2017房地产估价师考试仿真题
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二、多项选择(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1. 运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：( )。
A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策
B、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规
C、要有一套完整的开发计划和管理制度
D、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单
E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划
2. 选择最佳的开发利用方式包括( )等的确定。
A、结构
C、用途
E、档次
B、构造
D、规模
3. 归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式( )。
A、武力、计划
C、抽签、排队
E、礼让、价格
B、偷窃、掠夺
D、分配、补偿
4. 明确估价基本事项主要包括( )。
A、明确估价目的
C、明确估价时点
E、明确估价费用
B、明确估价对象
D、明确估价内容
5. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件：( )。
A、生产成本高于市场平均成本
B、生产成本低于市场平均成本
C、自由竞争
D、该种商品本身可以大量重复生产
E、生产成本等于市场平均成本
6. 政府对房地产价格的干预，包括( )。
A、政府指导价、政府定价
C、规定成本构成或利润
E、规定成本利润率
B、市场调节价、宏观调控价
D、最高限价、最低限价
7. 确定重新构建价格时，应特别注意下列几点( )。
A、重新构建价格是估价时点时的价格
B、重新构建价格是现在的价格
C、重新构建价格是客观的
D、重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和
E、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧
8. 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容( )。
A、拟采用的`估价技术路线和估价方法
B、拟调查搜集的资料及其来源渠道
C、预计所需的时间、人力、经费
D、估价作业步骤和时间进度安排
E、完成估价任务的措施
9. 对房地产估价总的要求是( )，这应作为房地产估价的最高原则。
A、合法
C、客观
E、公平
B、独立
D、公正
10. 要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上具备以下认识( )。
A、各种影响房地产价格变动的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的
B、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的
C、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的
D、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量
E、某些影响因素对房地产价格的影响可以进行定性分析
11. 有以下几个经济学原理有助于把握最高最佳使用 ( )。
A、适合原理
C、均衡原理
E、收益原理
B、替代原理
D、收益递增递减原理
12. 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的( )。
A、客观收益
C、有形收益
E、潜在收益
B、实际收益
D、无形收益
13. 区位状况比较修正的内容包括( )。
A、环境景观
C、朝向楼层
E、平面布局
B、地形地势
D、建筑规模
14. 建筑物外观形象包括( )。
A、建筑式样
C、结构
E、色调
B、风格
D、构造
15. 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有( )。
A、一面临街，土地形状为矩形
B、临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度
C、土地面积中等
D、用途为所在区段具有代表性的用途
E、建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率
三、判断(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“√”表示正确，用“╳”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1. 由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。 ( )
2. 房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。 ( )
3. 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。( )
4. 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。 ( )
5. 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。 ( )
6. 交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。 ( )。
7. 估价时点，应根据估价目的来确定。 ( )
8. 某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。( )
9. 房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。 ( )
10. 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 ( )
11. “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为比较法中的“可比实例”价格。 ( )
12. 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 ( )
13. 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )
14. 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 ( )
15. 从理论上讲，标准深度是对地价影响的转折点：由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐降低;由此远离道路的方向，地价可视为基本不变。 ( )
四、计算题(共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
1. 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：
|
可比房地产 |
价格（万元） |
净收益（万元/年） |
|
A |
25200 |
3000 |
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B |
29400 |
3500 |
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C |
23800 |
2800 |
|
D |
16600 |
2000 |
试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
2. 某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/ m2。至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为8%，折现率为10%)。
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