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哈尔滨市建筑工程质量保修管理办法
《哈尔滨市政府关于修改<哈尔滨市建筑工程质量保修管理办法>的决定》已经20xx年xx月24日市政府第xx次常务会议通过，现予公布，自20xx年2月1起施行。下面是办法的全文：
哈尔滨市建筑工程质量保修管理办法
(根据20xx年1月6日《哈尔滨市政府关于修改〈哈尔滨市建筑工程质量保修管理办法〉的决定》修订)
第一条 为加强建筑工程质量管理，维护建设单位、施工单位、建筑所有人和使用人(以下统称用户)的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》、《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内新建、改建、扩建建筑工程质量保修管理。
第三条 本办法所称建筑工程质量保修，是指对建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复的活动。
本办法所称质量缺陷，是指建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准、设计文件、以及承包合同约定所出现的质量问题。
第四条 建筑工程质量保修坚持施工单位对建设单位负责，建设单位对用户负责的原则。
第五条 市建设行政主管部门负责本市行政区域内建筑工程质量保修的监督管理工作，并负责本办法的组织实施。
县(市)建设行政主管部门负责辖区内建筑工程质量保修的监督管理工作。
市和县(市)建筑工程质量监督机构具体负责本行政区域内建筑工程质量保修的日常监督管理工作。
第六条 建筑工程在质量保修期限内出现质量缺陷，建设单位应当及时无偿进行保修，保证用户正常使用。
因建筑工程质量缺陷给用户造成经济损失或者人身伤害的，由责任人按照有关法律规定予以赔偿。
第七条 建筑工程的质量保修范围和正常使用条件下最低保修期限按照下列规定执行：
(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的使用年限；
(二)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热、供冷系统工程，为2个采暖期、供冷期；
(四)设备安装工程，为2年；
(五)装饰装修工程，包括内外墙饰面开裂、起鼓和脱落，墙内表面潮湿霉变，油漆、涂料脱皮，台阶、排水坡断裂、沉陷，室内地面空鼓、起砂和开裂，门窗变形、透气，阳台、窗台漏水，为2年；
(六)其他项目的质量保修范围和期限，按照建设单位与施工单位签订的合同规定执行。
第八条 施工单位对建筑工程的质量保修期从工程竣工验收合格之日起计算，因建设单位原因未按期组织竣工验收的，自施工单位提交竣工验收申请90日起，自动进入质量保修期。
建设单位对建筑工程的质量保修期从用户取得准入通知之日起计算。
第九条 建筑工程竣工验收后，建设单位应当向用户提供《质量保证书》，属于住宅工程的还应当同时提供《房屋使用说明书》。
第十条 由于自然灾害等不可抗力及用户拆、改、修和使用不当造成的工程质量缺陷，不属于工程质量保修范围。
第十一条 建筑工程质量保修期内，用户有权对工程质量缺陷向建设单位提出质量保修要求，建设单位应当履行保修义务。建设单位不履行保修义务的，用户可以向工程质量监督机构投诉。
建筑工程质量监督机构受理质量投诉后，应当查明原因，明确责任，及时通知并监督有关责任单位履行保修义务。
第十二条 建设单位接到用户保修要求或者工程质量监督机构的保修通知后，应当在3日内派人到现场核查情况，属工程质量保修范围内的，与用户共同确定保修内容，达成保修协议，并在15日内组织施工单位予以保修。
涉及建筑结构安全及严重影响使用功能质量缺陷的，建设单位应当立即派人进行现场核查，并予以抢修。
工程保修过程中，用户应当给予配合。
第十三条 保修项目的质量标准应当符合工程建设强制性标准、设计文件和承包合同的约定。
第十四条 建筑工程在规定的质量保修期内出现质量缺陷的，由建设单位先行承担相应的质量保修责任，并承担维修费用；属于施工单位或者其他单位责任的，由建设单位向施工单位或者其他单位追偿。
在保修期内，建设单位分立、合并或者发生其他变更的，保修责任由变更后的单位承担。
第十五条 施工单位未按照国家有关规范、标准和设计文件和承包合同约定施工造成质量缺陷的，应当承担质量保修责任。
第十六条 勘察设计单位勘察设计缺陷造成工程质量缺陷的，应当承担质量保修责任。
监理单位与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假，降低工程质量，造成工程质量缺陷的，应当承担相应质量保修责任。
第十七条 在保修期内，因建筑材料、构配件不合格等原因导致质量缺陷的，有关单位应当按照下列规定承担质量保修责任：
(一)属于施工单位采购的，由施工单位承担质量保修责任；
(二)属于建设单位采购的，由建设单位承担质量保修责任；
(三)属于工程质量检测单位提供虚假或者错误检测报告的，由工程质量检测单位承担质量保修责任。
第十八条 建筑工程质量实行预留保证金制度，建筑工程质量保证金按照下列标准预留：
(一)民用建筑工程按照工程造价的2%预留；
(二)工业建筑工程按照工程造价的1%预留。
第十九条 建筑工程竣工验收前，施工单位应当在指定银行开设专门账户，并按照本办法第十八条规定的标准将质量保证金存入，建设单位也可以从工程结算价款中一次性划拨存入施工单位开设的账户。
