物业调研报告

　　物业管理关系千家万户，做好物业管理对于改善城区环境，巩固三创成果，构建和谐社会具有重要意义。近年来，XX县物业管理逐步发展，取得了一定成绩，但也面临诸多困境，物业管理发展任重道远。

　　一、我县物业管理基本状况

　　近年来，我县城镇化建设日新月异，小区物业管理逐步推行和发展，目前整体态势平稳。但是我县物业管理市场化运作机制尚不健全，物业管理水平仍然较低，业主与物业公司的矛盾难以调解，物业管理行业监管体制不完善，已经到了一个需要全面规范整顿提高的阶段。

　　（一）稳中求进，我县物业管理发展迅速。

　　我县物业管理起步于20xx年，县房地产管理局成立了物业管理办公室，负责全县物业行业监督管理。10年来，我县物业管理从无到有，从小到大，稳步发展。截至目前，全县共有物业服务企业10家，管理居民住宅小区17个，物业服务建筑面积近200万平方米，新建住宅小区物业管理覆盖率达98%，从业人员达 1000多人，服务小区人口达25000人。

　　（二）多措并举，我县物业管理逐步完善。

　　县物业管理办公室成立以来，对物业行业管理发挥了一定作用。一是加强物业服务队伍培训，提高了从业人员的业务技能、政策法规水平和职业道德；二是加强外派交流。进一步开阔了物业管理人员的视野，找准了自身存在的问题，也明确了今后努力方向。三是加强市场准入管理。积极实行物业管理提前介入制度，在房地产开发企业办理商品房预售许可证时，必须明确项目前期物业管理计划。从20xx年5月1日起，所有新建楼盘前期物业管理实行了招投标制度。四是加强行业监管。制订了《XX县城区物业服务企业实施年度测评细则》，加强对物业服务企业的监管，将测评结果作为评先评优考核晋级的重要依据。五是加强公共维修资金的归集和管理。截至目前，累计归集物业公共维修资金1300万元。

　　（三）物业管理发展不平衡。

　　一些小区如铂金华府、中伟世纪城和烟草局的物业管理比较规范。而巨龙家园、玉盘小区、书香和苑等一些小区因物业费收缴率不高，小区物业管理已经撤离。巨龙御园、名人府邸也岌岌可危。此外，党政机关、学校医院等企事业单位的物业管理还未全面启动。

　　二、我县物业管理存在的主要问题及原因分析

　　我县物业管理业在快速发展的同时，暴露的问题和隐患也日益凸显，主要表现在：

　　（一）小区开发建设质量堪忧、设施配套不完善。我县部分小区，尽管通过了竣工验收，但仍存在规划未严格实施、小区配套设施不完善、房屋外墙屋面渗漏、卫生间漏水、消防及安保设施不到位、电梯质量低劣，甚至存在安全隐患等等问题。这些问题在建设过程中没有得到根本解决，留下质量安全隐患和矛盾根源。

　　（二）物业管理粗放型发展。一是部分物业企业服务质量不高，服务信誉不佳，重收费轻服务。二是物业管理专业化水平低，物业服务企业小、弱、散，缺乏上规模、上档次的物业公司。从整体而言，我县物业管理服务水平不高，实力不强，难以适应市场化、专业化、社会化的需求。

　　（三）业主物业服务消费观念没有普遍形成

　　一些业主缺乏法制观念和物业消费观念，对市场化物业管理不理解、不支持，有些业主只要求接受服务却拖欠物业费，有的只选择价格低廉的物业公司，却要享受品质的物业服务，而物业公司因收费标准低而难以运作，从而造成业主与物业公司之间的对立情绪与矛盾纠纷不断增加的恶性循环。

　　（四）物业公司和业主权责不清，业主委员会没有充分发挥桥梁作用。我县小区大部分业主委员会没有成立，有的业主委员会在物业管理中不能发挥应有的作用。部分小区业主和物业公司没有订立物业服务合同，双方的权利和义务没有明确，造成双方应尽职责和义务不能全面履行，权利受到侵害时不能很好维权。

　　（五）物业管理体制不完善。从全县看，缺乏一个强力有效、协调各方的综合物业管理部门，县房产局作为物业行业管理主管部门，委托物业管理办公室负责业务管理，但该机构面对日益增加的管理任务和物业矛盾纠纷调处力不从心，亟待全面加强。开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；属地政府、社区的综合协调作用未充分发挥。在业主和物业公司产生矛盾时，政府及相关部门不能及时调处，导致矛盾升级扩大。

　　三、加强我县物业行业管理的几点建议

　　（一）加强宣传，引导树立正确的'物业管理和物业消费观念。深入宣传《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业服务对小区环境的重要性，增强广大业主的物业服务消费观念，使“花钱买服务”的观念深入人心。同时，引导物业服务企业依法经营、公平竞争，提高服务质量，珍视企业信誉，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

　　（二）部门联动，建立物业管理齐抓共管机制。一是在工程项目规划、设计阶段开始，规划建设部门要对小区的功能、布局、公共设施和配套建设等提出明确要求，为后期物业服务打下坚实的基础。二是小区建设要严格执行有关规划建设标准，做到图纸与建设一致，严格规划管理和工程质量管理，确保建设工程质量。三是建立商品房综合竣工验收制度，房产部门要参与综合验收。政府相关部门应实行验收责任追究制，未通过综合验收的物业，不能投放市场。四是物价部门要完善细化收费标准，明确服务内容。五是县房产部门要建立物业企业的信誉等级测评制度，引导物业服务企业加强行业自律，提高企业信誉，确保服务质量。使信誉低、质量差的物业企业逐步退出市场。对无正当理由擅自中止物业服务的物业公司在以后的投标时予以限制。规范物业承接查验手续，明确开发商、物业服务企业、业主三方之间的权利和义务。同时，要认真规范公共维修基金的管理和使用，制定公共维修基金提取使用程序。

　　（三）积极扶持，促进物业企业良性发展。建议政府对物业服务企业征收的相关税费予以优惠，在物业公司遇到困难时予以关心支持。引导物业企业走强强联合之路，积极鼓励物业公司重组兼并，做大做强物业公司，做响物业公司品牌。积极扶持培育实力较强、专业化水平较高的物管企业，走规模经营之路。

　　（四）加强保障，推进物业管理法制化进程。业主和物业公司的矛盾纠纷一般属于民事纠纷，如当事双方已提起诉讼，可按法律程序处理。建议县人民法院优先受理、快审快结，维护当事人的权益。当业主恶意拒交物业费时，要发挥司法调解的作用，建议明确物业企业催缴物业费更为简单的措施或程序。为从根本上规范我县房地产开发建设管理和物业管理活动，建议尽快出台我县加强房地产开发管理的实施办法和加强物业管理的实施细则两个规范性文件。

　　（五）理顺体制，实行属地管理和行业管理相结合。按照“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确乡镇和社区居委会在物业管理工作中的权、责关系，把物业管理纳入社区综合管理范畴，政府投入一定的经费。乡镇、社区居委会加强对居住小区的属地管理，全面承接和履行政府延伸至社区的各项公共管理与服务职能，建立起对业主委员会的引导和监督机制。县房产部门要加强对物业服务企业的行业监管，指导物业服务企业规范、高效开展工作。建议县委政府加强县物业管理办公室的机构设置，增加人员编制，明确其职能职责，加强其履职监督。对业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，县物业管理办公室要和社区居委会及时介入、引导，共同协调处理。坚持属地管理原则，业主委员会自觉接受社区居委会的领导，社区居委会积极参与协调处理物业矛盾纠纷。

物业调研报告3

　　物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地关心居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社会的持续进展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关怀、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水公平因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等缘由长期存在，致使托付管理的单位、小区特殊是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。

　　一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题

　　(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强

　　在日常的消防管理工作中，不能仔细贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。

　　(二)一些物业管理人员消防业务素养不高

　　在平常在履行消防检查时发觉：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术学问，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防掌握室的值班制度流于形式，有些单位仅满意于有人在岗，而值班人员对消防掌握中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查状况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关怀，对消防掌握中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发觉问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严峻，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调协作，导致旧的'火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特殊是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、牢靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。

　　(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明

　　物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同商定，也就是说，其只对合同商定的内容负责。而目前普遍状况是物业管理单位在与业主的交接过程中有许多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同商定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特殊是住宅小区业主也基本不关怀除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能准时得到恢复，影响了设施的工作效能；

　　(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理

　　部分业主往往只注意自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自转变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，转变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，可怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的状况下未准时与相关职能部门沟通，妥当处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任进展，增加建筑的火灾危急性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患；

　　(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件

　　物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前许多建筑特殊是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严峻制约了物业管理单位的工作开展；

　　(六)消防设施日常修理资金得不到有效保障

　　由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很简单引起冲突，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能准时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求修理基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出年度使用方案及分项目修理经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将修理基金分批拨付实施单位，其操作程序简单，很少有物业单位有决心和急躁去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。

