2017《价格鉴证理论与实务》辅导：市场比较法

　　导语：比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　1.1 运用市场比较法价格鉴证应按下列步骤进行：

　　(1)搜集交易实例;

　　(2)选取可比实例;

　　(3)建立价格可比基础;

　　(4)进行交易情况修正;

　　(5)进行交易日期修正;

　　(6)进行区域因素修正;

　　(7)进行个别因素修正;

　　(8)求出鉴证价格。

　　基本公式：

　　鉴证价值=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

　　1.2 运用市场比较法价格鉴证，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情，根据价格鉴证标的状况和价格鉴证目的，从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

　　选取的可比实例应符合下列要求：

　　(1) 与价格鉴证标的相同或类似物品;

　　(2) 成交日期与价格鉴证基准日期相近，不宜超过一年;

　　(3) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　1.3 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：

　　(1) 统一付款方式;

　　(2) 统一采用单价;

　　(3) 统一币种和货币单位;

　　(4) 统一计量单位。

　　注：1、统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清;

　　2、不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日时的市场汇率中间价计算。

　　1.4 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的.可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

　　1.5 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为价格鉴证时点的价格。

　　交易日期修正宜采用鉴证标的的专项价格指数或类价格指数进行调整。在无专项价格指数或类价格指数的情况下，可根据当地市场价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。

　　1.6 进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为价格鉴证对象外部环境状况下的价格。

　　1.7 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为价格鉴证对象个体状况下的价格。

　　1.8 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。

　　每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

　　1.9 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为鉴证价格。

　　1.10 市场比较法的原理和技术，也可用于其他价格鉴证方法中有关参数的求取。

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