土地登记代理人法律知识：合同的效力
三、合同无效
合同无效，是指当事人所订立的合同因不具备合同的有效条件而不能产生当事人所预期的法律后果的情况。我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效;
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该条所列举的情形，都属于合同的当然无效，即合同本身无效。详细内容，请见本书第五章第六节无效的民事行为。合同无效，意味着当事人订立合同的预期目的不能实现，所订立的合同不具有有效合同的拘束力，但是并不等于说无效合同不产生任何法律后果。关于无效合同的法律后果将在本节第五个问题中叙述。
四、合同的可撤销和可变更
(一)概念和特征
1.概念 合同的可撤销和可变更是指由于当事人在意思表示方面存在瑕疵而可以对已经成立的合同予以撤销或变更。我国《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。”“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
2.可撤销、可变更的合同的特点
(1)合同的撤销或变更是合同当事人对合同的撤销或变更。即是合同的当事人一方依法行使撤销权或变更权的结果。这一特点表明，即使当事人之间订立的合同具有可撤销、可变更的因素，如果当事人没有提出请求的，人民法院或仲裁机构不能主动予以撤销或变更。另外，法院或仲裁机构在受理了当事人的请求后，也应根据当事人的具体请求予以处理，即“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。
(2)可撤销、可变更的合同属于相对无效的合同。当事人行使撤销权或变更权所针对的是已经生效的合同，即合同在被撤销之前或变更之前均为有效合同，只有当撤销权人行使撤销权或予以变更时，合同才自始无效或效力发生变化。所以，与确定无效合同有明显的区别。
(3)可撤销的合同一经撤销，合同当事人之间便消灭合同关系，这一效力追溯到合同成立时。而合同经变更后，当事人之间仍然存在着合同关系，只是合同关系的内容发生了变化。变更的效力也追溯到合同成立时。
(二)撤销权、变更权的行使
撤销权和变更权一般是由利益受到损害的一方当事人来行使的，该权利的行使可以是直接向合同另一方当事人提出请求，经协商达到撤销或变更合同的目的。如果双方协商不成，则可以请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。当事人在行使请求权方面，还应符合《合同法》第55条的规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”
(三)可撤销和可变更合同的种类
根据《合同法》第54条的规定，可撤销和可变更的合同包括以下几种： (1)因重大误解而订立的合同。 (2)显失公平的合同。
有关重大误解和显失公平的内容，详见本书第五章第七节的阐述。 (3)因欺诈、胁迫而订立的合同。 (4)乘人之危订立的合同。
需要注意的是，在我国《民法通则》第58条的规定中，将一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的行为都列为无效的民事行为。而在新《合同法》中却对上述情况作出了不同的规定。①将因欺诈、胁迫而订立的合同加以区分，对于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的，以是否损害国家利益为标准，分别按无效合同和可撤销、可变更合同处理;②将乘人之危订立的合同列为可撤销、可变更的合同。
《合同法》之所以如此规定，其理由主要在于：合同的效力一般只发生在合同当事人之间，所涉及的是私权关系，只有当事人才能对各自的利益加以足够的注意和维护，当有违背当事人真实意思的情况出现时，当事人完全可以通过行使撤销权或变更权来维护自己的权益。而当所订立的合同危害国家利益时，该合同应归于无效，这样才能有利于维护国家和社会公共利益。
五、合同无效或被撤销的后果
如前所述，合同被确认无效或被撤销后，不仅不能产生合同履行的效力，还要产生一定的法律后果，当然，这些法律后果并不是当事人所预期的。具体表现为：
(一)合同被确认无效或被撤销所产生的效力
1.合同自始无效 我国《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。该规定表明，合同被确认无效或者被撤销所产生的效力是溯及既往的，即从合同成立时开始就没有法律约束力，而不是从被确认或被撤销时开始无效。
2.合同部分无效 《合同法》第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。应注意的是，不能将这一规定简单理解为某一合同中既有无效的条款，又有有效的条款，不能孤立地看某一合同中的有效部分和无效部分。合同法的这一规定所强调的是，合同中无效部分对于合同的其他部分的影响力如何。如果合同部分无效并不影响其他部分效力的，合同的其他部分仍然有效，即此时的合同属于部分无效的合同。如果无效部分影响到合同的其他部分的效力，或者说合同的无效条款是足以决定合同性质的，那么将导致整个合同的无效，而不属于合同的部分无效。例如，在一个买卖协议中，双方明确约定了买卖的数量、价格、交付方式、履行期限等条款，单就这些条款，我们并不能看出其效力如何，然而，在这一买卖协议中的实质性条款是关于人口买卖的，那么，这个协议绝对是一个无效的违法行为，在这种情况下，该协议中的有关数量、价格等条款都将是毫无意义的。
3.不影响解决争议条款的效力 《合同法》第57条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”
(二)合同无效或被撤销的法律后果
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
1.返还财产 返还财产发生在当事人已经有实际交付标的物或价金的场合。在合同被确认无效或撤销之前，当事人一方取得标的物或价金是以合同为根据的，而当合同被确认无效或撤销之后，就意味着这一根据消灭了，因此，接受财产的一方负有返还的义务。返还财产的目的是消灭无效合同或被撤销的合同的效力，使恢复到合同成立前的状态。
返还财产的具体形式有两种，①单方返还财产。单方返还发生在当事人一方已经履行了合同，另一方尚未履行的场合。②双方返还财产。双方返还是指双方都负有返还从对方所取得的财产，但是，如果一方没有违法行为，而另一方有故意违法行为的，无违法行为的一方有权要求对方返还财产，有故意违法行为的一方则无权请求返还财产。
2.折价补偿 当财产不能返还或者没有返还的必要时，应当采取按照所取得的财产的价值进行折算，然后以金钱的方式向对方当事人进行补偿的责任形式。
所谓财产的不能返还大致有两种情况，①法律上的不能返还。根据物权法中的善意取得制度，如果当事人一方将所取得的财产已经转让给第三人，而第三人在取得该财产时是符合善意取得的条件的，那么就构成了法律上的返还不能;②事实上的返还不能。当标的物意外灭失且该标的物为不可替代物时，当事人就无法实际返还财产。在这些情况下，当事人就应当采用折价补偿的方法，向对方当事人承担责任。
3.赔偿损失 合同被确认无效或者被撤后，如果因此给对方造成损失的，当事人主观上有过错的一方应负责赔偿对方当事人的损失;当事人双方都有过错的，则应各自承担相应的责任，即受到损害的当事人也有过错的，也应对自己的过错负责，而不能要求对方承担全部责任。
4.追缴财产 《合同法》第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”当事人恶意串通属于当事人双方(或代理人与相对人)具有共同的故意的行为，即以损害国家、集体或者第三人的利益来使自己获得非法利益。在无效的民事行为中，恶意串通属于情节恶劣的违法行为，因此其后果不是相互返还财产或赔偿损失，而是要追缴双方因合同而获得的财产，收归国家所有或者返还给集体、第三人。
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