最新版合肥市物业管理若干规定「全文」

　　第三章前期物业管理

　　第二十四条建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的.住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县(市)、区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　县(市)、区房地产行政主管部门应当将经批准采用协议方式选聘物业服务企业的情况，报市房地产行政主管部门备案。

　　第二十五条建设单位应当参照市房地产行政主管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第二十六条前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议价格收取前期物业服务费用。

　　建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

　　第二十七条前期物业服务合同签订后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　(一)物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。

　　(二)供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同(协议)、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养(含窨井设施检测报告和产品合格证明)等资料。

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

　　(四)物业管理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。

　　第二十八条前期物业服务企业承接新建物业项目，在办理物业承接查验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

　　(一)物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

　　(二)物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

　　(三)物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等;

　　(四)物业服务用房等其它共用房产设施设备。

　　前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第二十九条提前解除前期物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。

　　建设单位应当在新前期物业服务企业确定后十日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人，同时书面告知县(市)、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

　　第三十条建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售时予以明示。

　　第三十一条未取得《建设工程规划许可证(正本)》的建设项目，不得交付使用，房地产行政主管部门不予房屋权属登记。

　　第三十二条建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。

　　第三十三条建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。

　　建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的，应当签订委托合同。

　　前期物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

　　第四章物业管理服务

　　第三十四条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

　　前款规定的公示时间不得少于十日。

　　业主委员会应当参照市房地产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。

　　物业服务企业应当在合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第三十五条物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县(市)、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉;县(市)、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时予以处理。

　　业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。

　　第三十七条提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县(市)、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

　　第三十八条因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，在合同期限届满或者提前解除合同的期限前三十日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：

　　(一)业主委员会或者物业服务企业应当在两日内书面告知县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　(二)街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后五日内，应当会同县(市)、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。

　　(三)街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同;县(市)、区房地产行政主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘工作。

　　物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县(市)、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。

　　第三十九条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

　　第四十条物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

　　(一)移交本规定第二十七条规定的材料;

　　(二)移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

　　(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

　　(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

　　(五)撤出物业管理区域内的服务人员;

　　(六)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

　　物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　第五章物业的使用与维护

　　第四十一条物业管理区域内的机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人;业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　在满足本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人;租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。

　　业主以外的其他机动车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的规定。

　　第四十二条物业管理区域内已规划建设的机动车库、车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车位。

　　物业管理区域机动车库、车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。

　　物业管理区域已经成立业主大会的，机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施;尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施;未实行物业管理的，由居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。

　　施划机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。

　　规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车位施划的指导。

　　第四十三条物业管理区域内机动车所有人或者使用人应当在机动车库、车位内按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。

　　物业服务企业应当加强对来访车辆的管理和引导。

　　第四十四条业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉;制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。

　　第四十五条业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。

　　业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　第四十六条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。

　　第六章法律责任

　　第四十七条违反本规定第二十五条、第三十四条规定，建设单位、物业服务企业未按照规定办理前期物业服务合同、物业服务合同备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下罚款。

　　第四十八条违反本规定第二十七条规定的，建设单位未按照规定向前期物业服务企业移交有关资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。

　　第四十九条违反本规定第二十八条规定，物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以一千元罚款。

　　第五十条违反本规定第三十五条规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由价格主管部门责令改正;逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款。

　　第五十一条违反本规定第四十条第一款第五项规定，物业服务企业未撤出物业管理区域内的物业服务人员的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款，并依法降低或者取消其资质。

　　第五十二条违反本规定第四十条第二款规定，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止服务的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款，记入企业信用记录并依法降低或者取消其资质。

　　第五十三条违反本规定第四十一条第一款规定，业主或者物业使用人要求承租机动车库、车位，建设单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以一千元罚款。

　　第五十四条违反本规定第四十三条规定，机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻;机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县(市)、区房地产行政主管部门依法查处;涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、城市管理部门依法查处。

　　第五十五条违反本规定第四十四条、第四十五条规定，物业服务企业未履行劝阻或者报告义务的，由县(市)、区房地产行政主管部门责令改正，予以警告，可处以五百元以上一千元以下罚款。

　　第五十六条房地产行政主管部门可以依法委托有关单位行使处罚权。

　　第五十七条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第七章附则

　　第五十八条市房地产行政主管部门应当组织制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、物业承接验收表等示范文本。

　　第五十九条本规定自2012年2月1日起施行。

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