常州国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则解读
为进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(常政规〔2011〕2号文)等有关规定，结合本市实际情况，市城乡建设局会同市物价、房管和国土等部门对2011年4月26日制定的《常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则(试行)》(以下简称原《评估细则》)进行了修订完善，出台了新的《常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则》(以下简称新《评估细则》)。为正确理解新《评估细则》的主要精神，现就有关问题作如下解读。
1.问：为什么要修订原《评估细则》?
答：原《评估细则》施行六年来，我市城市建设有了较大的发展，原《评估细则》对住宅区位及营业用房路线等级的划分已不符合目前城市发展的现状。2011年6月3日住建部颁布了《国有土地上房屋征收评估办法》，国家标准《房地产估价基本术语标准》也于2014年2月1日正式施行，2015年12月1日国家标准《房地产估价规范》也进行了修订实施，原《评估细则》的专业术语及有关条款的表述已不符合规定;部分技术参数已不合理，也不符合估价技术的相关要求;房屋重置价格和房屋装饰装修标准已滞后。因此，有必要对原《评估细则》进行修改完善，更好地适应当前的征收评估工作。
2.问：新《评估细则》有哪些新变化?
答：新《评估细则》与原《评估细则》相比，在内容上作了部分修改和调整，主要有：取消了住宅房屋区位及营业用房路线等级的划分;修改调整了部分技术参数;调整了住宅和营业用房“地大于房”的计算方式;调整了非住宅非营业用房基准价格;调整了房屋装饰装修及附属设施征收补偿重置成新价格;调整了市区征收房屋建安工程重置价格标准;完善了非住宅非营业用房区位状况调整的内容;规范了对专业术语及有关条款的表述。
3.问：为何要取消住宅房屋区位及营业用房路线等级的划分?
答：随着我市城市的发展，城市面貌发生了较大变化，已形成了多个区商业中心，原有以市中心为中心向外围作同心圆辐射的区位划分方式已不符合城市的发展现状，同样，原有营业用房路线等级划分也已不符合目前全市多商业中心的.城市格局。本次修订后对住宅和营业用房不再划定区位和路线等级，改由评估机构按照类似房地产的选取原则选取评估可比实例，从而更符合市场化评估补偿的原则。
4.问：新《评估细则》的适用范围是什么?
答：本市市区(不含金坛区)国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估，被征收房屋类似房地产的市场价格测算，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定等活动，适用新《评估细则》。武进区、新北区非住宅中的非营业用房区位划分及非营业用房基准价格、土地区位基准价格由区建设、物价、房管、国土等部门参照新《评估细则》拟定并报市建设、物价、房管、国土等部门批准后执行。溧阳市、金坛区可参照新《评估细则》，结合本地实际情况制定具体细则。
5.问：被征收房屋价值的含义是什么?
答：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
6.问：新《评估细则》对成套住宅、营业用房和非营业用房是如何定义的?
答：成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的单元式住宅。
营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的沿街门面房，包括零售、娱乐、餐饮、服务、金融活动经营场所等用房。
非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅，包括办公、教育、医疗、工业、仓储用地上的房屋。
7.问：如何确定被征收房屋的性质、用途和建筑面积?
答：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以权属证书和登记簿的记载为准。对于未经登记的建筑，按照市、区人民政府的认定、处理结果进行评估。
8.问：征收评估中一般采用哪些评估方法进行评估?
答：征收评估采用比较法、收益法、成本法等方法进行，其中住宅房屋采用比较法，非住宅房屋在无法适用比较法时也可以采用收益法、成本法。
9.问：新《评估细则》中的高价路线、低价路线如何理解?
答：高价路线是指相邻街道中营业用房标准房屋基准价格高的街道，低价路线是指相邻街道中营业用房标准房屋基准价格低的街道。
10.问：新《评估细则》对住宅和营业用房“地大于房”的计算方式是如何规定的?
答：住宅和营业用房“地大于房”的补偿金额=“地大于房”的土地面积×对应的基准地价×容积率修正系数。