　　(七)消防安全管理未纳入托付管理的正常范畴

　　在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的状况，由于与业主之间存在尖锐的冲突，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注意对物业管理单位的管理与监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验状况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入托付物业单位管理范围，则新物业管理单位就不应担当相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由全部业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任担当力量，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。

　　二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策

　　(一)进一步明确和完善相关法律规定

　　政府相关部门应依据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同商定中消防安全管理的详细内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司托付下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的托付管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续；

　　(二)提高物业公司的准入门槛

　　建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必需配备肯定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度，准时把握物业管理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理力量的强弱及履行消防安全职责状况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平；

　　(三)加强对物业公司消防工作的指导

　　区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项常常性工作，并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发觉小区内消失违章违法行为，物业单位应准时报告街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严厉 处理，从严惩罚；

　　(四)加大消防教育培训力度

　　切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。街道安全办要详细抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增加消防安全观念，切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素养有所提高。

　　(五)规范对公共修理基金的管理

　　《物业管理条例》已明确了修理基金制度相应的法律地位，其使用是否公正、合理，将直接影响到每一名业主的切身利益。因此，必需完善规范修理基金的使用管理，尤其应明确公共部分详细设施设备相对应的修理基金使用原则、程序等，建立物业单位主要负责人为消防安全责任人的防火组织，定期召开消防工作会议，切实解决火灾隐患、经费等问题，对于需要动用房管部门的专项修理基金，街道、社区及公安派出所应关心物业单位协调各业主，或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业主，以便尽快地启动修理基金，以保证火灾隐患能得到准时、有效的整改。总之，物业管理单位消防安全责任的落实牵系于千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府、职能部门亲密协作、协作，共同努力，物业管理单位充分认清火灾形势和火灾危害，仔细履行消防安全职责和义务，努力为居民的安居乐业和城市的经济进展供应坚实的消防安全保证，才能营造居民小区良好的消防安全环境，共同为构建和谐社会作出应有的贡献。

物业调研报告4

　　近日我局组织专人，先后深入22个居民住宅小区采取座谈讨论、发放调查问卷等方式，开展了物业管理工作专题调研。现将调研情况报告如下：

　　一、物业管理现状

　　我县物业管理工作经过多年的发展，已形成了类型多样、层次广泛的服务形式。目前主要有四种管理类型：一是物业服务企业专业化管理型;二是开发商售后自管型;三是业主自主管理型;四是过去类似单位集资建设的单栋楼，即老旧楼房，不具备实行专业化的物业管理属无人管理型。

　　目前，我县共有11家物业企业，其中本地物业企业5家,引进物业企业6家,物业从业人员共约100余人，平均年龄为56岁。全县共有居民住宅小区84个，建筑面积158万平方米，共住居民16400多户，近4万人。公司化物业管理覆盖率为33.3%，小区成立业主委员会14个，占全部小区的19%。

　　近年来，我局主要采取了以下几项措施：一是广泛宣传，增强了业主的物业消费意识，使业主在一定程度上了解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的氛围;二是组织培训，提高了参训物业管理人员素质。每年与就业局共同举办物业从业人员培训班，并多次组织各物业企业负责人、业主代表、社区负责人赴临河区、杭锦后旗、五原县、乌拉特前旗等周边地区考察学习物业管理工作，不断提高物业服务质量水平。三是积极开展老旧小区改造、社区化物业管理、片区化大物业等创新工作。今年我局又积极招商引资，拟实施物业管理与安保运营一体化建设项目，对全县范围内的老旧住宅小区，进行统一化的安保、安防等全方位专业化物业服务，不断提高全县的物业管理水平。

　　二、存在的主要问题

　　一是物业管理机构、人员缺位，监管作用无法发挥。目前，全县内仅有4名专职工作人员负责物业管理的监管工作，人员严重缺乏，监管不到位造成事无人管、无人管事的现象非常严重，从而导致物业监管工作无法落实。如：物业前期招投标、从业人员定期岗位培训、业主满意度调查、业主委员会成立与培训、小区承接验收等物业管理工作无法正常开展。

　　二是在项目的规划设计、开工、竣工验收等环节上，没有严格的监管标准。很多小区在一期工程未规格设计物业用房、活动室、自行车棚等，由于后期资金困难，项目中断，导致配套设施无法落实。

　　三是部门之间没有形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等。对此，物业服务企业难以管理，相关政府职能部门也很少监管过问。

　　四是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。从目前我县成立的14个业主委员会中，有2个业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。

　　五是业主与物业服务企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸显。近年建设的部分小区，由于存在暖气不热、水压不足、绿化不达标、无停车场、无公共活动场所、安全无保障等问题，给业主生活带来不便。由此，业主希望所有问题让物业企业解决。但因有些问题超出了物业公司的服务范围，物业公司无力协调，使得原本简单的个体性问题发展成为大的群众性问题。部分业主因此而拒交物业费，物业企业因收不足物业费而降低了服务质量，业主与物业服务企业的矛盾日益突出。经调研，引发业主和物业服务企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，有的在管道维修时甚至找不到设计图纸，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业服务企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。

　　六是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。目前，在全县的物业管理小区中，大部分没有通过招投标方式选聘物业服务企业，多数小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由开发商通过前期物业选聘的物业企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业服务企业没有活力，管理水平很难令业主满意。

　　三、下一步工作建议

　　(一) 加强领导，健全组织机构，逐步完善物业管理工作。针对全县物业管理的复杂性，健全以物业主管部门、巴镇社区居委会、业主委员会为主的三级物业管理体系，理顺解决物业纠纷投诉中出现的问题，建立主管部门行业指导，社区居委会具体负责，各部门协同配合的物业管理工作机制，逐步形成条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管的物业管理新局面。

　　(二)要进一步规范物业管理招投标行为。按照房地产开发与物业管理相分离的原则，住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的`，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时建立物业公司信用档案，按季度上报，年终评定，从而推动物业服务企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况。

　　(三)严格把好验收关。开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，需让物业公司参与验收，以增强专业间鉴定。相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。要有详细精确的小区管道设计图纸，以便日后的管理和维修。物业管理企业在验收时也要详细检查、检验小区配套设施及公共设施情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关;组织验收，应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;以源头上杜绝因工程质量引发的物业管理问题。

　　(四)加强对物业管理企业的监管，一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平;二是强化日常管理，政府职能部门与社区居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;三是组织考核。要不定期对物业企业考核巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，并建立黑名单、信用档案制度等，情节严重的取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

　　(五)加大老旧住宅小区改造工作力度。目前我县20xx年以前建成的老旧住宅小区22个，面积9.3万平方米。这部分老旧住宅小区都是规模相对较小，维护成本较高，配套设施不完善急需改造维修，且均未交纳维修资金。都存在管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等现象，缺乏基本的物业管理条件等问题。一是全面清理所涉及的老旧小区，摸清情况，整理出需要改造的范围项目，将完善基础设施作为当前老旧住宅小区改造整治的主要内容，优先解决道路和地下管网破损陈旧老化问题。二是制定并逐步出台相关改造扶持政策，对配套设施不齐全的老旧小区，采用政府补助一点，供水、供电、供气企业承担一点，业主个人筹一点的方式，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制，为小区引入物业公司管理创造基础条件。三是力争在五年内，完成老旧小区环境综合治理工作，在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，完善物业管理，实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。满足老旧住宅小区居民出行和居住生活的最基本需求，改善小区面貌，提升管理水平。四是积极探索新的物业管理模式。老旧小区基础设施改造完成后，可以采取社区居委会代管、业主自治、专业物业服务等模式，实现物业管理基本覆盖，逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。

　　(六)多渠道加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。政府及各职能部门要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者—业主和物业服务企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。

物业调研报告5

　　近年来，随着我市经济社会的不断发展及创建文明城市进程的不断加快，切实解决最低收入家庭住房问题，已成为我市各级政府落实科学发展观，改善民生工作的主要工作内容之一。为保证廉租住房建设管理工作规范，较好实施廉租住房的管理工作，我公司对各小区内的廉租房进行了调研，现将调研情况报告如下：

　　一、市场化廉租住房的管理服务

　　市场化廉租住房的管理服务是完善廉租住房制度的一部分，而廉租住房管理服务又包括对廉租房的监管、物业服务、质量保障等。城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度。我市政府和相关单位通过向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房、核减租金以及发放住房租赁补贴的方式来减轻居民的住房压力，因而也是一项惠民政策。

　　廉租住房管理、服务经验及运作模式还在探索中。对于廉租住房社区的管理、服务模式，如果政府撒手不管，就难以提高该群体整体的居住质量，违背了保障低收入群体的初衷；如果全部由政府来承担，政府因其财力有限，肯定承受不了；如果全部由企业来承担，几乎没有企业愿意接手，认为它几乎是没有盈利的。所以必须建立有效的市场化廉租房管理服务模式，将管理、服务与物业经营有机地结合起来，确保物管资金的平衡，既减轻政府的负担，又达到保障最低收入人群居住质量的目的。

