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2016房地产估价师《案例与分析》改错题训练
改错题一
指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)
本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：
(一)估价的假设条件
1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9.注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。
(二)估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
改错题参考答案：
错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：本次估价以委托人(或××房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。
改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。
错误：自本报告估价时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。
改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。
改错题二
指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
|
名称 |
数值 |
名称 |
数值 |
|
总建筑面积 |
25000m2 |
房屋重置价格 |
2000元/m2 |
|
可出租建筑面积 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
|
设备用房建筑面积 |
2500m2 |
房屋维修费率/年 |
房屋重置价格的2% |
|
管理用房建筑面积 |
500m2 |
月物业管理费 |
5元/m2 |
|
营业税及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
|
接租金收入计的房产税率 |
12% |
年报酬率 |
5% |
|
平均正常空置率 |
10% |
管理费用率（含保险费、租赁费用） |
租金的3% |
|
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） |
50元/m2 |
|
|
估价对象相关资料
估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元
(二)年运营费用
1.年维修费用
25000×2000×2%=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040元
3.年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686元
(四)估价结果
改错题参考答案：
1.有效毛收入的计算不应包括物业费
22000×50×12×(1-10%)=11880000元
2.管理用房未出租不应算空置
年管理费用=年有效毛收入×3%=13068000×3%=392040元
3.遗漏房产税
房产税：有效毛收入×12%=13068000×12%=1568160元
年费用合计：
4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元
年净收益=11880000-3507274=8372726元
4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。
改错题三
指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分，本题最多扣至0分)|
|
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C |
||
|
交易价格/（元/m2） |
待估 |
6000 |
6800 |
6900 |
||
|
交易时间 |
2003.8 |
2003.5 |
2003.2 |
2003.1 |
||
|
交易情况 |
|
0 |
0 |
0 |
||
|
房 |
区域 |
配套设施情况 |
|
-2 |
+2 |
+3 |
|
地理位置 |
|
-3 |
-1 |
0 |
||
|
交通出行便利状况 |
|
-2 |
+1 |
+1 |
||
|
环境、社区状况 |
|
0 |
0 |
0 |
||
|
个别 |
用途 |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
容积率 |
|
-1 |
+2 |
-1 |
||
|
建筑形式 |
|
-1 |
0 |
+2 |
||
|
房屋内装修情况 |
|
+1 |
+2 |
+3 |
||
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3.KC=99.2%。
二、求取比准价格
1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/100
=6617元/m2
2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
×100/100×100/102×100/100×100/100
=6344元/m2
3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
×100/100×100/101×100/102×100/103
=6201元/m2
4.比准价格计算结果：
(6617+6344+6201)/3=6387元/m2
改错题参考答案：
1.KA计算错，应为：
1051/1048=100.3%
2.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101
比准价格：
A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101
=6487元/m2
3.比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99
比准价格：
C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100
×100/99×101/102×100/103=6326元/m2
注：1.指出错误未做改正计算(或计算结果错的)酌情给分。
2.将区域因素及个别因素下的4个因素的系数平均后作分母处理的不扣分。
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