建筑工程质量保证金应当专款专用，任何单位和个人不得挪用。建筑工程质量监督机构对质量保证金的使用、退还实施统一监督管理。
第二十条 在质量保修期内，工程出现质量缺陷，施工单位未履行保修义务的，经建筑工程质量监督机构认定，建设单位可以委托其他单位维修，所发生的维修费用，从质量保证金中扣除。
建设单位不履行保修义务的，由建筑工程质量监督机构委托其他单位维修，所发生的维修费用，从质量保证金中扣除。
第二十一条 质量保修期满，建筑工程质量保证金按照下列规定退还：
(一)工程未出现质量缺陷的，质量保证金的本金和利息退还施工单位；
(二)工程出现质量缺陷，施工单位已经按照规定履行保修义务的，质量保证金的本金和利息退还施工单位。
第二十二条 建筑工程竣工验收合格后，建设单位未按照本办法规定向用户提供《质量保证书》，属于住宅工程的，未向用户提供《房屋使用说明书》，导致用户使用不当造成质量缺陷的，由建设单位负责保修。
第二十三条 建筑工程在保修期内出现质量缺陷，建设单位未按照本办法规定组织保修的，由市、县(市)建设行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处建设单位3万元以上5万元以下罚款。
第二十四条 建筑工程在保修期内出现质量缺陷，施工单位未履行保修义务的，按照国务院《建设工程质量管理条例》的规定进行处罚。
第二十五条 因工程质量责任发生纠纷的，当事人可以协商解决或者申请建筑工程质量监督机构调解解决；协商或者调解不成的，可以按照合同约定申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十六条 违反本办法其他规定的，由有关部门依照有关法律、法规规定予以处罚；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。
第二十七条 建设行政主管部门及建筑工程质量监督机构工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、徇私、滥施处罚。
违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 本办法自20xx年2月1日起施行。
建设工程质量保修制度
建设工程质量保修制度是指对建设工程在竣工验收后的一定期限内发现的工程质量缺陷，由承包人承担修复责任、返工或更换，由责任单位负责赔偿损失的制度。建设工程是一种长期使用的耐用品，在其合理的寿命内，各责任主体应保证建设工程的正常使用。在工程竣工验收之前或之时发现建设工程质量问题的，承包人必须经修复完好后，发包人才能组织竣工验收，在竣工验收合格后，方能交付使用；有些质量问题具有隐蔽性，在竣工验收时未被发现，而是在交付使用一段时间后才出现，在法律规定或合同约定的质量保修期内，承包人应当负责修复，以保障用户正常使用建设工程的权利。《建筑法》第六十二条第一款规定：“建筑工程实行质量保修制度。”《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”《房屋建筑工程质量保修办法》第三条、第四条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”20xx年版示范文本将《工程质量保修书》作为合同附件签订人建设工程施工合同。
一、工程质量保修
（一）工程质量保修的范围
《建筑法》第六十二条第二款规定：“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目：保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”
根据《中华人民共和国建筑法释义》一书对该条款所作的释义，对建筑工程实行质量保修的范围包括：
(1）地基基础工程和主体结构工程。建筑物的地基基础工程和主体结构质量问题直接关系建筑物的安全，这两项工程是不允许存在质量隐患的，而一旦发现建筑物的地基基础工程和主体结构存在质量问题，也很难通过修复办法解决。法律规定对地基基础工程和主体结构工程实行保修制度，实际上是要求施工企业必须确保地基基础工程和主体结构的质量。对使用中发现的地基基础工程或主体结构工程的质量问题，如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的，施工企业应当负责修复；不能修复造成建筑物无法继续使用的，有关责任者应当依法承担赔偿责任。
(2）屋面防水工程。鉴于目前房屋建筑工程中的屋面漏水问题突出，《建筑法》将屋面防水工程的保修问题单独列出。对屋顶、墙壁出现漏水现象的，施工企业应当负责保修。
(3）其他土建工程。亦即除屋面防水工程以外的其他土建工程，包括地面与楼面工程、门窗工程等。例如，对正常使用中发现的室内地坪空鼓、开裂、起砂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房、盥洗室地面泛水、积水，阳台积水、漏水等土建工程中的质量问题，应属建筑工程的质量保修范围，由施工企业负责修复。
(4）电气管线、上下水管线的安装工程，包括电气线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装等。建筑物在正常使用过程中，如出现电器、电线漏电，照明灯具坠落或者上下水管道漏水、堵塞等属于电气管线、上下水管线等安装工程的质量问题的，施工企业应当承担保修责任。
