房地产估价师《理论与方法》练习题
导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。下面和小编一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。希望对大家有所帮助。
多项选择题
1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（ ）。
A.相邻房地产合并交易
B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C.交易双方存在利害关系
D.交易税费非正常负担
E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情
【正确答案】：ACD
【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材P187。
2、选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P181～182。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ）。
A.房地产具有开发或再开发潜力
B.将预期原理作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
【正确答案】：CE
【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。参见教材P322。
4、下列不存在替代关系的有（ ）。
A.普通住宅与娱乐房地产之间
B.经济适用房与普通商品住宅之间
C.经济适用房与高档别墅之间
D.普通住宅与商业用房之间
E.宾馆与写字楼之间
【正确答案】：ACD
【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。参见教材P86。
5、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括（ ）等。
A.土地增值税
B.印花税
C.交易手续费
D.土地使用权出让金
E.契税
【正确答案】：BC
【答案解析】：有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。参见教材P187。
6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是（ ）。
A.原始价值高于或等于账面价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
E.评估价值等于理论价值
【正确答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.管理费用
D.销售费用
E.投资利息
【正确答案】：AB
【答案解析】：直接成本利润率的计算基数＝土地取得成本＋开发成本。参见教材P282。
8、下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（ ）。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内
E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术
【正确答案】：ADE
【答案解析】：参见教材P5-10。房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误；房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。
9、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（ ）。
A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率
C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率
D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
E.评估投资价值时，要求对未来净收益的`估计是客观的
【正确答案】：AB
【答案解析】：C应该是最低报酬率；D应该是税后净收益；E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P97。
10、下列是收益性房地产的有（ ）。
A.农地
B.写字楼
C.写字楼
D.仓库
E.未开发的土地
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。参见教材P72。
11、基准地价修正法是一种（ ），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A.直接估价方法
B.间接估价方法
C.精确的估价方法
D.经验性的估价方法
【正确答案】：ABD
【答案解析】：制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度；②将标准临街深度划分为若干等份；③确定临街深度价格递减率；④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。参见教材P375。
12、房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
A.取得土地使用权时的出让金或转让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费
【正确答案】：BCD
【答案解析】：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。参见教材P277～278。
13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（ ）。
A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
【正确答案】：ACD
【答案解析】：B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价；E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P170。
14、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。
A.成交价格
B.议价时间
C.成交日期
D.付款方式
E.交易双方
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况；②交易双方基本情况；③成交价格；④成交日期；⑤付款方式；⑥交易情况。参见教材P177。
15、市场法适用的对象有（ ）。
A.标准厂房
B.在建工程
C.高档公寓
D.房地产开发用地
E.纪念馆
【正确答案】：ACD
【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。参见教材P174。
16、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（ ）。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况
E.估价时点为现在，估价对象为历史状况
【正确答案】：ABC
17、土地实物因素包括（ ）。
A.面积
B.形状
C.地形
D.土壤
E.位置
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：土地实物因素包括：土地面积；土地形状；地形、地势；地基（工程地质）；土壤；土地开发程度。参见教材P122～124。
18、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（ ）。
A.体现估价师的专业胜任能力
B.反映估价师的职业道德
C.保护估价师和估价机构
D.保护估价报告使用人
E.规避估价风险
【正确答案】：CDE
【答案解析】：参见教材P33。合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。
19、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1．0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2．0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
【正确答案】：ACD
【答案解析】：明确基准地价的内涵和表达方式。其中，明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：①估价时点；②土地用途；③土地使用权性质；④土地使用期限；⑤容积率；⑥土地开发程度。参见教材P382～383。
20、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（ ）。
A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值
B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值
C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值
D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值
E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值
【正确答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。参见教材P236。
判断题
1、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：通过高层建筑地价分摊可以解决：①各部分占有的土地份额；②各部分分摊的土地面积；③各部分分摊的地价额。参见教材P387。
2、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：这是资本化率和报酬率的区别所在。参见教材P255。
3、为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。 （ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。参见教材P278。
4、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：d＝（4550－3500）/4＝262.5（元/m2），预测该地区商品住宅2008年的价格为：V5＝P0＋d×i＝3500＋262.5×5＝4812.5（元/m2）。参见教材P348。
5、明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：明确估价目的有助于明确估价时点、估价对象和价值类型。参见教材P398。
6、估价报告使用期限也是估价的责任期。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限。参见教材P414。
7、房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。
【正确答案】：Y
【答案解析】：按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。参见教材P50。
8、对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。参见教材P368。
9、在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：在实际估价中上述估价程序中的各个工作步骤之间不是割裂的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。参见教材P393。
10、在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。参见教材P192。
11、供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 （ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。参见教材P126。
12、现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 （ ）
【正确答案】：N
13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：则该宗房地产的合理经营期限为：A－（n－1）×b＝0，n＝38／3＋1＝13.67（年）。参见教材P224～225。
14、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0．5～2范围内。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。参见教材P180～181。
15、一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。参见教材P289
16、有条件选用市场法进行估价的，应当以市场法为主要的估价方法。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法。参见教材P405。
17、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材P247。
18、任何一个估价项目都有估价目的。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：估价目的是基础，决定估价的其它方面。参见教材P29。
19、有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1．05倍，第三层的房地价值为第四层的1．15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：设一层的房地产价值为x，则二层为1.05.，三层为1.05x×0.91×1.15＝1.0988x，四层为1.05x ×0.91＝0.9555x，总房地价值为4.1043x，参见教材P389。
20、当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：当选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。参见教材P410。
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