2016房地产估价师《案例与分析》模拟试题及答案

房地产估价师《案例与分析》模拟试题及答案推荐度：
相关推荐

　　一、问答题(共3 题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

2016房地产估价师《案例与分析》模拟试题及答案

　　案例分析一：

　　某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价(　)

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径(　)。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为(　)。

　　A.该两幢房屋的抵押评估价格之和

　　B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　)。

　　A.该两幢房屋的非正常市场价值

　　B.该两幢房屋的重新购建价格

　　C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

　　D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值

　　标准答案：A,D,B,C

　　解析：

　　1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。

　　2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。考试用书

　　3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

　　4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。

　　案例分析二：

　　某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

　　1.能否翻建的最终批准权在(　)。

　　A.政府房地产管理部门

　　B.政府规划管理部门

　　C.政府土地管理部门

　　D.上级总公司

　　2.评估时依据的建筑面积应为(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三个面积都不行

　　3.该公司委托评估应选择(　)。

　　A.房地产管理部门

　　B.资产管理部门

　　C.有资格的房地产估价机构

　　D.验资机构

　　标准答案：B,D,C

　　解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。

　　案例分析三：

　　张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

　　标准答案：

　　1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

　　2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

　　3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。

　　二、单项选择题(共3 大题，10 小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　(一)卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

　　1.估价时点是(　　)

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估价的价值范围应是(　　)

　　A.合同1规定的房款来源：

　　B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

　　C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

　　D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

　　标准答案：1.A,2.A

　　解　　析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

　　2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中.

　　(二)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?(　　)

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径(　　)。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为(　　)。

　　A.该两幢房屋的抵押评估价格之和

　　B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　　)。

　　A.该两幢房屋的非正常市场价值

　　B.该两幢房屋的重新购建价格

　　C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

　　D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值

　　标准答案：A,D,B,C

　　解析：

　　1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。

　　2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。

　　3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

　　4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。

　　(三)某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

　　1.能否翻建的最终批准权在(　　)。

　　A.政府房地产管理部门

　　B.政府规划管理部门

　　C.政府土地管理部门

　　D.上级总公司

　　2.评估时依据的建筑面积应为(　　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三个面积都不行

　　3.该公司委托评估应选择(　　)。

　　A.房地产管理部门

　　B.资产管理部门

　　C.有资格的房地产估价机构

　　D.验资机构

　　标准答案：B,D,C

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　房地产抵押估价报告

　　估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估

　　委托方：××房地产开发有限公司

　　估价方：××房地产估价有限责任公司

　　估价人员：×××

　　估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日

　　目录(略)

　　致委托方函(略)

　　注册房地产估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　××房地产在建工程抵押估价结果报告

　　一、委托方

　　××房地产开发有限公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，联系电话(略)。

　　二、估价方

　　××房地产估价有限责任公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，联系电话(略)。

　　三、估价对象

　　估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。

　　估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。

　　估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。

　　四、估价目的

　　为抵押贷款提供价格参考依据

　　五、估价时点

　　2008年6月14日

　　六、价值定义

　　本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则

　　独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳使用原则;替代原则;估价时点原则。

　　九、估价方法

　　由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

　　十、估价结果

　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　十一、估价人员

　　注册房地产估价师：×××、×××

　　十二、估价作业日期

　　2008年6月14日至2008年6月19日

　　十三、估价报告应用的有效期(略)

　　十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析(略)

　　××房地产在建工程抵押估价技术报告

　　一、实物状况分析(略)

　　二、区位状况分析(略)

　　三、权益状况分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估价方法选用

　　由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果

　　假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

　　六、估价测算过程

　　(一)运用假设开发法求取估价对象的价格

　　1.假设开发法估价的计算公式

　　在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

　　2.测算续建完成后的房地产价值

　　采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：

　　A为房地产每年净收益;

　　Y为资本化率;

　　n为收益年期。

　　(1)年总收益的求取：362元/平方米(测算过程略)。

　　(2)年总支出的求取：

　　①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》,建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为

　　年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米

　　②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：

　　年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米

　　③年管理费。年管理费=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　　④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：

　　年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米

　　⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税

　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年净收益：

　　年净收益=年总收益-年总支出

　　=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%

　　(5)收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。

　　⑥将上述数据代人公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74

　　=108223785.32元

　　3.测算续建成本

　　根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。

　　4.管理费用

　　依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：

　　管理费用=11000000×5%=550000元

　　5.投资利息

　　经测算(测算过程略),投资利息为230278.32元

　　6.销售费用

　　按续建成本的5%计,则有：

　　11000000×5%=550000元

　　7.续建投资利润

　　经测算(测算过程略),续建投资利润为2200000元

　　8.买方购买在建工程的税费

　　经测算(测算过程略), 买方购买在建工程的税费为715000元

　　9.在建工程的评估值

　　在建工程价格

　　=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)运用成本法求取估价对象的价格

　　成本法估价的计算公式

　　房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润

　　计算结果为80079680元(计算过程略)

　　(三)估价对象的价格

　　运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：

　　估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估价结果确定

　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　参考答案：

　　1.“估价方”中缺少资质等级;

　　2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　5.“估价原则”缺少谨慎原则;

　　6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”;

　　7.结果报告中估价结果缺少单价

　　8.缺少市场背景分析;

　　9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;

　　10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);

　　11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用(参见《理论》教材P234)

　　12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰;

　　13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;

　　14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加;

　　15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误

　　16.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;

　　17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;

　　18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;

　　19.缺少附件

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：

　　房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧

　　1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:

　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:

　　建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：

　　建筑物折旧=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：

　　房地产总价=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地产单价=187760/93.88=2000(元/㎡)

　　参考答案：

　　1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:

　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);