的职能
合同管理已经成为企业项目管理的一项核心内容，其他项目管理工作都应该围绕这个核心开展。合同管理职能主要有以下几各方面：
第一、合同管理是建筑装饰工程项目管理的起点。合同控制着整个装饰项目的管理工作，因此在进入项目时必须要深入了解和分析合同。
第二、合同管理本身也有管理职能和工作过程。在整个建筑装饰工程项目管理系统中，合同管理子系统由合同分析、合同实施控制、合同材料、合同索赔管理和合同网络等组成。
第三、合同管理与工程项目管理中的其他管理职能，如成本管理、计划管理、组织和信息管理等相互间有着紧密的联系，体现为工作流程顺序方面的联系，又体现为信息流通和处理过程方面的联系。
三、合同管理组织的设置
常见的设置形式有以下几种：
1、建筑装饰公司设置合同管理部门，专门负责合同方面的管理工作。主要涉及：收集市场和工程信息、分析和审查招投标文件和合同条件;总体策划工程合同，参与投标报价，合同谈判与合同签订，提出建议、意见、警告;及时向项目经理部选派合同管理人员。及时汇总分析并指导合同履行情况，统筹协调各个合同的实施，处理与业主相关方面的合同关系，组织索赔事宜等。
2、项目经理部设立项目合同管理小组，组长由项目经理兼任，负责与该项目有关的合同管理工作。
3、设立合同管理员，在项目经理领导下对施工现场进行合同管理。这主要适合一般和较小建筑装饰项目。
4、在实施特大型、风险大、合同关系复杂、争执多的项目，尤其是国际工程时，可聘请合同管理专家或委托咨询管理公司对整个装饰项目的合同进行管理。
四、建筑装饰工程项目前期的合同管理
前期主要是指招投标阶段，直至中标与业主方签订建筑装饰工程承包合同。
1、有效建立健全合同管理组织，加强合同意识教育。企业及合同管理机构应组织相关员工认真学习《合同法》《建筑法》《招投标法》等法律规范。
2、进行合同策划，签订可行的合同。
做好以下四项工作：
(1)建立相应的风险评估小组，将项目风险管理责任落实到具体部门、人员，严格审查合同内容，包括：施工合同是否合法，业主的审批手续是否完备齐全，合同文件条款是否无误齐备，责权益双方有无失衡、法律责任，补救措施，合同双方理解有无歧义等。
(2)重视对风险的回避和转移。对风险过大对己很不利的合同宁可不
签。组建联营体，共担风险。分包风险大的分项工程。进行保险和担保等。
(3)重视合同谈判沟通，签订完善的施工合同，使业主方和承包方合理分担风险。
(4)重视合同文字的作用，不相信口头承诺，双方商定的结果承诺，只有写入合同签署文字意见后才能确定。
3、掌握市场价格动态，学习并认真掌握《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)及其相关的《计量规范》准确报价，避免为了中标，一味压低标价，造成亏损风险
4、使用国家标准示范合同文本，建立完善合同文本体系。住建部、国家工商总局制定的《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2013-0201)内容完整、条款齐全、双方责任权利明确，对风险责任划分分担比较公正合理。因此企业应尽量使用合同示范文本。企业还可根据示范文本，结合工程类型，如各种专业性分包工程特点，建立完善本企业的合同文本体系。
五、建筑装饰工程项目实施阶段的'合同管理
实施阶段的合同管理是指合同签订后建筑装饰企业依据施工承包合同，通过合同分析、交底及控制、分包合同管理等方式来完成装饰工程项目的活动。
(一)合同分析
合同分析是从合同执行的角度去分析，补充和解释合同的具体内容和要求，将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题上和具体时间上，用以指导具体工作，使合同能符合日常工程管理的需要，使工程按合同要求实施，为合同执行和控制确定依据。重点分析：
1、分析合同风险，制定风险对策，分解落实合同任务。
2、分析合同中的漏洞，解释有争议的内容。包括：合同的法律基础，承包人的主要任务，发包人的责任，合同价格，施工工期，违约责任，验收，移交和保养，索赔协议和争执的解决。
(二)合同交底
由合同管理人员在对合同的主要内容进行分析、解释和说明的基础上，组织分包单位与项目有关人员交底，学习合同条文和分析结果，使大家熟悉合同中的主要内容、规定和程序，了解合同双方的合同责任和工作范围，各种行为的法律后果等。并将各项任务和责任分解，落实到具体的部门、人员或分包单位，明确工作要求和目标。
(三)合同控制
在工程实施的过程中要对合同的履行情况进行跟踪与控制，并加强工程变更管理，保证合同的顺利履行。
