2017年房地产估价师《案例分析》精选
案例1:
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同 2),合同1规定甲必须于5月25日交房,且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修,装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费,5月25日付清剩余购房款和60%的装修费,7月25日付清剩余的30%装修费。按规定,(环球网校房地产估价师频道为您整理)在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时,被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案:
1.估价时点是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估价的价值范围应是( )
A.合同1规定的房款
B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
标准答案:1.A,2.A
解析:1.即估价时点是合同订立之日。(环球网校房地产估价师频道为您整理)理由如下:合同是有法律效力的文书,双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的'。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下,估价对象的客观市场价值或价格,因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项,因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同,不是买卖合同,装修费用不应计入买卖估价价值之中。
案例2:
某公司拥有一栋旧写字楼,《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修,经房屋鉴定部门鉴定为危房,由上级总公司批准翻建,(环球网校房地产估价师频道为您整理)建筑面积可增至600m2,该公司认为建600m2经济上不合算,擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业,拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在( )。
A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司
2.评估时依据的建筑面积应为( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三个面积都不行
3.该公司委托评估应选择( )。
A.房地产管理部门
B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构
D.验资机构
标准答案:B,D,C
解析:2.因为评估时,估价对象为一新建成的写字楼,没有经过政府规划部门批准,不能办理房产证,无法确定其合法建筑面积,故不能选1000m2;原房已灭失,也不能选460m2。
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