　　二、廉租住房管理中的问题

　　针对保障性住房前期投资量大，管理周期长、保障对象动态化的特点，市政府组建了石嘴山市正惠公共租赁住房管理有限公司，负责我市公共租赁（廉租）住房的租金收取、维护和管理。同时为完善管理制度，市政府出台了《石嘴山市廉租住房保障和经济适用住房管理实施办法》，保障我市廉租住房管理机制合理有效的运行，在此办法实施的过程中仍然存在诸多问题：

　　1、人员的特殊性

　　廉租房的准入条件有限，其居住群体是社会低收入家庭，如下岗人员、社会无业人员、老弱病残人员相当普遍，涉毒、两劳等重点人口较为集中，不稳定因素较多。与商品房管理服务相比之下，廉租房管理服务较不容易，因为在公民道德素质、维护环境秩序的自觉性有很大差别。相应的给廉租房的管理、服务增加了很多困难。

　　2、管理服务内容的特殊性

　　为了使廉租房住户都能享受改革开放和社会发展的成果，政府保障部门作为业主单位，委托专门的物业服务企业或社会物业服务模式进行治安、绿化养护、卫生保洁、公共设施设备维修等公共服务，与单纯的商业物业服务相比，廉租房更侧重于后期管理与服务，实际上已经接近于一般意义上的社区服务管理。

　　3、租赁与管理相脱离。现我市（大武口区）廉租住房租赁、管理工作由正惠公司负责，包括租金的收取、签订租赁合同和住户档案的管理，以及配租后对廉租住房的监管工作。由于廉租住房小区的物业管理工作不在我公司工作范围内，廉租住房涉及物业管理的问题，牵扯于几个单位之间，极易造成无据可依、互相推诿的状况，给廉租住房监管工作造成诸多障碍。例如居住过程中承租人对公共设施的损毁、腾退过程中鉴定房屋的完好程度等等。

　　4、目前，我公司所管理的廉租住房小区，承租人员较为复杂，部分住户观念没有及时转变，违规装修、破坏绿化种植农副产品，小区内环境凌乱，楼道杂乱无章，公共设施损毁等现象屡见不鲜。廉租住房管理工作仍处于探索期，需要在工作中继续整改与完善。

　　三、正惠公司实施市场化管理下廉租住房的前提、优势

　　（一）实施前提

　　由于我市现有廉租住房均分布于各商品住宅小区内，管理维护工作不具备针对性开展的条件，且我公司正在探索廉租住房小区市场化管理，各方面经验均有欠缺，故我公决定司实施市场化管理的`对象暂定为：廉租住房建成套数占该小区总套数的70%以上，配套设施齐全的住宅小区。

　　（二）优势

　　1、队伍年轻，有创新意识。正惠公司自20xx年1月份人员到位以来，共计员工8名，均为大学专科以上学历，具备相关专业知识或工作经历。廉租住房保障制度为近年来新生的民生工程项目之一，各方面工作的开展皆需要接受能力快、思维活跃的工作人员来实现动态化管理体制的更新与完善。而我公司正是具备了这样的条件。

　　2、降低公司管理成本。廉租住房保障对象为城市低收入住房困难家庭，经济条件是制约发展和管理的重要因素。现我市廉租住房物业统一由所在小区业主委托的物业公司管理，也就是说廉租房的管理工作在流程中实行单位分工化的管理模式，这样既增加了人员成本，也在资金注入上造成断层现象。如果由我正惠公

　　司实行廉租住房租赁、管理、维护一条线流程，实行收支互补，在成本上实行人员分管化，实现人工成本合理调度、资金成本上的合理压缩。经初步测算，仅人员管理成本一项，每年可节约资金约6万元左右。

　　3、能够更好的对廉租住房实施动态管理。保障性住房的物业管理与普通商品住房的物业管理之间的矛盾根源是房屋的产权问题。而廉租住户作为房屋的使用者，不论是自身利益所在，还是经济条件的影响都会形成物业管理工作中的阻碍因素。作为产权人（政府）的委托管理者、出租与承租关系中的中间人，我公司在掌握承租人的家庭情况、自身条件等资料的同时，能针对性的实行对廉租住房物业的动态化管理，协调产权人与使用人之间的权属利益，以促进物业管理工作平稳开展。只有安居才能乐业，让城镇中的住房弱势群体住得好，不仅能使其安心地工作，还能增加他们的归属感与幸福感，增强他们参与城市建设的积极性。城镇廉租住房制度是关注民生的一项重要制度，是有利于构建和谐社会的重要制度。

　　xxx管理有限公司

　　20xx年6月20日

物业调研报告6

　　一、基本情况

　　我市物业服务工作从20xx年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。

　　二、工作开展情况

　　一是加强了制度建设。根据国家和省、荆门市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。

　　二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。

　　三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。

　　三、当前存在的主要问题

　　（一）物业服务整体水平不高。

　　我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。

　　（二）物业服务消费观念滞后。

　　部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无视公共利益，对物业服务企业的工作不仅不主动支持、配合，反而煽动对抗。少数业主有偿服务的观念淡薄，“花钱买服务”的意识还未形成。老旧小区的业主思想仍然停留在住福利房的时代，拒交物业服务费的现象普遍存在。目前，全县住宅小区物业服务费平均收缴费率为65%，个别企业甚至才只有30%。过低的收缴率，致使部分物业企业入不敷出，只能靠减少服务、降低标准来维持正常运转，造成管理服务能力低下的恶性循环。

　　（三）老旧小区物业服务管理难度大。

　　我市老旧住宅小区由于建设年代较久远，物业服务基础条件差，物业服务企业不愿介入，即使介入也因条件限制不能正常开展工作而退出，加之老旧小区的业主绝大多数属工薪阶层或社会低收入群体，我市目前也暂未对这部分住房征收专项维修资金，导致维修、更新和改造的费用无人承担，造成房屋和小区内设施设备年久失修、道路坑洼不平、卫生和治安环境差，业主极为不满，反映非常强烈。

　　（四）开发建设前期遗留问题较多。

　　由于规划验收不严格，建设单位为追求经济利润最大化而不管不顾后续的物业服务，大部分住宅小区建成后遗留问题较多。比较突出的有建设单位擅自更改规划设计，如将地面停车位改为公共绿化带；违法占用消防通道；不履行房屋保修责任；私自占有使用小区共用部位等问题，均为今后实施物业服务埋下许多隐患。还有部分小区内无物业服务用房，只有门房、无绿化用地、无摩托车停车棚、监控安防设施设备技术落后、数量不足、使用寿命短。老旧小区公共配套设施更是严重不足，引发了许多矛盾和纠纷。

　　（五）业主大会、业主委员会组建难，发挥作用更难。

　　由于业主对物业服务参与意识不强，缺乏能胜任的组织者，业主委员会的办公场所、经费、人员薪酬等得不到落实，社区居委会的日常监督作用发挥不到位，导致我市大部分住宅小区业主大会、业主委员会成立、选举难困难重重。目前，在64个实施物业服务的住宅小区中，成立业主委员会的只有20个，业主的合法权益无法得到有效保障，小区物业服务的难度很大。同时，由于业主委员会维权意识不强，运行中缺乏必要的`监督机制，致使业主委员会难以发挥监督和协调作用，已成立的业主委员会中，大部分名存实亡。

　　（六）物业服务监管体制不够完善。

　　物业服务属多头管理，参与部门较多，但我市目前物业服务关系尚未理顺，建设单位、物业服务企业、业主以及相关行政主管部门之间相互依赖，物业服务的责任主体缺位，基层政府组织的综合协调作用并未充分发挥，工作合力没有形成。物业服务监管机制尚不健全，行业监管部门之间缺乏有效沟通，行政监管力度不大，导致基层政府、行政主管部门、物业服务企业和业主之间职能与责任、权利与义务、管理与服务“三不清”。最突出表现在部门执法进小区方面。

　　四、意见和建议

　　（一）进一步完善规章制度，规范管理服务

　　建议荆门市政府结合全市近年来的物业服务工作实际，尽快出台关于加强住宅小区物业管理的意见办法，并将车辆管理纳入小区物业服务之中。建立健全行之有效的目标考核责任制和监督体系，严格物业服务市场准入与退出制度。完善竞争机制，鼓励和支持有实力的物业服务企业做大做强，增强行业的危机意识，提高行业整体水平。物业服务企业要与业主签订物业服务协议，明确双方的权利和义务，增强信息公示力度。住建、城管、规划、公安、物价等行政主管部门要加大对物业服务质量等相关情况实行动态管理力度，要对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。大力推广先进地区的管理经验，倡导建管分离的物业服务模式，强化物业服务队伍建设，提升服务水平、提高管理能力，推动物业服务企业依法规范经营。