(5）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程等，施工企业也应对其质量承担保修责任。
(6）其他应当保修的项目范围。《建筑法》没有全部列举应由施工企业承担保修责任的项目范围，而是使用“等”字来概括，同时授权国务院对具体保修范围作出规定。因此，凡属国务院规定和合同约定应由施工企业承担保修责任的项目，施工企业都应当负责保修。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条的规定，下列两种情形不属于房屋建筑工程质量保修范围：
(1）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；
(2）不可抗力造成的质量缺陷。
（二）工程质量保修的期限
《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限山发包方与承包方约定。建处设工的保修划，自竣工验收合格之日起计算。”《房屋建筑工程质量保修办法》第七条关于房屋建筑工程的最低保修期限，与《建设工程质量竹理条例》的规定基本一致。《城市道路管理条例》第十八条规定：“城市道路实行工程质量保修制度。城市道路的保修期为1年，自交付使用之日起计算。保修期内出现工程质量问题，由有关责任单位负责保修。”
在建设工程正常竣工验收的情况下，建设工程质量保修期的起算从建设工程竣工验收合格之日起算。但是，承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，应当以承包人提交验收报告之日为建设工程保修期的起算点。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为建设工程保修期的起算点。《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”符合此情形的，应以建设工程重新竣工验收合格的日期为建设工程保修期的起算点。
《建设工程质量管理条例》等行政法规关于建设工程最低质量保修期的规定是效力性强制规定，不得通过约定排除。当事人未在建设工程施工合同中约定质量保修期的，可参照行政法规的规定确定质量保修期。当事人在建设工程施工合同中约定的质量保修期低于行政法规规定的最低保修期的，该约定无效，应当按行政法规的规定确定质量保修期。浙江省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(20xx年）第四条：“如何认定当事人约定的保修期低于法律规定的最低保修期限的条款的效力？建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于国家和省规定的最低期限的，该约定应认定无效。”江苏、四川等地的高级人民法院也有类似规定。
（三）保修责任及费用的承担
《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十三条至第十五条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”“因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。”20xx年版示范文本通用合同条款第15.4.2项规定，保修期内，修复的费用按照以下约定处理：
(1）保修期内，因承包人原因造成工程的缺陷、损坏，承包人应负责修复，并承担修复的费用以及因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失：
(2）保修期内，因发包人使用不当造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，但发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理利润；
(3）因其他原因造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理的利润，因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失由责任方承担。
根据上述规定，在建设工程质量保修期内，承担建设工程保修责任的主体是承包人即施工单位，但承包人并不一定是保修费用的承担主体，保修费用应当由造成建设工程质量缺陷的主体承担，如建设工程质量缺陷由数个主体造成，则应依法律规定或合同约定，按造成质量缺陷主体的过错程度、过错与质量缺陷之间的因果关系等，由各主体承担连带责任或按份责任。
案例56
齐齐哈尔市非凡建筑装饰工程有限责任公司（以下简称非凡公司）与泰来县聚洋购物中心有限公司（以下简称聚洋公司）、泰来县鑫宇房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷案最高人民法院再审认为：关于非凡公司是否应当承担工程质量不合格修复费用的问题。
