房地产估价师《案例与分析》冲刺题
一、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？
【正确答案】：1.现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；
2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；
3.该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；
5.相关税费：
6.贷款利率；
7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平；
8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用；
9.市政配套费用和土地开发费用；
10.该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
注：多答合理的可给分。
二、房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么？
【正确答案】：存贷款比率=（固定资产投资贷款+流动资金贷款）/企业存款×100%。
三、房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？
【正确答案】：房地产投资项目可行性研究报告应包括以下内容：
1.项目总论；2.项目概况；3.项目投资环境分析；4.项目区域环境分析；5.房地产市场分析；6.项目市场定位；7.项目规划与建筑方案；8.项目开发建设进度安排；9.投资估算与资金筹措；10.项目经济效益分析；11.项目风险分析；12.项目社会效益和影响分析；13.项目可行性研究结论与建议。
四、张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：
1、如果张某购房的'目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？
【正确答案】：1.应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2.显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3.该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。
五、某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益层对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2％，二、三层差价5％，三、四层差价2％)，判断出二层价格为12309元／m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元／m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
【正确答案】：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。