　　（二）加强源头治理，夯实物业管理基础

　　规划和建设部门要严格住宅小区建设规划审批程序和小区施工建设监管制度，加强对建设单位在建工程的监管，及时制止建设单位私自改扩建、缩小绿地面积、简化配套设施等违反规划的行为。制定工程竣工验收报批制度和符合本地实际的物业服务项目综合验收标准，组织相关部门、物业服务企业参与验收评定，对不符合建设规划和质量标准的坚决不予验收。

　　（三）强化业主大会制度，充分发挥业主委员会作用

　　对符合条件但尚未成立业主大会的小区，乡镇人民政府应在同级党组织领导和民政部门指导监督下，尽快依法组织和指导召开业主大会，选举业主委员会，明确业主大会、业主委员会、业主与物业服务企业的权利和义务，理顺社区居委会、业主委员会与物业服务企业的关系，制定相关制度，规范运作程序，切实履行监督和协调职责。基层政府组织、房管等相关行政主管部门要积极支持业主委员会对物业服务工作进行监督，对违反物业相关政策法规，不履行物业服务合同的物业服务企业，要给予相应的处理和整顿，使业主委员会真正发挥监督、协调作用，推动小区物业服务有序发展。

　　（四）采取有效措施，加强老旧小区管理

　　要高度重视老旧小区物业服务工作，在基层政府组织的指导下，根据老旧小区的实际情况，对症下药、靶向施策，采取灵活多样的物业服务模式。对于配套设施相对独立、较为完善、又有一定规模的老旧小区，及时组织召开业主大会，选举业主委员会，公开选聘物业服务企业，开展物业服务工作。对不具备物业服务条件又无业主委员会的小区，可按照社区居民自治的原则，由社区居委会代表社区业主，与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理服务合同，也可以由社区居委会组织社区下岗失业人员组成维修、保安、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务，为广大业主创造一个安全、文明、和谐的居住环境。

　　（五）宣传引导，营造良好的物业管理氛围

　　要深入宣传《物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业和服务管理条例》等有关法律法规，教育引导广大业主培养“小区是我家，爱护靠大家”的责任意识，牢固树立物业服务的消费观念，理解、支持、配合物业服务工作，及时缴纳物业服务的费用，自觉维护小区环境和秩序。

物业调研报告7

　　一、我区物业管理工作现状

　　(一)住宅小区基本情况。全区住宅小区共有398个(昭山、高新小区61个)，其中有物业公司管理的小区158个，由业主自治的43个，单位自管的22个，区、乡镇街、社(村)代管的175个。

　　(二)全区物业管理工作状况。我区住宅小区物业管理工作主要由市房产局物业管理科进行统一监管、区物管办协助管理、街(乡)物管办具体承担指导、协调、监督的职责。某年5月，我区成立了物业管理工作领导小组，在城管执法局下设物业管理办公室，工作人员2名，制定了《岳塘区规范物业管理工作实施方案及考核办法》、《关于印发岳塘区开展无物管小区环境卫生居民自治以及住宅小区星级创建工作实施方案和细则的通知》、《岳塘区住宅小区物业管理专项整治工作方案》，规范了各街(乡)、社(村)的物业管理日常巡查及协调处理工作，涌现了一批星级小区。各街(乡)成立物管办(与城管办合署办公)，均配备一名物管专干。宝塔街道成立了专门的物管办和物业纠纷调处中心，各社(村)明确了专职人员负责小区物业管理工作。

　　二、物业管理存在的主要问题和原因分析

　　(一)法律法规、政策不完善引发的系列问题。一是缺乏物业管理联动机制。物业管理是一项系统工程，与区、街(乡)、社(村)工作紧密相连，同时涉及规划、国土、建设、房产、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商、电信等多个部门。按照法律法规，各职能部门的监管机制不完善，存在条块分割、多头管理，特别是前期物业，区、街(乡)、社(村)未参与，造成监管缺失，没有形成齐抓共管的格局。二是考核机制不健全，物业管理领导小组职能未充分发挥。我市未建立长效的物业管理考核体系，市物业管理领导小组成员单位作用未充分发挥，对物业管理工作的推动缺乏奖惩办法，不利于调动物业管理工作的积极性，对基层提出的物业管理疑、难、急等问题，解决乏力。三是维修基金管理方面。一方面启用难。我区新开发的居民小区在办理产权证时，房屋维修基金统一交存到市房产局房屋维修基金管理中心，要动用维修基金需“两个三分之二业主同意”后报市房屋维修基金管理中心等多个部门进行审批，由于审批程序繁琐，使用条件难达到，使用起来难度较大，物业公司、业主都不满意。另外管理不到位。近几年发现有少数物业公司采取不正当手段套取房屋维修基金的情况。四是基层工作压力大。政府对物业管理工作的人员、编制、经费未作明确规定，出现了人员少、经费缺、工作任务重、压力大等问题。按照属地管理职能，区、街(乡)、社(村)三级承担的小区矛盾纠纷调解，对物业公司、业主大会和业主委员会的服务、指导、监管等任务每年都在大幅攀升，现有人员配备难以应对。

　　(二)小区规划建设遗留问题多。一是由于规划、建设、房产等职能部门、物业公司验收把关不严，形成遗留问题。房屋建筑质量差，部分配套项目缺项甩项，房屋格局和小区环境与销售合同条款有差异，公摊面积的划分和附属用房的产权确定以及经营收益分配等方面存在诸多遗留问题，业主与开发商、建设单位矛盾突出，物业公司难以协调。二是老旧小区、安置房小区存在管理难。老旧小区一般都是单位建的福利房，小区整体规划设计相对滞后，道路狭窄。而安置小区在规划建设之初也存在着工程造价低、配套设施不齐等问题，致使两类小区的财物偷盗频发、小区安全隐患多、违章建筑多、卫生环境差，无论是小区自治还是社(村)协调聘请物业公司，都难以满足业主需要。此外，目前老旧小区没有交存房屋维修金，房屋及公共设施年久失修，政府经费投入有限，居民又负担不起过高的维修费，给物业管理带来很大困难。三是电梯设备维护维修、供水设施移交等问题。部分小区电梯质量存在安全隐患，长期维护维修不及时不到位，二次供水设施移交水务公司难。对此物业公司以属开发商、建设单位责任为由推脱，引发业主不满。四是住宅小区普遍存在停车难。

　　(三)物业公司在服务管理中存在的问题。一是服务资质参差不齐，侵权行为时有发生。我区共有物业服务企业73家，其中一级资质的4家，二级资质的3家，三级资质的62家，外来的4家。有部分物业公司是前期物业，大部分小区建成后，开发建设单位不是通过招投标方式选择前期物业公司，而是将物业管理交付给自己选聘的子公司或其二级机构，再次利用物业牟利，导致物业公司并非服务于广大业主，而是服务于开发商和建设单位，物业公司处于强势地位，业主处于弱势地位，于是“主仆”位置颠倒，产生一系列的侵害业主权益的行为。二是物业管理费收取难，服务质量不高。从调研的小区看，业主以“房屋质量、物业服务不到位”等为由拒缴物业费，导致物业管理费收取率平均在50%到60%之间。部分物业公司往往以“业主缴纳物业费不足”为由，单方中止部分服务。当物业公司收入低于成本或者利润减少时，“足额缴纳物业费”作为其完善服务的前置条件，必然会通过减员等办法降低成本，服务质量下降，导致更多业主对物业公司的服务不满意，从而不交物业费，形成物业公司服务质量越来越差，物业管理费收取越来越难这种恶性循环的怪圈。三是从业人员素质参差不齐，行业人才匮乏。低收入、低工资的现状无法吸纳高素质人才进入物业公司，致使大量的4050人员、企业改制人员、自由职业人员进入到物业管理行业从事保安和保洁等服务工作，物业公司管理水平低，人员整体素质不高，缺乏服务和创新意识。

　　(四)业主委员会作用没有发挥。一是业主委员会的主体地位不明。业主委员会按照《物业管理条例》的规定，它只是业主大会的执行机构，它与物业公司的地位不对等，不具备法人资格。业主委员会在维权过程中，始终非常艰难，暴露了业主委员会在制度设计时法律地位的缺失，很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。二是业主委员会组建困难。新开发建设的小区因开发周期长、入住率不高等原因，难以符合业主委员会成立条件，加之开发商、建设单位拖延移交社会事务，难以实现业主自治。调查中发现大部分小区业主参与物业管理意识不强，召开业主大会选举业主委员会达不到规定的人数，给组建工作带来困难。三是业主委员会运作不规范，缺乏监督机制。业主委员会工作规则不健全，职责不明确，缺乏有力的指导和规范，且房产部门对物业公司、小区业主委员会的工作监督管理不强，对业主委员会存在乱作为的现象缺乏制约的`依据和手段。四是业主委员会成员缺乏责任意识。少数的业主委员会成员缺乏责任意识、法制意识、整体意识，没有从全体业主利益角度考虑问题，功利心重，利用业主委员会谋取私利，造成不良的社会影响。五是业主自我管理和维护意识缺失。表现在自治意识差，公德意识不强。只管自家门内的事，不关心涉及到全体业主公共利益的"门外事务。

