房地产估价师《案例分析》专项练习

　　案例分析题属于综合性较强的题目类型，考察的是高层次的认知目标。下面是小编分享的房地产估价师《案例分析》专项练习，一起来看一下吧。

房地产估价师《案例分析》专项练习

　　案例一：

　　某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　(问题1) 估价人员应根据( )用途对该两幢房屋进行估价。

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列( )途径。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　答案：1、 B 2、B

　　该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为( )

　　A.该两幢建筑物抵押评估价值之和

　　B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )

　　A.该两幢房屋的正常市场价值

　　B.该两幢建筑物的重新建造成本

　　C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

　　D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

　　答案：3、 D 4、D

　　案例二：

　　某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的'拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

　　请问：

　　1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

　　2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

　　答案：

　　1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

　　2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

　　①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

　　②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

　　③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

　　④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

　　案例三：

　　卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

　　1.估价时点是( )

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估价的价值范围应是( )

　　A.合同1规定的房款

　　B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

　　C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

　　D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

　　标准答案：1.A,2.A

　　解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。