土地专项审计的五个环节
土地专项审计内容点多面广，涉及土地资源管理利用、土地出让金收支以及被征地农民利益保障等各个方面。在当前审计力量有限的情况下，做好这项工作，应着重抓好五个环节。
一、土地管理政策措施环节
近几年，随着土地管理日渐精细化，国家和地方出台了许多相应的政策，政策执行情况审计将贯穿整个审计实施过程。在土地专项审计中，对土地管理政策措施方面的审计也是重点内容之一。
审计重点：审查地方政府以及主管部门是否贯彻执行了国家的土地宏观调控政策，地方政府为加强土地管理、节约集约用地出台了哪些政策措施，是否与国家制定的政策规定相符合。
审计方法：一是通过查阅政府和国土部门收发文件和会议纪要以及土地征收供应等有关卷宗资料发现疑点。二是通过浏览当地网站，查阅当地的招商引资政策和相关文件。三是审计发现问题后，要求被审计单位提供以文件或政府会议纪要为彤式的依据。
二、土地征收审批环节
国家实行严格的征地审批制度，这也是控制征地规模的重要保障。土地管理法明确规定了征地的审批权限在国家和省两级。经省级以上人民政府批准农用地转用后，办理征地审批手续。通过发布征收土地公告和补偿安置方案公告后，由国土部门、人力资源与社会保障部门、财政部门与镇政府或农村集体经济组织共同签订征地补偿安置协议。县级以上人民政府是征地行为的主体。
审计重点：一是审查有无规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批，将应由国务院审批的项目拆分后报省政府审批，即“化整为零”审批土地。二是审查有无未批先用、少批多用、以租代征情况，或者预征地等违法违规行为。重点关注未通过征地报批手续，当地政府跟村委会协商征用土地，或者用地单位或乡镇政府直接与农村集体经济组织签订征地协议实施征地，以及“以租代征”等违规征用土地行为。
审计方法：一是查阅征地审批文件，关注同一用地单位是否存在分批次上报同一建设项目用地的情况;检查国土部门执法监察机构的违法案件统计资料、土地执法检查工作报告，审查征用土地是否经过合法审批。二是通过分析征地面积和补偿资金等数据资料，延伸有关乡镇，检查有元国土部门未参与，仅由开发区、园区管委会或镇政府与村委会签订征地补偿协议、土地承包合同或土地租赁协议等情况。将土地补偿协议中的土地补偿或租赁面积与当年度报批的征地面积进行核对，发现和揭示未经批准征用土地的违法行为。三是在延伸核查违法征地时，注重借鉴国土部门的卫星图片检查结果、地籍管理信息系统数据、土地利用现状图、土地利用总体规划图等资料进行分析研究，确定违规土地的地理位置，计量违规用地的面积。
三、土地供应和使用环节
近几年，国土资源部和地方政府普遍加强了对土地的执法检查，加大了建设用地批后监管的力度。在现实的土地管理中，既存在未经批准征用土地等非法占地的情况，同时也存在批而未供、供而未用土地的情况。
审计重点：一是检查供地是否符合有关供地政策和节约用地要求，有无违反产业政策向国家明令禁止项目供地，有无违规低于最低价标准出让土地造成国有土地收益流失的问题。二是检查供地方式和程序是否合法合规，有无将应以“招拍挂”方式出让的土地，违规采取协议出让或划拨方式供应。三是检查用地单位是否按用地合同规定合法使用土地，重点关注有无长期闲置土地和擅自改变土地用途等问题。尤其关注开发区、工业园区闲置土地、浪费土地资源的问题。
审计方法：一是通过浏览当地网站、广告和媒体报道等信息平台，多方收集了解有关土地利用方面的外部信息，关注群众反映强烈的违规建设别墅区或高尔夫球场等问题。二是查阅土地出让的卷宗，对照国家规定，分析协议出让和划拨出让土地条件以及土地出让价格是否符合国家控制的标准，三是与当地国土部门进行跨部门配合，抽查用地面积较大的单位以及连续竞得土地的使用者，注重借鉴国土部门土地卫星图片检查结果和使用GPS定位仪测量土地面积的功能，核实是否存在闲置土地问题。四是查阅农用地转用审批报件以及征收土地文件，与土地供应台账进行比较，分析批而未供的土地面积。
四、土地出让收入征收管理使用环节
从审计情况看，2006年《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》下发后，大部分地方政府已经将土地出让收支纳入预算管理。在土地出让收入征收管理使用方面，应加强审计，保证财政资金安全。
审计重点：关注土地出让收入是否及时足额征收，与土地受让人在土地出让合同中依法约定的`分期缴纳全部土地出让价款是否得到严格执行;是否按照规定安排支出，有无擅自扩大支出范围或者违规使用土地出让收入;有无违规减免或者以土地换项目、先征后返或补贴等形式变相减免土地出让收入的问题。
审计方法：一是查阅政府会议纪要以及国土部门收发文登记簿和归档文件目录，重点关注按“一事一议”原则减免土地出让收入的记录;审查欠缴土地出让收入统计台账，核实土地出让收入欠缴数。二是查阅财政部门土地出让收入支幽明细账和有关凭证，有无以“土地前期整理支出”“企业扶持资金”“项目补助资金”“科技扶持资金”等名义将土地出让收入拨付给企业。不管采用何种方式拨付，都造成了实质上的土地低价出让，审计应重点关注其中是否存在违法违规问题。三是将国土部门实际征收土地出让收入与土地档案反映的应征数据相核对，审查违规减征、免征、欠征土地出让收入的问题。四是将国土部门实际征收的土地出让收人数额与缴入财政专户和国库设立的专账数据相核对，审查有无截留挪用及体外循环问题。
五、征地补偿资金和补偿安置政策的落实环节
2010年，国土资源部重新修订了征收土地公告办法，进一步规范了征地工作，各地对征用土地的补偿标准和补偿发放程序等也作了明确规定。近年来，中央和地方相继出台了从社会保障到安置就业、征地农民社会养老保险等多种方式解决失地农民长远生计的相关安置政策。从审计情况看，招商引资发展经济与财政状况紧张是并存的。一方面，土地管理不严格，存在未批先征的问题;另一方面，财政缺乏足够的资金解决失地农民长远生计的相关安置问题。
审计重点：一是检查地方征地补偿安置标准是否符合国家法律法规和政策规定，是否存在征地补偿资金不到位、欠拨土地补偿款等问题。=是对地方政府建立被征地农民社会保障制度情况进行调查和分析，并提出完善被征地农民社会保障政策措施的建议。
审计方法：一是对照国家补偿安置标准，审阅补偿安置协议和财政部门土地补偿支出明细账以及有关凭证等资料，检查被征地农民补偿费是否及时足额拨付，有无通过与镇政府签订还款承诺书或借款协议，将应拨付被征地农民的土地补偿费转为借款的情况。二是将征地台账中反映的征地补偿费用与财政支出明细账反映的征地补偿资金进行核对，如果财政拨付的补偿资金与征地台账中反映的征地补偿费用悬殊，应进一步核实是否存在财政部门仅拨付青苗补偿费，而将土地补偿费分年度以租金形式发放的情况。三是通过座谈走访等形式，调查被征地农民社会保障情况，结合当地的实际情况到当地人力资源和社会保障部门进行调查，对有关政策的落实情况进行检查，切实了解和反映失地农民的社会保障落实情况。