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2016年中级经济师考试房地产模拟题
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单项选择题(每题的备选项中，只有1个选项最符合题意)
1、 个人住房组合贷款是指由 ( )形成的特定贷款组合。
A 、 等额本息贷款和等额本金贷款
B 、 一手房贷款和二手房贷款
C 、 同定利率贷款和浮动利率贷款
D 、 住房公积金贷款和商业性贷款
答案： D
解析： 个人住房组合贷款南住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
2、 下列关于商品房促销方式中人员促销的说法，错误的是 ( )。
A 、 人员促销不利于销售方式的调整，缺乏灵活性
B 、 人员促销是一种面对面的直接促销方式
C 、 人员促销容易与客户建立亲密的长期合作关系
D 、 人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息
答案： A
解析： 人员促销具有不同于其他促销方式的特点，具体表现在以下三个方面：①及时性，人员促销可以借助与客户进行磋商、沟通的机会，及时了解客户对本房地产开发企业开发的商品房的反馈信息，从而有助于及时改进商品房及企业经营管理;②灵活性，人员促销可以针对不同客户的需要、行为和动机等灵活地调整销售方式;③选择性，房地产开发企业可以选择市场范围较大和购买力集中的消费群体进行集中促销，另外，由于这种促销方式是面对面进行的，双方都能根据对方的态度和特点调整自己的策略和态度，有助于提高成交率。
3、 因风吹、目晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的 ( )。
A 、 物质折旧
B 、 功能折旧
C 、 外部性折旧
D 、 经济折旧
答案： A
解析： 根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。物质折旧也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失?可从以下四个方面进一步认识和把握物质折旧：①自然经过的老化;②正常使用的磨损;③意外破坏的损毁;④延迟维修的损坏残存。自然经过的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄(建筑物从竣工之日起到价值时点止的日历年数)正相关。
4、 运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项自经济评价的( )原则。
A 、 有无对比
B 、 定性分析与定量分析相结合
C 、 收益与风险权衡
D 、 动态分析与静态分析相结合
答案： A
解析： “有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。“无项目”状态是指不对该项目进行投资时，在计算期内，与项目有关的资产、费用与收益的预计发展情况;“有项目”状态是指对该项目进行投资后，在计算期内，资产、费用与收益的预计情况。“有无对比”求出项目的增量效益，排除了项目实施以前各种条件的影响，突出项目活动的效果。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”，“有项目”与“无项目”两种情况下，效益和费用的计算范围、计算期应保持一致，具有可比性。
5、 某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元/平方米，单位建筑面积开发成本为3000元/平方米，开发费用为380元/平方米，销
售税费率为l0 %，项目预期成本利润率为30 %，采用成本加成定价法计算的该住宅单价约为( )元/平方米。
A 、 6061
B 、 6122
C 、 7482
D 、 8140
答案： C
解析： (1800+3000+380)×(1+30%)÷(1-10%)≈7482(元/平方米)。
6、 房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照 ( )顺序分配。
A 、 弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金和公益金、向投资者分配利润
B 、 弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润、提取法定盈余公积金
C 、 提取法定盈余公积金、弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润
D 、 提取法定盈余公积金、向投资者分配利润、弥补企业以前年度的亏损
答案： A
解析： 房地产开发企业缴纳所得税之后利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照下列顺序分配：①弥补企业以前年度的亏损。②提取法定盈余公积金和公益金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项的10%提取.累计提取达到注册资本金的50%时可不再提取。公益金按照可供分配利润的5%提取。③向投资者分配利润。故选A项。
7、 房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳 ( )之后的利润。
A 、 营业税
B 、 房产税
C 、 土地增值税
D 、 企业所得税
答案： D
解析： 房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润。
8、 相对于委托共同代理方式，房地产开发企业采用委托独家代理方式销售商品房的缺点是 ( )。
A 、 双方协调工作量大
B 、 代理佣金结算复杂
C 、 销售进度可能较慢
D 、 委托代理合同较复杂
答案： C
解析： 双方协调工作量大，代理佣金结算复杂，委托代理合同较复杂为共同代理方式的缺点。
9、 国有建设用地租赁期限 ( )个月以上，应由时、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
A 、 3
B 、 6
C 、 9
D 、 12
答案： B
解析： 租赁期限6个月以上的国有建设用地租赁，应由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。国有建设用地租赁合同的内容应包括出租人，承租人，出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限，土地使用条件，土地租金标准，支付时间和支付方式，土地租金标准调整的时间和幅度，出租人和承租人的权利和义务等。
10、 对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的 ( )。
A 、 评估价格
B 、 类似房地产的市场价格
C 、 账面价值
D 、 类似房地产的成交价格
答案： B
解析： 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
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