　　三、关于加强全区住宅小区物业管理工作的建议

　　为进一步加强和规范物业管理，明确物业管理各方主体责任，全面提升物业管理总体水平，切实改善广大业主居住环境，促进物业管理市场秩序健康发展，维护社会大局稳定，根据《物权法》，国务院《物业管理条例》，湖南省实施《物业管理条例》办法，建设部、财政部令[某]第165号《住宅专项维修资金管理办法》、住建部[某]165号文件《物业承接查验办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我区实际，现就如何加强住宅小区物业管理工作提出如下建议：

　　(一)完善顶层设计，建立健全法律法规，政府职能部门要当好“裁判员”

　　1、完善法律法规政策，加大宣传力度。一是完善立法。落实十八届四中全会精神，市里可以将住宅小区物业管理纳入地方法规建设议程，明确业主委员会的法人身份和主体责任。将有违法搭建建筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质、未按业主大会决定补建或者续交专项维修资金、未按期缴纳物业费等问题的业主相关信息纳入市公共信用信息服务诚信平台，加强舆论宣传与监督，影响法人单位的投标、个人的录用晋升、信贷等，推动物业管理良好环境的形成。二是健全工作机制。高度重视住宅小区物业管理在构建和谐社会中的作用，建立物业公司准入制度，强化对物业公司的行政监管，理顺市、区、街(乡)、社(村)的职责职能、权利义务，建立健全“属地管理、条块结合、分级负责、协调联动”的工作机制。三是细化规则。政府要督促市房屋维修基金管理中心尽快落实建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》，出台房屋维修基金的使用交存管理细则，规范监管、简化维修基金的使用程序，合理调整维修基金的分摊比例，使维修基金真正发挥作用，充分调动业主委员会、业主参与自我管理的积极性。

　　2、严格依法依规把好规划建设验收、移交关。一是政府要出台公开摇号选聘前期物业公司的规定。同时督促规划、国土、住建、质监、房产等部门加强对小区开发过程中的监控管理，重点对设计、建设、竣工验收、移交等行政许可具体内容的把关，进一步规范开发商、建设单位的行为，严格落实《湖南省实施办法》，切实保证小区物业配套设施的同步到位，为后期物业管理创造良好条件。二是进一步强化新建住宅小区验收交付工作，规划、建设、房产部门在对住宅小区开发项目验收时，区物业管理领导小组成员及所在街(乡)、社(村)物管办负责人、物业公司、业主代表作为“第三方代表”共同参与，依据政府职能部门行政许可内容逐项开展检查验收。对开发建设不配套等遗留问题，责成开发商、建设单位在规定期限内，高质量完善、整改，方可验收、移交，对拒不执行的，要依法依规严肃查处，从源头上控制和减少开发商、建设单位将遗留问题转嫁到物业公司，力推开发商与业主和谐相处，构建三方共赢的良好局面。三是加快对老旧小区的改造步伐。老旧小区特别是改制企业移交管理的小区较多，居民收入低。政府在基础设施建设资金分配上予以倾斜，区牵头，街(乡)按辖区组织全面摸底，有计划逐年对小区的基础设施进行提质改造，对改造后的零散小区进行整合，将形成规模的小区由街(乡)、社(村)牵头组织成立业主自治委员会，招标引进正规物业公司进驻。

　　3、加强对物业公司的监管。加强和完善物业管理势在必行，政府必须进一步充实物业管理部门人员力量，加强经费保障。一是学习上海的做法由政府购买服务。组建全区住宅小区管理事务所，采取购买公共服务的方式，对全区小区的物业行政管理委托社会中介组织管理。二是严格市场准入和退出制度。物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级管理，构建多级次的服务标准体系，并充分发挥基层的监督指导作用，将区、街(乡)、社(村)、业主的考核评分纳入到物业主管部门对物业公司的资质考核工作中，每年进行一次考核审定，评分较低单位要严肃整治，执行退出制度。三是组织开展物业管理专项治理。整治服务质量差的物业公司。对以管理者自居，服务质量不高，服务意识差，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分类收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务内容和标准等向社会的公开，增加透明度，促进物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

　　(二)规范市场运作，加强协调监督检查，区、街(乡)社(村)三级要当好“指导员”。

　　1、进一步明确工作职责。明确区、街(乡)、社(村)的相应工作职责，强化考核办法，增加财力投入。各街(乡)要加强物管办的力量，配备专职工作人员，物管工作经费纳入到区、乡财政预算和街道的财政计划。同时，把物业管理纳入网格化管理，将业主委员会成员、楼栋长、有小区管理经验的志愿者或社会公益组织加入到小区管理队伍。继续开展对无物管小区环境卫生业主自治及住宅小区星级达标创建工作，并加强对申报、创建、评选结果的宣传和运用，营造良好的社会舆论氛围，逐步形成政府监管、行业自律、业主高度自治相结合的综合管理格局。

　　2、积极构建物业管理与社(村)建设联动机制。建立社(村)、业主委员会、物业公司的联席会议制度，搭建“三方”议事平台，共同理顺物业管理关系，建立基层物业管理长效机制。通过政府购买公共服务，组建物业纠纷调解机构。区、街(乡)物管办应结合文明城市创建工作，进一步督促物业公司落实好《物业管理条例》，加强业务培训，提高从业人员素质;指导物业公司不断适应业主的需求，拓展思路，向智慧型小区服务发展，营造清洁、卫生、安全、舒适的生活环境，争取业主的支持、理解，使物业公司真正成为小区业主的“服务员”。

　　3、加强对业主大会和业主委员会的指导。业主及业主委员会的自治和监管问题是物业管理行业面临的主要矛盾之一，指导、监管好业主大会、业主委员会是街(乡)、社(村)物业管理工作的重中之重。区相关部门要加大对《物业管理条例》等法律法规的学习培训、宣传贯彻力度，使物业管理部门、物业公司、小区业主、开发商、建设单位等都能了解物业管理法律法规，自觉履行职责。要增强业主自治意识、有偿服务意识、依法维权意识，积极组建业主委员会，协助推荐遵守国家法律法规、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强，公正廉洁、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。对人口规模达到两千人以上的小区可以成立居民委员会，完善居民委员会与业主委员会“一套班子，两块牌子”的运行模式。指导业主委员会制订议事规则、信息、财物公开、档案管理等制度，切实发挥应有的作用，使业主委员会成为小区的“管理员”。

　　4、大力提高业主自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在物业管理中，通过规范小区自治的内容，完善小区公约，提高业主依法维权的意识，高度自治的意识，在正确行使民主权利的基础上，承担应尽的义务和责任。区、街(乡)、社(村)有针对性地在小区开展“文明小区”、“文明楼栋”、“友好邻居”、“星级文明户”等评比活动，促进小区业主自觉遵守社会公德，形成和谐相处的良好氛围。

物业调研报告8

　　为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务进展，依据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深化调研，现将工作调研小结如下：

　　一、xx八大优势

　　1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，进展潜力强劲。

　　2、市场定位精确，产品优质优价，吸引力大，前景宽阔。

　　3、小区配套设施标准性高。

　　4、精确把握市场脉搏。

　　5、经营理念鲜亮——制造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。

　　6、企业的成功，全赖于铁的纪律支撑。

　　7、人力资源及组织体系比较完整。

　　8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清楚。

　　二、十大有待改善问题

　　1、工程规划、设计、施工等与物管连接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源铺张。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必需用水泵协作才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到肯定影响。再如，xx、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧急，长期如此将会导致秩序混乱。

　　2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后消失的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。

　　3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确方案，操作层员工面对多头领导遥控，在详细运作上，消失了错乱局面，直接影响服务质量。

　　4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依旧存在；xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物到处可见；xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严峻，各门面招牌大小不一，乱张乱贴到处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生特别糟糕，在某种程度上，严峻影响了小区良好容貌。

　　5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无方案进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土暴露不准时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。

　　6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

　　7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，全部楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇放开无人重视关上及修理；泳池机房无锁，房门常常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随便进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。

　　8、保安队伍纪律散漫，应变力量差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间消失空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严峻影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。

　　9、在客户服务方面，从热忱待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的'建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。

　　10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素养参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素养较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操阅历，加上监督力度不足，在管理上消失了较多盲点，由于工作权责模糊不清等缘由，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。

　　三、工作方案

　　依据xx现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：

　　1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。

　　从公司进展战略高度动身，避开低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让xx的牌子有力地推动各项目进展，建议成立“xx物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，详细整合方法为：

　　将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”，新牌子定位于xx华庭重点项目，申报注册登登记属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目进展和命名，按此类推。

