房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题
多项选择题
1、形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.城市经济高速发展
C.人口急剧增长
D.消费者能够承受并支付得起房地产价格
E.房地产供给大于房地产需求
【正确答案】：AD
【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付能力。参见教材P82。
2、成本法中的“开发利润”是指（ ）。
A.开发商所期望获得的利润
B.开发商所能获得的最终利润
C.开发商所能获得的平均利润
D.开发商所能获得的税后利润
E.开发商所能获得的税前利润
【正确答案】：CE
【答案解析】：开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润是所得税前的利润。参见教材P282。
3、房地产租赁包括（ ）。
A.房屋租赁
B.土地租赁
C.土地使用权租赁
D.动产租赁
E.土地所有权租赁
【正确答案】：ABC
【答案解析】：参见教材P19。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最佳利用具体包括（ ）等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳规模
D.最佳环境
E.最佳集约度
【正确答案】：ACE
【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的基本方法不包括（ ）。
A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资报酬率排序插入法
E.收益乘数法
【正确答案】：CE
【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。参见教材P248～251。
6、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ ）。
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技术性原则
D.谨慎原则属于一般性原则
E.估价时点原则是特殊
【正确答案】：DE
7、决定房地产供给量的因素有（ ）。
A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.该种房地产的开发技术水平
D.房地产开发商对未来的预期
E.相关物品的价格水平
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P88。
8、在V＝A／r[1－1／（1＋r）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是（ ）。
A.试错法
B.移动平均法
C.曲线拟合法
D.线性内插法
E.指数修匀法
【正确答案】：BCE
【答案解析】：移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材P250～251。
9、关于重新购建价格的说法，正确的有（ ）。
A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B.重新购建价格相当于账面价值
C.重新购建价格是客观的重新购建价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格
【正确答案】：CD
【答案解析】：A错在实际两个字，应该是必要的。B账面价值是基于历史成本的余值。E土地重新构建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。
10、剩余技术有（ ）。
A.建筑物剩余技术
B.土地剩余技术
C.市场剩余技术
D.房地产剩余技术
E.抵押贷款剩余技术
【正确答案】：ABE
【答案解析】：剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。参见教材P261。
11、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ ）。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
【正确答案】：ABC
【答案解析】：租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见P14～15。
12、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A.给水
B.排水
C.电力
D.通信
E.热力
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：基础知识：三通一平：路通、水通、电通和场地平整；五通一平：具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整；七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。参见教材P68。
13、成本法中的投资利息的应计项目包括（ ）。
A.土地取得成本
B.销售税费
C.管理费用
D.销售费用
E.开发成本
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用均应计算利息。参见教材P279。
14、判定工业房地产区位优劣的主要因素有（ ）。
A.临街状况
B.是否便于动力取得
C.是否便于废料处理
D.是否接近大自然
E.是否便于产品和原料运输
【正确答案】：BCE
【答案解析】：参见教材P129，A是商业房地产的区位要求；D是住宅房地产的要求。
15、影响房地产价值的权益因素包括（ ）。
A.房地产权利设立及其行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制
【正确答案】ACDE
【答案解析】房地产权益因素包括：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。参见教材P126。
16、求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。
A.年限法
B.市场提取法
C.分部分项法
D.分解法
E.指数调整法
【正确答案】：ABD
【答案解析】：求取建筑物折旧的'方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。参见教材P297。
17、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有（ ）。
A.公园
B.酒店
C.空置的写字楼
D.学校
E.行政办公楼
【正确答案】：ADE
【答案解析】：对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。参见教材P271 。
18、运用长期趋势法估价的一般步骤有（ ）。
A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C.观察、分析时间序列，得出一定的模式
D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E.对未来的价格进行分析和预测
【正确答案】：ABCD
19、审核的结论性意见可为（ ）之一。
A.估价没意义
B.可以出具
C.作适当修改后出具
D.重新撰写
E.重新估价
【正确答案】：BCDE
【答案解析】：审核结论可为下列之一：①可以出具；②适当修改后出具；③应重新撰写；④应重新估价。参见教材P416。
20、房地产价格的特征主要包括（ ）。
A.房地产价格受建筑技术的影响很大
B.房地产价格容易受交易者的个别情况影响
C.房地产价格形成的时间通常较长
D.房地产价格实质上是房地产权益的价格
E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格
【正确答案】：BCDE
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