房地产企业招标采购管理
随着房地产调控的进行，房地产市场正逐步向以高性价比产品进行竞争的买方市场过渡，市场价值的理性回归使得各房地产开发商的竞争发展战略也随之发生重大转变，正逐步从产品差异化战略调整为以提高产品品质和有效降低成本为主的发展战略，而这一战略的转变也对房地产企业的招标采购提出了更高的要求。
1 招标采购的重要性
1.1招标采购是避免企业采购暗箱操作的重要措施
招标采购在提高采购物资质量的基础上，能最大限度的避免企业采购暗箱操作现象的发生。它既使各供应商公平竞争，从而达到采购成本最大的效果，又可以增大对采购过程的监督力度，杜绝影响采购质量的各种外界因素，有效地保护了计采人员。招标使采购的各个程序都走向了公开，监督、管理都有的放矢，而且更重要的是把以往的事后审计、检查，变为事前预防，从被动管理，变为主动参与。
1.2招标可以使供应成本大幅度降低
招标采购是利用市场经济价值规律这只无形的手来发挥作用的，使原材料成本向其真实价值靠拢。它剔除了人为的因素，靠价值杠杆单独发挥作用。投标过程中，很多供应商认真仔细地计算自己的供应成本，标定利润差额，谨慎地填写标书，真实反映其最低线。中标与否决定于产品质量、产品价格、企业信誉以及售后服务的情况，这些都客观具体，无可通融。
1.3招标采购具有公开性
招标采购面向社会，把采购的信息、宗旨、要求公布于众，使所有的人和单位都有机会参加这一活动，极大地扩大了采购范围，使挖掘市场潜力的概率达到最大化。
2 房地产企业招标采购管理的现状
2.1对供应商缺乏准确的考核
房地产企业的经营项目建设周期长，涉及领域广，资金和人力的需求量都很大，因此从项目立项之初到竣工决算，面临着许多风险。其中，对供应商无法进行有效的管理会对企业的采购管理质量起到重要影响，不利于企业项目顺利竣工，影响企业的经济效益。比如在招投标阶段，供求双方存在着信息不对称，企业不能够做出最准确的判断，对供应商的资信情况和报价都缺乏充分的调查研究，没有对选择标准进行制度化的规定，所以如何选择最合适的供应商成为企业采购管理中最为突出的问题。
2.2采购方式不科学
很多房地产企业对采购方式的重要性还不了解，在采取何种方式进行采购的决策方面还存在着很大的随意性，或者是管理者的主观判断，一句话决定;或者是交给个别的人员全权处理;即使有的企业采用了招投标的方式，却误以为万事大吉，没有根据项目的实际情况考虑是否适合招标采购，招标的周期过长，对必要的信息收集不充分。对于不同的采购内容，都采取同样的一种方法，导致采购过程烦琐，影响了正常的项目工程进度，因此如何选择采购的方式应该在得到系统明确的设计和说明。
2.3采购组织设置不规范
许多企业将采购管理视为成本中心，对采购部门的管理主要考虑的是如何控制和降低费用支出，而没有充分认识到采购的价值，因此在组织设置上职责过于笼统，分工不明确，对于采购管理决策则计划审批流程过于繁琐，影响采购流程的顺畅运行，导致进度延迟;另外，企业的各个部门之间缺乏必要的'沟通和协作，其他职能部门对采购工作了解不深，认为采购工作不是自己本身的工作而缺乏必要的配合，导致标准化的采购管理工作难以顺利开展;最后，由于对采购工作缺乏必要的监管，导致与采购相关的信息难以准确及时的收集和分析，监督流于形式，影响了采购决策的科学性和准确性，影响了工程的质量。
3 完善招标采购管理的对策
3.1 明确的组织分工
相比于一般的工程项目，房地产开发项目的招标采购工作量大、任务重、招标周期紧，尤其是对于滚动开发的项目，工程招标采购是一项持续不断的日常工作，很多大型的房地产开发公司甚至单独成立招标采购中心进行这一工作。相反在一些公司中，招标采购被认为仅仅是成本控制部门的工作，招标工作从招标、发标、开标、评标、直至合同签订皆由其负责，成本控制部门不但要组织考察申请投标的公司及其项目、还要协调技术及工程等编制技术标，并且负责编制商务标以及最终标书的合成，最后还要组织开评询标等，对于一些技术不是很复杂的比较常规的项目，这样操作还能正常进行，而对于项目技术复杂、协调量大的非常规项目，由于没有明确的组织分工，操作起来就容易出现一些疏漏，而且还会造成整个操作效率不高，难以保证招标采购效果。
基于采购活动的特性，要提高招标采购效果，必须在这一容易忽视的组织结构环节采取相应措施和办法。例如，成立类似于采购中心的组织部门，其基本功能是安排招标计划并由其负责牵头协调技术、工程、材料、成本各部门按计划完成各自相应的工作，使整个招标工作缜密有序的进行。或者成立一个独立的采购部门，部门配备技术、材料、成本等专职人员，专门从事各项招标采购活动。很多公司没有进行这种组织结构上的设置，往往就是忽视了这一无形环节对招标采购活动的基础性作用。
3.2 建立与本企业管理机制相适应的招标采购制度
在实行招标采购以前，不少企业的采购管理。一般都是通过职能部门以合同管理的方式来实现。采购部门凭借自己所掌握的市场行情，在“货比三家，择优采购”的原则下，通过合同谈判的方式，确定采购的数量、质量及价格，并力求质量最好，价格最低。但这种模式存在很大弊端;一是企业采购工作成效大小，购进物资的质量价格高低，均受采购人员业务水平，思想素质高低和信息灵通程度的影响。二是容易导致一定程度上的不公平，不合理现象，个别人可能钻管理上的空子，搞感情采购，关系采购等;三是容易产生暗箱操作现象，形成采购漏洞，造成资产流失。因此，首先应该根据国家的招标投标法实行招标，并且严格监督。再就是招标前应该尽可能的形成大批量采购，形成规模效应。
3.3 加强培训，提高采购人员业务能力
采购不仅是购买东西的简单行为，它更是一门专业技术。国外企业的采购人员，往往由工程师来担任，其原因就是因为采购需要专业知识。采购人员应熟悉业务，具有能满足工作要求的业务素质。具体包括：掌握业务合同的谈判、签约的程序和方法：掌握企业采购政策和与采购、采购质量控制有关的书面程序并能在工作中认真贯彻执行;了解顾客和供应商的需求，能熟练使用计算机及其它信息技术;具有考虑综合成本的头脑，能充分领悟整体供应链的要求;具有扎实的专业技术知识，具有与采购货品有关的技术、质量等专业知识，包括理化特征、检验和判定质量好坏的标准和方法等。
4 结束语
总之，要想提高招标采购的效果，必须在采购中的每一处环节上做精做细，否则任一疏漏都会给以后的管理工组造成负面的效果;另一方面，招标采购也是一项由各个采购环节联系在一起的系统工程，各个环节在招标采购活动中是互相联系和关联的，只有所有环节的工作都能得到提高才能使整个招标采购的效果得到体现。
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