　　2、精简机构，合理调配。

　　规范的企业，必需具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作，依据物业管理行业工作职能，并结合xx实际状况，现拟作以下整合：

　　a、在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。

　　b、各物业管理项目负责人（管理处经理或管理处主任的命名待定）详细负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。依据项目物业规模状况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。

　　c、层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将详细工作落到实处，责任到人。

　　d、设置明确管理组织架构和岗位架构（两种架构图附后）。

　　3、依据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。

　　4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。

　　即“管理文件”（质量手册）、“作业流程”（程序文件）、“执行文件”（规范表格），使之形成系统化、标准化、规范化。

　　5、实行管理处经理（主任）负责制和各岗位责任制。

　　6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。

　　7、在内部管理上，建立良好监督机制。

　　对内部各种任务落实，必需跟踪验证，以xx华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、修理服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时精确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督掌握上，依据每周工作状况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，准时实行各种订正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满足。

　　8、重视培训，提高素养。

　　重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中消失的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务爱好，努力提高全体员工业务素养。

　　9、奖惩分明，优胜劣汰。

　　增加员工危机意识，对业务力量差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必需按章处理；对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星”的好员工，经董事及公司领导认可后，赐予嘉奖和表彰，提高员工的骄傲感和职业感和归属感，增加员工和团队的战斗力。

　　10、开源节流，掌握成本。

　　在原有资源基础上，严格掌握各项费用开支，凡属一切经费开支，必需按方案报批执行，严格掌握办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。

　　加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥当解决的，必要时实行相应法律途径进行追讨。

　　大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，亲密凝视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。

　　11、强化工作协调，促进团队合作。

　　以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必需有亲密的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必需有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必需签字认可，将明确的“工作调度（反馈）流程图”纳入公司制度化，避开工作上消失扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。

　　12、规范物管文本，协调销售业务。

　　编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。

　　13、重视窗口服务，作业指引清楚。

　　为便利业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既便利业主阅示，也利于员工操作。

　　14、《议事日程》明确，行政统筹到位。

　　在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作方案及总结上交时间规定、费用收缴状况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资方案上交时间规定、办公用品使用方案上交时间规定、修理材料选购方案上交时间规定、业主每月入住状况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。

　　15、规范员工着装，树立公司形象。

　　按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。

　　16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。

　　对公司物料物资和各种器械妥当管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。

　　17、高度企业战略，阶段达成效果。

　　a）在三个月内，有效克服“脏、乱、差”现象，使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”。

　　b）在半年内，使xx物业管理全盘运作完全步入正轨。

　　c）在一年内，基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”。

　　d）在一年半内，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化；以国家示范小区为标准要求，将xx华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号。

　　e）在两年内，将xx华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区”称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。

　　f）在三年内，将xx华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”，使xx的企业品牌推向房地产行业的前列。

　　综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我信任，在公司董事和各级领导的大力支持和细心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚决不移地按总公司的进展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、擅长探讨、总结创新，xx的服务品牌肯定会获得全方位的提升！

　　以上报告，敬请上级领导审核批示。

物业调研报告9

　　为扎实开展深入学习实践科学发展观活动，坚持以科学发展观为统领，树立以人为本的发展理念，实现管理处建设全面、协调、可持续发展。通过此次对科学发展观的调研，使我们更加深刻地理解了科学发展观的内涵，明确了党落实科学发展观的及时性与必要性，学会要有意识地用科学发展的眼光来看待问题、分析问题、解决问题。在落实科学发展观的同时，不断将其与管理处发展相结合，做到统筹兼顾，全面分析。近期，我们深入相关部门、队及班组，通过走访座谈、征求意见等形式，对龙南管理处建设情况进行了调研和思考。

　　一、落实科学发展存在问题及差距

　　龙南管理处主任采取走入各队、开座谈交流等形式，征集不同群体的意见和建议，经过认真归纳、分析，存在以下问题及差距。其中主要体现在：一是运行设备、管线老化，维修费用逐年递增，作用发挥不充分；二是可视门铃、监控系统设备老化，损坏严重，维修量大，造价高；三热水亏损严重，四是外雇工福利待遇低；五管理岗人员较少，技术类人才急缺，不能随公司壮大而增加。

　　二、学习落实科学发展观，推动物业和谐发展，必须从以下几个方面努力：

　　（一）龙南管理处是物业公司成立最早的小区，运行设备及管线老化问题也逐年显现。仅xx年世纪家园小区业主室内及室外冷热水主管线共修复2 处，管线腐蚀渗漏问题已成为物业管理服务维修的重要项目。物业公司在资金允许的情况下，对世纪家园小区进行管线改造，全面更换。

　　（二）电子门铃系统是物业服务的门面，业主回家第一道门就是单元门，但世纪家园可视电子门铃系统老化，损坏严重，维修量大，使公司每年维护费用投入了大量资金。龙南管理处将与维保厂家协商、达成共识，原有电子产品损坏一律按现在市场价购买，系统兼容问题由维保厂家解决；同时与维修厂签订维保合同应包括损坏及更换配件费用，不应所有损坏的配件都由公司另行承担费用；成立维保小组对电子门铃系统进行统一管理，同时聘请一名技术顾问进行业务指导。

　　（三）龙南管理处要从政治、文化、生活等各个方面去关心员工，在为员工“送温暖”上做文章、下功夫。生活上送温暖，摸清困难员工的底数和情况，有针对性地帮助有特殊困难的员工解决好实际困难，真正建立帮扶工作的`长效机制。事业上送温暖，提高员工群众素质，为员工发挥作用、施展才能搭建平台，创造有利于员工成长成才进步的工作环境。权益上送温暖，要依法坚决维护员工群众的各项合法权益，比如，加班加点工作的问题，公司给与更多的关注。精神上送温暖，要着眼于员工的精神文化需求，更多地开展文化、体育、娱乐活动，起到陶冶情操、振奋精神的作用。

　　（四）人才对一个企业的发展有着举足轻重的作用，龙南管理处近几年来发展迅速更是急需技术类、管理型人才来推动企业的发展。管理岗位人员较少，技术类人才急缺问题已成为物业企业的首要问题，龙南管理处对学习能力较强的新生青年应给予机会培训学习，发挥作用提供广阔舞台。有人才才能使企业稳步向前，企业逐步发展壮大。

　　随着学习实践科学发展观活动的进一步深入，龙南管理处将进一步自查自纠，边学习边整改，以推动物业公司和谐发展。

物业调研报告10

　　一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

　　上半年，镇城管办在七个城市社区中各选择一个住宅社区作为物业管理试点，打破了原有的社区责任制管理模式，重点抓好脏乱无人值守社区的物业管理。上半年的重点是选择试点项目，解决遗留问题，成立业主委员会。七个城市社区试点的具体情况如下：

　　1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

　　二、社区：

　　该社区去年率先实施物业管理，并成功地在粮食局社区成立了业主委员会，制定了业主章程，并协助社区实施物业自治管理。今年，社区将把综合批发城作为物业管理的重点整治单位。综合批发城拥有近300家业主。自十多年前建成以来，没有物业管理，还有许多遗留问题。这一直是该县城市管理和卫生建设的死角和难点。据采访，综合批发城实施物业管理需要解决四个遗留问题：清理化粪池、拆除消防通道上的违法建筑、恢复大门和门岗、提供物业管理用房。预计总成本近50万元。经过半年多的协调，成立了社区业主委员会，简单地疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违法建筑，并从开发商手中获得了两个作为物业管理用房的立面。致远地产公司已经提出了初步的管理方案，并正在协商解决大门和门柱的问题。7月30日晚，镇政府组织综合批发城社区全体业主召开会议，正式宣布社区管理移交县致远物业管理公司，使社区走上规范管理的轨道。

　　三、观山社区：

　　试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。

　　试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。

　　四、老西门社区：

　　作为老城区，老西门社区是无人值守社区最多、县长热线投诉最多、创建任务最难、实施物业管理任务最难的社区。社区先后在百货大院、电影大院、土产大院、酱油厂大院、新商业村、桥头花园等地召开会议和走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最后确定在电影院落、酱油厂院落和土特产院落实施物业管理。目前，我们正在筹款解决电影院的物业管理室和大门问题。

　　五、渫阳社区：

　　试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。

　　试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。

　　六、中都社区：

　　社区选择社区作为试点。该社区是广福桥煤矿原职工宿舍区，拥有近70名业主。重组后，由社区接管。然而，由于收费情况不佳，管理困难，社区每年都必须投资于债务。今年，社区率先在社区实施物业管理，组织召开业主大会，选举成立业主委员会，帮助完善业主章程。6月，该社区正式开始自主管理。

　　二、物业管理工作开展过程中存在的难点

　　1.社区对物业管理的社会效益认识不足。个别社区认为物业管理与社区管理存在利益冲突，工作积极性不高。

　　2、硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范，无门岗和门厅，现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道、电、路等物业管理所涉及到的设施严重滞后，维修或建设需大量资金。