非凡公司再审主张聚洋公司未经验收擅自使用案涉工程，依据双方合同约定及《建设工程司法解释》第十三条的规定，其不应当对工程质量不合格承担责任，因而不应当承担修复费用。本院认为，施工单位依法应对施工的建设工程质量负责。《建设工程质量管理条例》第三十二条规定：“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”，第四十条第三款规定：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”上述规定表明，施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。前者系基于建设工程施工合同约定及相关法律、法规等规定对工程质量应承担的责任。后者系基于双方签订的保修合同或建设工程施工合同中约定的保修条款及相关法律、法规等规定对工程质量应承担的责任。
本案双方签订的《工程装修合同书》第六条约定，未经验收擅自使用案涉工程，视为聚洋公司对该工程已经验收合格。聚洋公司在案涉工程竣工后未经验收即开业使用，根据上述约定，自其实际使用之日起即应认定工程已经验收合格，非凡公司不再负有施工中或经验收不合格的质量返修责任，仅对案涉工程质量在保修期内及保修范围内负有保修义务，承担保修责任。聚洋公司于20xx年9月24日就工程质量问题提起反诉，未超过《工程装修合同书》第八条约定的1年质保期。据此，二审判决认定作为发包方的聚洋公司未经验收擅自使用案涉工程，应承担工程经合法验收合格之后的法律后果，非凡公司对工程质量负有保修义务符合双方合同约定及法律规定。但是，聚洋公司在原审中是以非凡公司承包的部分装饰装修工程质量没有达到国家规定的质量标准，属于根本违约，应当给付因工程质量不合格而给聚洋公司造成的实际损失为由，反诉请求判令非凡公司承担因装饰装修工程质量不合格所需的返修费用。本院再审庭审中，聚洋公司称，其提起的反诉是针对施工质量不合格提出的，不是使用过程中的保修责任。
因此，本案聚洋公司反诉要求非凡公司承担的是因其施工工程质量不合格而产生的质量责任，并非诉请非凡公司履行保修义务，承担保修责任。一审法院基于聚洋公司申请，委托鉴定机构进行鉴定也是针对施工的部分工程质量是否合格及返修需要的费用，并非针对案涉工程是否出现了属于保修范围的质量缺陷及需要的维修费用。据此，二审法院在认定非凡公司对案涉工程质量应承担的是保修责任的前提下，判决维持了一审判令非凡公司给付聚洋公司工程质量不合格修复费用的判决结果，实际上是判决非凡公司承担了工程施工中出现的或工程经验收不合格产生的质量责任，与非凡公司依据合同约定及法律、法规规定对案涉工程应承担的保修责任不一致，适用法律确有错误，予以纠正。
由于聚洋公司反诉提出质量异议时案涉工程尚在质保期内，双方对案涉工程的质量争议在本案一审、二审及再审诉讼期间一直持续。质量及修复费用的鉴定报告显示，在双方因质量问题发生纠纷期间，案涉工程出现了需要维修的质量问题，而且经鉴定亦存在不符合国家规定的合格质量标准的情形。非凡公司作为施工方，对质保期内出现的属于保修范围的工程质量缺陷依法应履行保修义务。但在双方发生纠纷期间，非凡公司并未对工程出现的质量问题是否属于保修范围进行核查并进行维修。鉴于双方当事人在原审中没有对工程出现的质量问题哪些属于保修范围及责任如何承担进行协商及诉辩主张，原审法院亦未对双方就案涉工程质量问题各自应承担的责任进行释明，也没有对经鉴定的工程质量问题是否属于保修范围进行审理认定，且聚洋公司主张其已在鉴定部门现场勘查并作出鉴定意见后自行委托他人对存在的质量问题进行了维修，据此，对于非凡公司应承担的保修义务范围内的工程质量责任，不应因诉讼期间的持续而免除，扣除本案诉讼期间，聚洋公司可在判决生效后3个月内另行主张权利。
（四）保修义务的履行
《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定：“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。”第十条规定：“发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。”第十一条规定：“保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。”根据上述规定，保修义务的履行程序如下：
1.发包人或建筑物所有权人发出保修通知。在保修期内发现建设工程质量缺陷后，发包人或建筑物所有权人应当及时向承包人发出保修通知。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，发包人应当立即向承包人发出保修通知。20xx年版示范文本通用合同条款第15.4.3项规定：“在保修期内，发包人在使用过程中，发现已接收的工程存在缺陷或损坏的，应书面通知承包人予以修复，但情况紧急必须立即修复缺陷或损坏的，发包人可以口头通知承包人并在口头通知后48小时内书面确认，承包人应在专用合同条款约定的合理期限内到达工程现场并修复缺陷或损坏。”据此，发包人或建筑物所有权人发出的保修通知一般应采取书面形式，在情况紧急时，可以口头通知，但应当在口头通知后48小时内书面确认。
