2016年房地产估价师常见的问题答疑

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2016年房地产估价师常见的问题答疑

　　问题：成本法最基本的公式?

　　答疑：成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格一折旧

　　适用于新开发土地的基本公式

　　新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，(环球网校房地产估价师频道为您整理)在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：

　　新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润

　　上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%

　　实际测算时通常分为下列3大步骤进行：

　　(1)计算开发区全部土地的平均价格。

　　(2)计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。

　　(3)计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。

　　对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，(环球网校房地产估价师频道为您整理)因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

　　在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：

　　新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

　　在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：

　　新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

　　在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

　　适用于旧房地产的基本公式

　　在旧房地的情况下，(环球网校房地产估价师频道为您整理)成本法的基本公式为：

　　旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格

　　在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

　　在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

　　旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

　　问题：国有建设用地使用权出让的需要?

　　答疑：国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、(环球网校房地产估价师频道为您整理)拍卖、挂牌和协议等方式。在招标出让方式中，市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。

　　在拍卖出让方式中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。在挂牌出让方式中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让方式中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，(环球网校房地产估价师频道为您整理)土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对于列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。因此，无论是哪种出让方式，都需要对拟出让地块进行估价，为出让人确定各种出让底价提供参考依据，或者为欲受让人确定各种出价提供参考依据。

　　问题：房屋重置价构成因素增减的一般原则?

　　答疑：本文的估价对象是工业厂房，而且大部分的估价目的是抵押贷款，(环球网校房地产估价师频道为您整理)它有别于其他用途、其他估价目的，因此其房屋重置价构成因素增减的原则主要如下。

　　(一) 房屋建安工程费依客观成本为准，要对实际成本进行增减在估算房屋建安工程费时，往往估价人员会向委托方索取当时该房屋建筑安装的.预算或决算资料，此时不能简单盲目地以其当时实际发生的房屋建安费通过指数调整法来求取。如果采用这种方法时，要分析其实际成本与社会的客观成本的差异，进行必要的增减。

　　如果采用单位比较法(结合指数调整法)时，应认真分析并比较区别估价对象房屋与选择参照的房屋在房屋建筑特征中的各种条件差异，对差异部分作必要合理的房屋建安工程费增减。

　　(二) “一定比率”的选取要依估价对象实际状况进行增减前期费用、基础设施建设费、管理费等项目的取值，一般都是以“房屋建安工程费”(或与之相关联的“开发成本”)为基数，按“一定比率”来计取。这时“一定比率”的取值大小要与估价对象实际状况相匹配，这是对价值构成因素增减的一种变相处理手段，其增减原则应视估价对象的实际状况(在前面的“注意事项”中已述，此不重复)。

　　(三)依房地产最初投资者获取投资利润的方式不同进行因素的增减主要针对 “开发利润”及“销售税费”。自用项目毕竟与开发销售项目不同，工业厂房大多是自用(少数是出租)，它的主要模式是：投资建厂→生产产品→销售产品→回收投资获取利润。它与开发房地产销售项目有着本质的区别，房地产开发项目的利润是通过销售房地产而取得，而自用工业厂房项目的利润是通过其工厂生产的产品来获取利润。其理由是：(环球网校房地产估价师频道为您整理)①兴建工业厂房项目的共同特点为耗资巨大、用途单一、自然损耗大、原设计用途难以改变(或改变用途要耗费大量资金)、难以出售;②工业厂房项目它注重的是其生产出的产品利润，除非产品滞销失去市场竞争力或经营不善，使投资者难以赚取投资利润回收原始投资，否则也不愿意转让厂房。

　　因此，在对工业厂房项目估价而确定房屋重置价时，不应含有销售税费，可视情况适当少量的计取开发利润。

　　(四)应区分在建项目、停建项目与停产项目进行因素增减在建项目应按工程形象进度估算建安工程费外，还要考虑其效应不能发挥对房屋价值的减损;停建项目除了按在建项目考虑之外，还应考虑停建项目对今后要续建时所带来的返工及不利影响因素;停产(停止生产产品)项目应考虑转换生产产品所需要的新增建安投入，即效用改变对原工业用房的价值减损。

　　问题：哪些土地使用权出让可采取协议方式?

　　答疑：根据“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：

　　(一)工业用地(特区内限高新技术项目用地);

　　(二)市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地;

　　(三)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、(环球网校房地产估价师频道为您整理)卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地;

　　(四)军事用地。

　　问题：什么是协议出让土地使用权?

　　答疑：

　　协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

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