阳泉市物业管理细则（最新版）
第二十条召开业主大会之前，筹备组或业主委员会应当将业主大会会议议题和需表决事项以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知社区居民委员会，公告期间不少于15日。
公告期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，筹备组或业主委员会应当予以参考，并将拟表决事项以及业主修改建议提交业主大会表决。
第二十一条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）改变或者撤销本物业管理区域内业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定第（六）、（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十二条 业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中规定。
第二十三条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主和业主大会的监督。
由业主大会共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。
第二十四条业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，并不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选业主委员会主任和副主任。主任委员应当由具有丰富的工作经验和良好的群众基础、熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策的人员担任。
第二十五条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议不得以书面形式召开，必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意并书面记录，由参会委员签字后存档。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会召开会议时，可以同时邀请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府的代表或者社区居民委员会参加。涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当召集业主代表进行座谈，听取业主的意见。重要事项的范围由业主大会议事规则规定。
第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案：
（一）业主大会成立的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员的基本情况。
材料齐全的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到备案资料之日起7日内出具书面备案证明，并将备案材料抄送物业所在地县（区）住房城乡建设部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当自变更之日起30日内到备案部门重新备案。
第二十七条业主委员会凭街道办事处、乡（镇）人民政府出具的备案证明，向物业所在地公安部门申请刻制业主委员会印章。
第二十八条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十九条业主委员会委员有下列情况之一的，业主委员会三分之一以上委员或者有20%以上业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。
因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十一条业主大会、业主委员会应当按照国家有关法律法规以及业主大会议事规则的规定履行职责，并接受物业所在地县、区住房城乡建设部门和街道办事处、乡（镇）人民政府以及社区居民委员会的指导监督，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。
第三十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。
第三章物业服务企业
第三十三条物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业服务管理活动。从事物业服务的人员，应当依法取得职业资格证书。
物业服务企业应当挂牌经营，并在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书等。
第三十四条外地物业服务企业应当在市住房保障和城乡建设管理局备案；外省物业服务企业应首先在省住房城乡建设厅备案。
第三十五条物业服务企业在物业服务管理活动中享有的权利以及应当履行的义务按照《山西省物业管理条例》的有关规定执行。
物业服务企业须严格按照国家和省、市相关规定以及物业服务合同的.约定，为业主提供质价相符的服务，确保物业项目正常有序，不得擅自停止物业共用部位、共用设施设备的正常运行。
第四章前期物业管理
第三十六条本细则所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务管理活动。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十七条建设单位选聘物业服务企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
第三十八条物业服务企业在前期物业服务合同签订之前，应当首先到物业所在地县（区）住房城乡建设部门办理审核备案。县（区）住房城乡建设部门应将相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。其中：城区、矿区和开发区范围内须同时报市住房保障和城乡建设管理局。
第三十九条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第四十条未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。
第四十一条新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内配套不低于建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤及业主委员会办公用房等。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、配置等是否符合前款要求。
物业管理用房所有权属于全体业主，不得买卖或者抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改变其用途。
第五章物业管理服务
第四十二条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，对双方权利义务、服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、物业交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业所在地县（区）住房城乡建设部门备案，县（区）住房城乡建设部门应将相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。其中：城区、矿区和开发区范围内须同时报市住房保障和城乡建设管理局。
第四十三条业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内，与物业服务企业办理物业交接验收手续。
第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。
物业服务企业和相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。
物业服务企业聘用的保安人员，应当首先在公安部门备案，并严格执行《保安服务管理条例》（国务院第564号）相关规定。
第四十五条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，要严格执行国家和省、市物业服务收费的相关规定。
第四十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。
前款所列单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收第一款规定费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票。物业服务企业可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十七条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定是否更换物业服务企业等。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的告知义务，合同未约定告知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
第四十八条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当于合同期限届满前三个月书面通知业主委员会和社区居民委员会，并书面告知物业所在地县、区住房城乡建设部门和建设单位。
第四十九条业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
第五十条物业服务合同终止或者业主大会决定解聘物业服务企业的，物业服务企业应当在合同终止或解聘通知之日起10日内与业主委员会完成交接验收手续，并退出该物业管理区域。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接手续期间，应当维持正常的物业服务管理秩序。
原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。
第五十一条没有选聘或续聘物业服务企业的住宅小区，物业管理由业主大会自行管理或由社区居民委员会组织业主进行管理。