2.承包人到现场核查情况。法律、行政法规并未规定承包人到现场核查情况的期限，示范文本通用条款对此也未作规定，双方当事人可以在建设工程施工合同或质量保修书中对承包人到现场核查情况的期限进行约定。一些地方的规范性文件对承包人到现场核查情况的期限作了规定。例如，深圳市建设工程质量管理条例）第六十四条第一款第（三）项规定：“施工单位应当自接到保修通知之日起五日内到达现场核实在情况，并予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急事故的，应当立即抢修。”《哈尔滨市建筑工程质量保修管理办法》第十二条规定：“建设单位接到用户保修要求或者工程质量监督机构的保修通知后，应当在3日内派人到现场核查情况，属工程质量保修范围内的，与用户共同确定保修内容，达成保修协议，并在15日内组织施工单位予以保修。涉及建筑结构安全及严重影响使用功能质量缺陷的，建设单位应当立即派人进行现场核查，并予以抢修。工程保修过程中，用户应当配合。”
3.承包人在行政法规规定和合同约定时间内予以保修。20xx年版示范文本《工程质量保修书》约定，属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。发生紧急事故需抢修的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《建设工程质量管理条例》的规定，立即向当地建设行政主管部门和有关部门报告，采取安全防范措施，并由原设计人或者具有相应资质等级的设计人提出保修方案，承包人实施保修。双方当事人可以在建设工程施工合同专用条款另外约定紧急情况和涉及结构安全质量问题之外质量缺陷的保修时间。
4.承包人完成保修后，由发包人或建筑物所有权人组织验收。承包人完成保修任务后，应及时通知发包人或建筑物所有权人，发包人或建筑物所有权人应当组织验收，以确定承包人完成保修后建设工程质量是否合格。对于一般的建设工程质量问题，发包人或建筑物所有权人可以会同承包人自行验收，或邀请专业机构进行验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。
（五）承包人赔偿修复费用的情形
《房屋建筑工程质量保修办法》第十二条规定：“施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。”司法实践中，经常有发包人在保修期内委托他人对建设工程质量缺陷进行维修，之后起诉要求承包人承担修复费用的情况。对此，需要分不同情形进行处理：
1.承包人不具备施工资质，也不具备修复工程资质。在这种情形下，发包人可以委托有相应资质的单位对工程质量缺陷进行修复，因委托他人修复产生的合理费用，发包人可以要求承包人承担。
2.发包人通知承包人修复，但承包人拒绝修复，或者未在法定或约定期限内修复。在这种情形下，发包人也可以委托有相应资质的单位对工程质量缺陷进行修复，因委托他人修复产生的合理费用，发包人可以要求承包人承担。
3.发包人未通知承包人，而是径直委托他人对工程进行修复。在这种情形下，发包人可以要求承包人支付修复产生的费用，修复的费用以承包人自行修复工程所需的合理费用为限。因委托他人修复工程增加的费用，发包人无权向承包人主张。
北京市高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(20xx年）第三十条规定：“发包人以工程质量不符合合同约定为由，要求承包人承担修复费用的，如何处理？因承包人原因致使工程质量不符合合同约定，承包人拒绝修复、在合理期限内不能修复或者发包人有正当理由拒绝承包人修复，发包人另行委托他人修复后要求承包人承担合理修复费用的，应予支持。发包人未通知承包人或无正当理由拒绝由承包人修复，并另行委托他人修复的，承包人承担的修复费用以由其自行修复所需的合理费用为限。”福建省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》(2007年）第十一条规定：“建设工程质量不合格，发包人拒绝由承包人修复而另行委托他人修复的，承包人应否承担修复费用？因承包人的原因造成建设工程质量不合格的，承包人应当承担合理的修复费用。发包人无正当理由拒绝由承包人修复而另请他人修复的，因另请他人而增加的费用不应由承包人承担。”
案例57
江苏南通二建集团有限公司（以下简称南通二建）与吴江恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森公司）建设工程施工合同纠纷案
江苏省高级人民法院二审认为：
1.屋面广泛性渗漏属客观存在并已经法院确认的事实，竣工验收合格证明及其他任何书面证明均不能对该客观事实形成有效对抗，故南通二建根据验收合格抗辩屋面广泛性渗漏，其理由不能成立。其依据《建设工程质量管理条例》，进而认为其只应承担保修责任而不应重作的问题，同样不能成立。因为该条例是管理性规范，而本案屋面渗漏主要系南通二建施工过程中偷工减料而形成，其交付的屋面本身不符合合同约定，且已对恒森公司形成仅保修无法救济的损害，故本案裁判的基本依据为《民法通则》（已失效）《合同法》（已失效）等基本法律而非该条例，根据法律位阶关系，该条例在本案中只作参考。本案中屋面渗漏质量问题的赔偿责任应按“谁造成，谁承担”的原则处理，这是符合法律的公平原则的。
