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房地产估价师《理论与实务》单选练习题

时间:2020-08-23 08:41:50 试题 我要投稿

2017年房地产估价师《理论与实务》单选练习题

  引导语:《理论与实务》是房地产考试中必考的科目,以下是小编整理的2017年房地产估价师《理论与实务》单选练习题,欢迎参考!

2017年房地产估价师《理论与实务》单选练习题

  1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该类房地产于1999年的价格为(  )元/平方米

  A.2390

  B.2410

  C.2430

  D.2450

  答案:B

  解析:逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米,1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米

  2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下,资本化率(  )

  A.等于报酬率

  B.大于报酬率

  C.小于报酬率

  D.无法知道

  答案:A

  解析:根据V=A/Y,与V=A/R可知Y=R。

  3、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为(  )%

  A.6

  B.6.9

  C.8.8

  D.9

  答案:B

  解析:RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

  4、与报酬率性质不同的名词有(  )

  A.利息率

  B.折现率

  C.内部收益率

  D.空置率

  答案:D

  解析:空置率是出租性房地产房间空置的百分率,与报酬率的性质不同。

  5、基本完好房的成新率为(  )

  A.十、九成新

  B.九、八成新

  C.八、七成新

  D.七、六成新

  答案:D

  解析:房屋新旧程度的判定标准是:

  1)完好房:十、九、八成;

  2)基本完好房:七、六成;

  3)一般损坏房:五、四成;

  4)严重损坏房及危险房:三成以下。

  6、直线趋势法公式y=a+bx中,x表示(  )。

  A、价格

  B、常数

  C、价格变动率

  D、时间

  答案:D

  7、在市场法中,土地使用权年限调整属于(  )调整。

  A、权益状况

  B、区位状况

  C、实物状况

  D、年限状况

  答案:A

  8、有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27米,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为(  )。

  A、9

  B、13.5

  C、15

  D、18

  答案:D

  解析:2000/(2000+1000)*27= 18米

  9、有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用(  )。

  A、类似写字楼的客观收益

  B、市场比较法

  C、该写字楼的实际收益

  D、无法估算

  答案:A

  解析:无收益不代表没有潜在收益,可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

  10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异,其最终估价结果应(  )。

  A、取三者的平均值

  B、取三者的中间值

  C、任选其中之一

  D、在三者的基础上综合分析决定

  答案:D

  解析:如果结果差别很大的话,不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果,而要根据实际情况,综合考虑轻重程度后确定。

  11、对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是(  )。

  A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

  B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

  C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

  D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

  答案: B

  12、某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、,保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元,租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(  )万元。

  A.245

  B.275

  C.315

  D.345

  答案: D

  13、某宗房地产年收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为(  )万元。

  A.489.99

  B.495.53

  C.695.53

  D.800.00

  答案: D

  14、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/㎡,已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡,开发成本和管理费用为1200元/㎡,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为 1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的.销售利润率为(  )。

  A.7.90%

  B.11.08%

  C.11.83%

  D.13.73%

  答案: B

  15、某成片荒地面积1k㎡,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本是(  )元/㎡

  A.310.61  B.321.60  C.477.87  D.494.77

  答案: C

  16、某写字楼的建筑面积为4000㎡,剩余经济寿命为32年,由于没有电梯,出租率仅为80%,月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%,月租金为40元/㎡,报酬率为6%,如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为(  )万元。

  A.67.60

  B.811.24

  C.1622.48

  D.2433.72

  答案: D

  17、在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是(  )。

  A.取得待开发房地产的时间

  B.开发期间的某个时间

  C.开发完成后的时间

  D.开发完成之后的某个时间

  答案: B

  18、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/㎡,其中主体工程900元/㎡,安装及装饰装修工程费为600元 /㎡。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为(  )元/㎡。

  A.486.52  B.521.74  C.559.50  D.1398.76

  答案: B

  19、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b,是由(  )决定的。

  A.房地产的历史价格资料

  B.房地产的未来价格资料

  C.房地产的现实价格资料

  D.估价师选取的现时和未来的价格资料

  答案: A

  20、某类商品房2004~2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法,该类商品房2009年的价格为(  )元/㎡。

  A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00

  答案: C


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