2016年房地产估价师《理论与方法》讲义
下面是房地产估价师《理论与方法》考试知识点，欢迎同学们参考此知识点复习。
第三节 房地产估价的要素
一、估价当事人：
估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。
(一)估价委托人
(二)房地产估价机构
(三)注册房地产估价师
二、估价目的：
估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。
三、估价时点：
估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。
特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。
四、估价对象：
估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
五、价值类型：
价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的.内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。
同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。例如，同一房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值的高低有不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的。
按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。
六、估价依据：
估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《房屋征收评估办法》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。
广义的估价依据还包括委托人提供的估价所需资料，估价机构和估价师掌握、搜集的估价所需资料。为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需要的估价对象的权属证明、历史交易价格、运营收入和费用、开发成本(包括成本、费用、税金和利润等)以及有关会计报表等资料，并要求委托人保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况;估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查。
还需要说明的是，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。
第四节 房地产估价师的职业道德
房地产估价师的职业道德：
房地产估价师的职业道德是指房地产估价师在从事房地产估价这种职业时，应当遵循的道德规范和行业行为规范。它要求房地产估价师以良好的思想、态度、作风和行为去从事房地产估价工作，即在房地产估价活动中应做什么，不应做什么;应怎样做，不应怎样做。
房地产估价师即使具有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，但如果没有良好的职业道德，则估价结果难以合理。这不仅会损害估价利害关系人的合法权益，而且会借着估价这种“公正”的外衣扰乱市场秩序。更有甚者，与有关当事人串通出具虚假的估价报告坑害第三方。
房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面，实践上可概括为以下要求：①诚实正直;②回避利益冲突;③具备专业胜任能力;④勤勉尽责;⑤保守秘密;⑥公平竞争;⑦承担社会责任。其中最主要的内容如下：
(1)应当诚实正直，依法独立、客观、公正地估价。
(2)应当回避利害关系人或者有利益关系的房地产的估价业务。
(3)不应承接超出自己专业胜任能力的估价业务。对于某项估价业务，如果感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出合理的价值的，就不应承接;对于其中部分超出自己专业胜任能力的工作，应当主动聘请具有专业胜任能力的估价师或者有关专家提供专业帮助。
(4)应当勤勉尽责地做好每项估价工作，包括对委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查，努力搜集估价所需资料，对估价对象进行认真的实地查勘。
(5)应当保守在估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私，妥善保管委托人提供的资料。
(6)应当维护估价师、估价机构和估价行业的声誉，不得以贬低其他估价师或者其他估价机构、低收费、商业贿赂的方式进行不正当竞争。
(7)不得以估价者的身份在非自己估价的报告上签字、盖章，不得将估价师注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。
(8)应当具有自豪感、责任感，不断努力学习专业知识，积累估价经验，提高专业胜任能力。
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