2.屋面渗漏的质量问题不在于原设计而在于南通二建偷工减料，未按设计要求施工，故应按全面设计方案修复。南通二建上诉提出，原设计方案中伸缩缝部位无翻边设计，不符合苏J9503图集要求；原设计方案中屋面伸缩缝未跨越坡低谷点，设计坡度不够；原设计方案中屋面伸缩缝以两种不匹配材料粘接。并认为上述设计缺陷均是造成屋面渗漏的原因。对南通二建所提的异议，工程质量检测中心曾于20xx年3月15日出具鉴定意见，对原设计方案是否有缺陷以及与屋面渗漏是否存在因果关系作出说明。二审庭审中，工程质量检测中心的鉴定人员也出庭接受了质询。关于原设计方案中伸缩缝部位无翻边设计的问题，二审认为，苏J9503图集并非强制性规定，伸缩缝翻边仅是为进一步保险起见采取的更有效的防水措施，伸缩缝是否做翻边与屋面渗漏之间无必然联系，施工方如果按照原设计规范保质保量施工，结合一般工程施工实际考量，屋面不会渗漏。南通二建欲以原设计方案伸缩缝部位无翻边设计减轻其自身责任的上诉理由缺乏依据。关于原设计屋面伸缩缝未跨越坡低谷点的问题，二审认为，增大屋面坡度并跨越坡低谷点，其虽有利防水防漏，但南通二建严格按原设计标准施工即能防止渗漏，故南通二建该上诉理由亦不能成立。关于原设计中屋面伸缩缝以两种不匹配材料粘接的问题，二审认为，不同种材料原本难言完全匹配，且国家并没有相关规范或标准对材料粘接匹配作出禁止性规定，此点与屋面渗漏亦无必然联系，故南通二建该上诉理由也不能成立。换言之，合同双方在合同的履行中均应认真而善意地关注对方的权利实现，这既属于合同的附随义务，亦与自身的权利实现紧密关联，故而南通二建的此类抗辩更应事前沟通而不应成为其推卸责任的充分理由。
关于本案屋面渗漏应按何种方案修复的问题，二审认为，根据法律规定，因施工方原因致使工程质量不符合约定的，施工方理应承担无偿修理、返工、改建或赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人对涉案屋面所做的工序进行了明确约定，然南通二建在施工过程中，擅自减少多道工序，尤其是缺少对防水起重要作用的2.0厚聚合物水泥基弹性防水涂料层，其交付的屋面不符合约定要求，导致屋面渗漏，其理应对此承担违约责任。鉴于恒森公司几经局部维修仍不能彻底解决屋面渗漏，双方当事人亦失去信任的合作基础，为彻底解决双方矛盾，原审法院按照司法鉴定意见认定按全面设计方案修复，并判决由恒森公司自行委托第三方参照全面设计方案对屋面渗漏予以整改，南通二建承担与改建相应责任有事实和法律依据，亦属必要。
3.全面设计方案修复费用应在考虑案情实际的基础上合理分担。二审认为，在确定赔偿责任时，应以造成损害后果的各种原因及原因力大小为原则。一审法院根据天正鉴定所及工程质量检测中心的鉴定意见，认定屋面渗漏南通二建未按设计图纸施工为主要原因，路灯破坏防水层为局部和次要原因。一审法院在鉴定机构就破坏防水层的路灯对屋面防水层整体防水功能的影响程度无法做出明确判断的情况下，鉴于屋面渗漏位置与路灯位置的关系、路灯局部破坏防水层对屋面渗漏整体情形的影响力大小等因素，且南通二建擅自减少工序在先，即使没有该处路灯螺栓孔洞影响防水层，也难避免屋面渗漏的事实，酌情减轻南通二建15万元赔偿责任尚属得当。至于全面设计方案的费用应否下浮9.5%的问题。二审认为，承担全面设计方案的工程造价，是南通二建作为施工人向恒森公司承担的违约责任，与工程实际施工工程款结算分属不同的法律关系，南通二建要求比照施工工程款下浮9.5%的方式计算全面设计方案修复费用，缺乏合同依据和法律依据。关于全面设计方案费用中，0～100毫米厚细石混凝土找平层费用536,379.74元是否应当扣除的问题。二审认为，0～100毫米厚细石混凝土找平层是涉案工程原设计方案没有的，系全面设计方案中为配合伸缩缝部位翻边设计而增加的，由此增加的费用536，379.74元应从总修复费用中扣除。综前所述，南通二建在本案中应支付的修复费用合计为2,877,372.30元（3,xx8,436.68元+365,315.36元-150,000元-536，379.74元)。
二、建设工程质量保证金
根据《建设工程质量保证金管理办法》所作的定义，建设工程质量保证金是指
发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承
包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。司法实践中，建设
工程质量保证金主要涉及以下几个问题：
(一)缺陷责任期
缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金的除外）的期限，自工程实际竣工日起计算。根据20xx年版示范文本通用条款的规定，缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。发包人有权要求承包人延长缺陷责任期，并应在原缺陷责任期届满前发出延长通知。理解缺陷责任期的关键在于厘清其与质量保修期之间的界限。建设工程正常竣工验收的情况下，缺陷责任期和质量保修期均自建设工程竣工验收合格之日起算：在缺陷责任期和质量保修期内，承包人都负有对工程质量缺陷进行维修的义务。这些是缺陷责任期和质量保修期相似的地方。但是，缺陷责任期与质量保修期存在明显的区别，主要体现在：
(1)起算时间存在一定区别。建设工程正常竣工验收合格时，缺陷责任期和质量保修期的起算时间一致，均为竣工验收合格之日。但是，如果由于发包人原因导致建设工程无法按照约定日期进行竣工验收的，根据《建设工程质量保证金管理办法》第八条的规定，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。但法律法规对质量保修期没有这方面的规定。
(2)期限上存在较大差异。《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三款规定：“缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。”《建设工程质量管理条例》等法律法规对质量保修期则作了最低期限的规定，当事人不得在合同中对质量保修期作出低于最低保修期限的约定。建设工程质量保修期一般长于缺陷责任期。