　　3.标准控制混乱。社区乱搭乱建现象严重，临时建筑占用消防通道。绿化率达不到设计标准，居民利用空露台种植蔬菜，占用绿化空间。

　　4、收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱，不愿交费，或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代，对自己应尽的责任和义务不明。

　　5.物业管理企业行为不规范。现有的几家物业管理企业市场化程度不高，管理不够专业，缺乏先进的管理经验和管理模式，盈利目的过于明显。

　　6、前期物业管理不规范，开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。

　　7.业主会议难以组织。居民对物业管理的含义理解不清，缺乏信心，参与会议的积极性低。

　　8、媒体关注程度不够。

　　三、对我镇物业管理的建议

　　1、严格执行物业管理的法律、法规及规章，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。政府要加强服务意识，出台相应的扶持政策，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的`管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

　　2、物业管理企业要按照“产权清晰、权责明确、政企分开、科学管理”的要求，建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质，通过多种渠道和形式培养人才，为物业管理的可持续发展提供人力资源。

　　3、社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

　　四、下一步工作重点

　　一是广泛宣传，营造良好舆论氛围；

　　二是建立健全新的物业管理模式和管理机制；

　　三是加强业主大会组建的指导监督工作；

　　四是进一步规范前期物业管理招投标工作；

　　五是建立“质价相符”的服务收费机制；

　　六是大力提高物业管理从业人员素质；

　　七是理顺好物业管理与社区建设的关系。

物业调研报告11

　　为了规范市区内普通住宅小区物业管理，根据地区领导安排，20xx年8月5日—10日，地区建设局组织专题调研组，对XX市市域内住宅小区建设情况、物业管理情况进行了调研，并与多家物业服务企业进行了座谈，就做好物业服务工作听取了物业服务企业建设性的意见，同时深入住宅小区走访了业主，召开了业主代表座谈会，认真听取了业主对物业管理及服务的意见和建议，现将调研情况汇总报告如下：

　　一、XX市住宅小区建设及物业管理的基本情况

　　截止20xx年7月底，XX市建成180个普通住宅小区，共有物业服务企业47家，其中二级资质1家，三级资质31家，三级（暂定）资质15家，从业人员近4000人，管理普通住宅小区140个，小区总建筑面积408.8万㎡，住户总数36210户，居住人口11万余，物业覆盖率达70%，未实行物业管理的小区有40个。

　　二、存在的主要问题

　　在此次调研中，我们总体感觉是：地区内物业管理水平仍处于初始阶段，存在诸多矛盾、困难和问题，急待整顿和规范。

　　（一）物业管理收费偏低

　　地区内物业管理收费自1998年出台收费标准（封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月）一直延续到20xx年，20xx年XX市出台了按等级收费的规定，由于多数物业公司服务质量难以达到分级收费服务标准，业主普遍不接受，所以，除个别小区外，依然按封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月收取，此收费在1998年是合适的，目前仍按这个标准执行，物业服务收费明显偏低。这次调研中，我们对各类物业公司服务成本进行了测算，按照目前物价指数和收费标准，物业公司只能维持低标准、低水平、低档次服务，要想企业不亏损，只能缺位服务，由此，派生出一系列问题：

　　一是员工工资低（地区内股份制和个体物业服务企业员工工资平均600元左右；丽园小区物业服务企业员工平均工资650元；阿牙小区物业服务企业员工平均工资700元，属最高），高质量管理人才和服务人员难以引进（地区内物业管理企业吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和社会40、50人员等），低素质管理人员只能履行低标准服务，造成服务错位或不到位。

　　二是难实施规范化管理标准化服务，造成扯皮多、投诉多、上访多，给地区社会稳定带来不和谐因素。

　　三是企业负债运行，造成水费、电费拖欠，导致小区路灯不亮，道路不平，绿地荒芜，树木死亡、共用基础设施破损等情况连续发生。

　　四是业主拖欠物业费情况严重，经统计，XX市城市物业住宅公司累计债务249万元，安雅物业公司累计债务307.6万元，业主欠费严重影响物业公司的生存。

　　（二）物业管理中各方主体行为不规范

　　地区内实行物业管理的140个普通住宅小区，只有37家成立了业主管理委员会，占25%，且大多数业主委员会不能规范运作（主要原因是业主委员会缺乏正常经费来源）。未成立业主委员会的住宅小区，物业管理属于“跛足”运作，业主权利、义务不清楚，物业公司与业主委员会之间关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，不利于物业管理市场的规范，削弱了物业管理行业的发展。

　　（三）落实住房专项维修资金制度不到位

　　一是没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用。

　　二是政府主导建设的安居房、经济适用住房未按国家规定标准留用专项维修资金（丽园小区安居房、阿牙小区安居房和经济适用住房专项维修资金按工程造价1%留成，未达到国家当时规定的2%标准）。

　　三是20xx年前建设的商品房维修金没有足额归集到位，无法正常提取使用。

　　由于专项维修资金不到位，住房公用部位、公用设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益，也影响了小区的整洁和完整。

　　（四）老旧小区开发建设中遗留问题多，物业公司无力解决。具体表现为：小区规划与实际建设不符，没有物业管理设施；小区环境与售房承诺有差异；文化娱乐、健身场所等配套设施不完善；房地产开发商擅自改变物业管理设施用途或缩减绿地或在绿化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附属设备质量差，返修率高，引起业主不满；有的小区设施老化，影响到管理质量。

　　三、出现问题的原因（对存在的问题进行定量分析）

　　（一）物业管理市场体制欠完善，缺乏竞争机制

　　XX市目前实行物业管理住宅小区分四种情况，一是由市房地产部门直管的物业企业，对政府先期开发的安居住宅小区实施物业管理；二是由中央、自治区驻哈企业直管的物业企业，对单位开发的住宅小区实施物业管理；三是由开发商组建的物业公司，对自行开发的住宅小区实施物业管理；四是由股份制或私人组成的物业企业，对市区内其他住宅小区和零星散户楼栋实施物业管理。从总体上讲，XX市物业管理仍然处于计划经济时代的条块割居管理模式，这种模式不利于竞争，按照国家《物业管理条例》规定，业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，只有通过竞争，才能形成新的管理机制，促进物业服务企业衍生、发展、做大做强。

　　（二）业主大会和业主委员会体制不健全，未形成有效的运行机制

　　随着住房体制改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生根本改变，居民住房自有化率越来越高。随之而来的.，单幢建筑物内有多个产权人（即多个业主）的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。业主委员会是业主大会选出的决策机构，在业主大会闭幕后，行使业主大会的权利。由于XX市住宅小区业主委员会组织机构不健全，业主委员会的成立、组成、运作缺乏监督和制约，业主委员会未发挥应有的作用，物业公司缺乏业主监督。业主与物业公司出现的争议问题多、扯皮多，存在一定的对立情绪。

　　（三）物业服务企业行为不规范

　　市区内物业服务企业普遍对自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚，在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为。

　　（四）开发建设质量问题对物业管理造成不利影响

　　市区内部分住宅小区由于开发质量问题，使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加大了物业服务企业管理成本，造成了物业服务企业亏损。

　　（五）无物业小区陷入治理困境

　　XX市区内无物业小区主要有三类：一是一些机关事业单位和国有企业早期建设的单位公房因机关合并或企业改制不复存在，造成无物业管理；二是城乡结合部个人兴建的私房群；三是因原有物业服务企业倒闭或退出造成没有人管理的住宅小区。这些小区因缺乏比较优势，对物业吸引力不足，小区管理支出多，收入少，缴费低，亏损大，因此，物业服务公司不愿介入。由于缺乏物业管理，这些小区普遍存在脏乱差问题和治安问题，给社会带来不稳定因素。

　　四、措施与建议

　　（一）物业管理要从源头抓起，切实抓好新开发住宅小区前期物业管理和竣工综合验收工作

　　1、全面实行前期物业管理。按照国家《物业管理条例》及自治区、地区和XX市实施国家物业管理条例的有关规定和要求，今后，市区内新建住宅3万平方米以下的开发小区，在工程开工前，建设开发单位必须将物业管理规划、设计方案及与拟选聘的物业服务企业签订的委托合同，一并报市房地产主管部门审查，审查同意后备案并办理相关手续，工程开工后物业服务企业介入管理，直到小区竣工交付使用后，业主委员会成立并召开业主大会，选聘物业公司接受为止。开发建设单位选聘的物业企业前期物业费由开发建设单位支付。市区内新建住宅3万平方米以上的小区应全面推行前期物业管理招投标制度，由市房地产主管部门监督，开发建设单位组织招投标，按照政府指导价格标准合理确定服务内容和物业收费标准，对通过招标选择的物业公司，开发建设单位支付前期物业管理费。