1、合同跟踪。对象包括工程质量是否符合合同要求;工程进度是否在预定期限内施工，工期有无延长，原因是什么;是否按合同要求完成全部施工任务，有无合同规定以外的施工任务;成本的增加和减少等;同时还要对各施工单位或分包单位及其所负责的工程进行跟踪检查、协调关系，提出意见、建议或警告，保证工程总体质量和进度。
2、合同实施的偏差分析的内容包括：产生偏差的原因分析;合同实施偏差的责任分析;合同实施的趋势分析。
3、合同实施偏差处理：根据合同实施偏差分析的结果，承包商应采取相应的调整措施，调整措施可以分为：组织措施;技术措施;经济措施;合同措施。
(四)工程分包的履行与管理
1、总承包对分包方及分包工程施工，应从施工准备、进场施工、工序交验、竣工验收、工程保养以及技术、质量、安全、进度、工程款支付等进行全过程的管理。
2、总承包方应派代表对分包方进行管理，并对分包工程施工进行有效的控制和记录，保证分包合同的正常履行，以保证分包工程的质量和进度满足工程要求，从而保证总承包方的利益和信誉。
3、分包方对开工、关键工序验收、竣工验收等过程经自行检验合格后，均应事先通知总承包方组织预验收，认可后再由总承包方代表通知业主组织检查验收。
4、总承包方或其主管部门应及时检查、审核分包方提交的分包工程施工组织设计、施工技术方案、质量保证体系和质量保证措施、安全保证体系及措施、施工进度计划、施工进度统计报表，工程款支付申请、隐蔽工程验收报告、竣工交验报告等文件资料 ，提出审核意见并批复。
5、若因分包方责任造成重大质量事故或安全事故，或因违章造成重大不良后果的，总承包方可向其主管部门建议终止分包合同，并按合同追究其责任。
6、分包竣工验收后，总包方应组织有关部门对分包工程和分包单位进行综合评价。
(五)合同的变更终止解除
1、工程变更;一般是指在装饰工程施工过程中，根据合同约定对施工的程序、工程的内容、数量、质量要求及标准等做出的变更。工程变更伴随着工程签证。签证实际上是一个小合同，有效的签证文件可做为最终工程结算的依据。项目技术管理人员及合同管理人员务必重视工程变更签证。熟练掌握工程变更原因分析、范围、程序、指令的发出与执行、工程变更的批准、责任分析及补偿要求等内容。
2、合同终止与解除。《合同法》对工程合同的终止与解除的类型、原因、方式、法律后果有详细规定，合同管理机构人员应学习灵活运用。
(六)合同管理与施工索赔
建筑工程索赔通常是指在工程合同履行过程中，合同当事人一方因对方不履行或未能正确履行合同或者由于其他非自身因素而受到经济损失或权利损害，通过合同规定的程序向对方提出经济或时间补偿要求的行为。施工索赔是一种正当的权利要求，它是合同当事人之间一项正常的权利要求，它是合同当事人之间一项正常的而且普遍存在的合同管理业务，是一种以法律和合同为依据的合情合理的行为。目前装饰施工承包合同的索赔额，一般占工程款支付总额的7%-8%，相当于我国施工企业的法定利润率。因此人们常说“中标靠低价，盈利靠索赔”。施工索赔已成为施工企业维护自己合同利益的关键性途径。强化合同管理，确保成功索赔的六个要点。
1、认真履行合同，遵守诚信原则，并努力使业主信任和满意。
2、组建强有力的索赔班子。对于大型复杂装饰工程，班子应有项目经理、律师、技术与经济专家组成。小项目可由合同管理员担任。
3、熟悉并灵活运用《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2013-0201)、FIDIC于1999年出版的新版合同条件《施工合同条件》(“新红皮书”)规定。
4、重视工程资料的收集。
5、注意索赔的时效性。施工合同示范文本第19.1条对时效有明确规定，切实理解“3个28天”之含义。
6、力争单项索赔，避免一揽子索赔。总之，工程索赔是合同管理的焦点，应合情合理合法合规运用。
六、结论
我们建筑装饰企业与业主签订一系列的承发包合同是实施任何一个建筑装饰工程项目的前提。建筑装饰工程项目管理工作相当复杂，其最终要实现项目的三大目标，即质量目标、进度目标、费用目标。而合同确定工程项目的质量、工期和成本等目标，承包商在工程中的一切活动都是为了履行合同责任。承包商将合同管理的目标责任分解后，可以明确装饰项目管理组织内部各部门的职能，围绕合同条款实施项目管理。
管理好合同，也就做好了项目的质量控制、成本控制、进度控制工作等。可见，合同管理是管理好项目的关键，是建设工程项目管理的重要内容之一。因此，合同管理是建筑装饰工程项目管理的起点，它贯穿于工程实施的全过程和各个方面，是建筑装饰工程项目管理的核心。加强合同管理对实现业主与建筑装饰企业工程项目目标，提高工程效率和投资效益，提升企业形象等有着重要现实的意义。