(3)承担责任上存在差异。《建设工程质量保证金管理办法》第九条规定：“缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。”第十条规定：“缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。”根据上述规定，设立缺陷责任期最主要的意义在于其是预留质量保证金的期限，在缺陷责任期内承包人不履行维修义务，发包人可以从保证金中扣除相应的费用；缺陷责任期内承包人履行维修义务，则发包人应在约定时间返还质量保证金。而质量保修期是承包人承担工程质量保修义务的期限，承包人在质量保修期不承担保修义务，需承担支付修复费用、赔偿损失等责任，质量保修期与质量保证金的返还并不存在关系。
(二)工程质量保证金与工程质量保修金
20xx年10月20日实施的《建设工程价款结算暂行办法》第十四条第（四）项规定：“发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后，应按本办法规定的期限（合同约定有期限的，从其约定）进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人根据确认的竣结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5%左右的质量保证（保修）金、待工程交付使用一年质保期到期后清算（合同另有约定的，从其约定），质保期内如有返修，发生费用应在质量保证（保修）金内扣除。”该规定未区分工程质量保证金和工程质量保修金，在实践中造成一定混乱。2005年1月xx日实施的《建设工程质量保证金管理暂行办法》（已失效）仍未区分质量保证金和质量保修金。国务院办公厅《关于清理规范工程建设领域保证金的通知》（国办发〔20xx〕49号）第一条规定：“全面清理各类保证金。对建筑业企业在工程建设中需缴纳的保证金，除依法依规设立的投标保证金、履约保证金、工程质量保证金、农民工工资保证金外，其他保证金一律取消。对取消的保证金，自本通知印发之日起，一律停止收取。”该通知保留的四类保证金中包括工程质量保证金，删除工程质量保修金的规定，工程质量保修金这一概念不应再保留。20xx年7月1日施行的《建设工程质量保证金管理办法》没有保留工程质量保修金的概念，仅使用工程质量保证金的概念。《建设工程司法解释（一）》也仅采用工程质量保证金的概念。可见，工程质量保修金和工程质量保证金已统一为工程质量保证金。
（三）工程质量保证金的性质
工程质量保证金是为保证承包人在缺陷责任期内对工程缺陷进行维修而由发包人从应付工程价款中预留的资金。工程质量保证金不同于定金，不适用定金罚则，数额不得超过工程总价的3%，与定金不得超过合同标的的20%不同。工程质量保证金与金钱质押也存在明显的区别，金钱质押中的质押物是特定化的，区别于债务人或第三人其他财产的金钱，其所有权属于债务人或第三人，即金钱质权的金钱虽然转移了占有，但该金钱因为其特定化的特点导致其丧失了一般等价物的功能，不能为债权人任意支配。工程质量保证金则不同，发包人从应付工程价款中预留的款项与发包人的财产并未严格区分，发包人对于工程质量保证金已经具有所有权，这与法定担保中的流质非常类似，但法律对此未加以禁止，实践中亦广泛应用。工程质量保证金是一种担保，明显区别于工程预付款。
工程质量保证金的法律性质分析如下：
(1）质量保证金属于金钱担保。金钱担保是通过特定数额的金钱得失的规则效力使债务人产生心理压力，促使债务人为避免自己的金钱损失而积极履行债务，保障债权实现。严格来讲，金钱也属于物的一种，但与其他物的不同之处在于其属于一般等价物，因而差异明显有必要将此种担保单列为一种方式。
(2）质量保证金属于非典型担保。质量保证金虽在实务中较为常见，但相关法律却未对其适用规则作出明确规定，故属于非典型担保。
(3）工程质量保证金从发包人应当支付的工程价款中预先扣留，这不同于其他类型的质量保证金。
(4）工程质量保证金是法律、法规规定发包人应当预留的资金，而且工程质量保证金的数额、返还期限等均由法律法规规制，这与其他类型质量保证金的由当事人任意约定不同。
（四）工程质量保证金的预留与提供
发包人应当在招标文件中明确保证金预留内容，在建设工程施工合同中，当事人应当对质量保证金预留的方式、比例、期限、争议处理程序等进行约定。《建设工程质量保证金管理办法》第五条至第七条规定：“推行银行保函制度，承包人可以银行保函替代预留保证金。”在工程项目竣工前，已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留工程质量保证金。采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的，发包人不得再预留保证金。“发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。”
根据20xx年版示范文本通用合同条款的规定，承包人提供质量保证金有以下三种方式：
(1）质量保证金保函；
(2）相应比例的工程款；
(3）双方约定的其他方式。
除专用合同条款另有约定外，质量保证金原则上采用上述第（1）种方式。
质量保证金的扣留有以下三种方式：
(1）在支付工程进度款时逐次扣留，在此情形下，质量保证金的计算基数不包括预付款的支付、扣回以及价格调整的金额；
(2）工程竣工结算时一次性扣留质量保证金；
(3）双方约定的其他扣留方式。除专用合同条款另有约定外，质量保证金的扣留原则上采用上述第（1）种方式。发包人累计扣留的质量保证金不得超过工程价款结算总额的3%。如承包人在发包人签发竣工付款证书后28天内提交质量保证金保函，发包人应同时退还扣留的作为质量保证金的工程价款；保函金额不得超过工程价款结算总额的3%。
（五）质量保证金的返还
缺陷责任期内，建设工程未出现质量问题，或者虽然出现质量问题，承包人依合同约定履行修复义务，缺陷责任期到期后，承包人有权向发包人申请返还质量保证金。《建设工程质量保证金管理办法》第十条规定：“缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。”第十一条规定：“发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确的，发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人，逾期未返还的，依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复，经催告后14天内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。”20xx年版示范文本通用合同条款第15.3.3项对质量保证金返还的规定与《建
设工程质量保证金管理办法》基本一致。《建设工程司法解释（一）》第十七条规定：“有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：
（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；
（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；
（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定
或者法律规定履行工程保修义务。”根据该条规定，当事人在建设工程施工合同专用条款约定质量保证金返还期限的，该约定期限届满，承包人可以申请发包人返还工程质量保证金；当事人未在合同专用条款约定质量保证金返还期限，但将20xx年版示范文本通用条款订入合同的，则依通用条款规定的期限确定发包人返还质量保证金的期限；当事人未在建设工程施工合同中约定质量保证金的返还期限，则自建设工程竣工验收合格之日起满2年的，承包人可以申请发包人返还质量保证金；当事人在建设工程施工合同中约定质量保证金的返还期限超过2年，承包人申请返还质量保证金的年限仍为建设工程竣工验收合格之日起满2年；因发包人原因导致建设工程未按约定期限进行竣工验收，则自承包人提交工程竣工验收报告90日作为返还工程质量保证金起算的日期。建设工程施工合同无效，合同约定的工程质量保证金返还期限仍可参照。
案例58
阿尔山市人民政府与中铁九局集团第一工程有限公司建设工程施工合同纠纷案
最高人民法院再审审查认为：关于案涉工程质保金635,678元应否返还问题。建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。双方在《公路建设工程施工合同》第4.4条约定：“工程质量保证金按结算价款的3%预留，初验并在乙方将初验中所发现的质量问题处理后15日内返还给乙方50%，余50%在竣工验收一年后15日内返还…”该工程交付使用时间及通车时间为20xx年10月25日。按照施工合同约定，从20xx年10月25日起，1年后15日内应返还质保金。双方在《补充协议》中约定：工程缺陷责任期为2年，保修期为5年，质保金为合同价款的5%。因此，635,678元质保金应按照《补充协议》的约定于工程缺陷责任期届满后返还，即20xx年10月25日前返还，不能按约返还应支付相应的利息损失。故二审法院根据双方在《补充协议》中的约定，判决阿尔山市人民政府返还质保金635,678元并无不当。
发包人预留质量保证金，实际上占用了承包人的资金，因此，根据20xx年版示范文本通用条款的规定，发包人在缺陷责任期届满时应同时按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付利息（自20xx年8月20日起为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。当然，当事人可以在合同专用条款中排除这一规定。
河北省高级人民法院《建设工程施工合同案件审理指南》(20xx年）第四十三条规定：“当事人对质量保证金返还期限有约定的，承包人请求按照约定返还工程质量保证金的，人民法院应予支持。没有约定或约定不明的，适用《建设工程质量保证金管理办法》（建质20xx）295号）第二条规定，缺陷责任期最长为2年。发包人应在最长缺陷责任期（2年）期满后将质量保证金返还承包人。质量保证金的期限自工程竣工验收合格之日起算；工程因发包人原因未能竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告90天后起算。发包人返还质量保证金后，不影响承包人依照合同约定或法律规定履行工程保修义务。”