　　2、严格执行住宅小区竣工综合验收制度。今后，市区内新建住宅小区竣工后应先进行各专项验收，由相关部门对小区园林绿化、供热、供排水、电子监控设施等工程进行验收，验收合格后方可进行综合验收，综合验收由发改部门牵头，组织市规划、房地产主管部门、建设、环卫、教育、物业所在区街道办事处及居民委员会等相关部门参加，验收合格后，幼儿园移交教育部门统一管理、使用和维护，公厕移交环卫部门统一管理、使用和维护，按《公共服务设施专项规划》要求配建的社区级办公用房和服务设施（含社区医疗服务站及文体活动设施）移交居委会管理、使用和维护，物业管理用房（含物业办公室、业主委员会办公室、治安联防室、警卫室、文化活动室、健身活动场所及器材）移交居委会管理，待业主委员会成立后移交给业主委员会，供全体委员所有和使用。

　　物业管理用房按《XX市城市规划管理若干规定》第八条配建，分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之四的比例配置物业管理用房及健身场地。

　　物业服务用房应为地面以上的独立建设的装修房屋，具有水电功能，没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

　　城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时明确物业服务用房的位置和面积，房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号。

　　（二）全面建立业主委员会制度

　　鉴于业主大会、业主委员会的重要性，应进一步完善住宅小区业主大会、业主委员会制度，一是住宅小区综合验收后，具备召开业主大会条件时，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处提出召开业主大会书面报告，街道办事处应在接到书面报告30日内组织业主代表、建设单位代表、居委会代表在房产局和街道办指导下成立筹备组。组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会成立后筹备组自行解散；二是对已建立的住宅小区业主委员会难以履行职责的，辖区、街道办事处要通过不断调整、充实，提高其履职能力，对已交付使用、未召开业主大会、成立业主委会的住宅小区，要分清情况，查清原因，按条例要求及时召开业主大会，成立业主委员会；三是随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步规范，随着居民和业主身份的逐渐同质化，由广大居民或者业主直接选举产生的居委会和业主委员会可能会出现趋同的情况，从有利于调动居委会和业主委员会两个方面的积极性出发，今后，新成立的住宅小区业主委员会主任可由居委会委员通过选举兼任，业主委员会应在居委会指导下开展工作，以利于整合管理资源，发挥社区的作用，加强社区稳定与和谐建设；四是全面落实由业主委员会选聘，解聘物业公司的规定，建立良好物业管理市场竞争制，通过竞争促进物业企业依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费挤进和占领市场，从根本上促使其服务态度的改变，服务水平的提高。

　　（三）创造宽松条件，进一步加大对物业管理企业支持力度

　　1、建立“质价相符”的物业服务收费机制

　　物业服务收费是确保物业服务正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时，必须按时缴纳物业服务费。鉴于市域内物业管理收费偏低的情况，为了进一步提高市域物业企业服务水平，督促物业服务企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业服务企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，规范物业管理行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，依据国务院《物业管理条例》，国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格[20xx]1864号）和中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（中物协（20xx）1号）文精神和《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》新建房[20xx]4号规定，结合地区当前物价消费指数，群众承受能力，建议市政府适当调整物业收费标准，并尽快下文执行。

　　（1）市区内开放式住宅小区，现行每户按月收取的10元物业管理费自制定实施以来，十年未变，低收费直接影响物业管理企业的生存。在此次调研中，经我们测算和征求物业管理部门及住宅小区业主意见，将开放式住宅小区物业管理费由现在的10元/户、月，调整为0.25元/月、平方米为宜。

　　（2）对封闭式住宅小区，应按《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（施行）》（新建房[20xx]4号）文件规定执行，即：

　　普通住宅的物业管理综合服务费

　　基准价的最高价格水平

　　2、安排专项财政补贴资金，解决目前业主委员会缺乏管理资金的实际困难

　　市区内住宅小区已建立的业主委员会因无资金来源，多半处于瘫痪和半瘫痪状态，无法正常运作。为此，建议市财政按照3000人以下的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴3000元的标准，3000～5000人的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴5000元的标准，5000人以上的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴8000元的标准，解决小区业主委员会的办公费用，使业主委员会能够开展正常工作，行使正常管理职责。

　　3、完善住房专项维修资金制度

　　住房专项维修资金是住宅小区共用部位、共用设施维护费，是延长小区使用的保命金，必须规范归集、规范运作，鉴于地区住房专项资金归集运作中存在的问题，建议市政府尽快完善《XX市住房专项维修资金归集使用和管理办法》。

　　——对以房改优惠价格向职工出售的公有住房，原产权单位应按向职工出售价的20%，现产权所有者应按原购房款的2%向房地产主管部门缴交维修基金，未交纳的要补交。

　　——安居房、经济适用住房由原建设单位按工程总造价2%的比例补交维修基金，此问题仅限于丽园小区和阿牙小区。据我们了解，两小区建设完工后，维修基金按1%留成，现维修基金已全部用完，两小区又面临老化维护期。而两小区建设节余款尚有280万元，在地区住房公积金管理中心暂存，应启动此款，补足两小区维修基金）。

　　——商品住房的维修基金按购房款2%的比例收缴，未按规定缴纳的建设购房户要尽快补缴，否则由房产管理部门按有关规定处罚。

　　住房专项维修基金均应按照业主所有，专户专储，按幢立账，按户核算，政府监督的原则实施管理。

　　4、下放物业管理企业资质审批权限

　　将目前由地区建设局行使的物业企业资质等级审批权下放到县（市）房地产（建设主管部门）主管部门，由地区建设局备案，以便事权统一，属地管理，市房地产主管部门应加大对物业服务企业的监督检查力度，建立街道、居委会、住户满意度评价机制。

　　5、发挥职能部门作用，上下联动，综合治理

　　住宅小区物业管理从“条”上看，涉及民政、房管、公安、消防、园林、建设、城管、司法、国土、环保等多个部门，从“块”上看，涉及市、街道办事处、社区三个层级。要管好住宅小区，必须上下联动，综合治理。为此，①建议市政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理工作；街道办事处应牵头成立辖区内物业管理联席会议，由市房产局、辖区派出所、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等参加，协调解决物业管理中的重大问题，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作；社区居委会负责协调和处理本辖区物业管理事务和纠纷。②供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线设施设备的维修养护责任，建议市政府将小区供、排水管网维修费用按住户供排水用量摊入水费，由哈密水务公司和市排水管理中心进行统一维修和管理。③建议聘用小区生活困难人员和老年志愿者组成巡逻队，由民政或公安部门补助一定的费用，协助管片民警和小区保安做好群防群治工作。④建议成立社区物业管理工作站或在社区综治办下设住宅小区物业督查员，加强社区与住宅小区物业管理沟通、协调工作。

　　（四）加强对无物业小区的管理

　　无物业小区管理难度大，容易引发各种社会问题，为此，必须加强无物业小区的综合治理，确保社会长治久安，首先对无物业小区要分清情况，按照片区治理的原则，由各区街道办牵头，房产局指导，以片划分管理小区，组建片区物业管理机构，纳入物业管理范畴，其次对接管无物业小区管理的片区物业公司要实施优惠政策，市政府要按照管理面积补贴一定数额的资金，第三，要把物业管理的关注点放在无物业小区的治理上，社区要把物业管理的重心移向无物业小区，特别是要抓好无物业小区的治安管理。

　　（五）机关事业单位和国有企业早期建设的既有老旧小区，因机关合并或企业改制，原建设单位已不复存在的，政府应做出规划并列入年度建设计划设立专项资金，对其市政基础设施及公共服务设施逐年完善。

　　（六）加强物业管理人员的上岗培训工作

　　市房地产主管部门要做出规划，对物业公司管理及工作人员要采取“走出去，请进来”的方式进行业务培训，努力提高物业管理人员的素质和服务水平。坚持物业管理人员戴证上岗，把好物业管理人员的进入关，彻底解决当前市区内物业管理低水平、低素质、管理无序和自生自灭的状态。

物业调研报告12

　　按照市人大常委会年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下，对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研，先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报，专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见，分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会，全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下：

　　一、基本情况

　　1.摆正位置，形成网络。随着我市城市化进程不断推进，城市框架逐步拉大，居民居住区快速扩张，现百官、曹娥两街道，已组建社区26个，生活小区126个，社区常住户数61148户，户籍人口91706人。同时，一大批农村和外来人员入住城区，常住人口已达178593人，且入住人员情况较为复杂，如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政府的重视，建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度，明确了社区物业管理主管部门——市建设局，并在市建设局设立物业科，专门负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作，始终把其作为份内工作常抓不懈，做到了班子领导有分工，社区工作有人管、有人抓、有人做，并注重社区基层建设，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，为社区工作开展奠定了组织保障。

　　2.加强指导，推进工作。社区是最基层的管理组织，百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上，切实加强对社区工作的指导，着力推进社区物管工作。两个街道积极理顺各种关系，明确社区管辖责任，及时指导组建小区业主委员会，对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转，真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个，及时接收一个，管理组织健全一个，尤其十分重视配强业主委员会主任。两个街道通过指导协调、监督管理、考评激励，使各项任务在一线得以较好完成，矛盾在一线自我调停化解，问题在一线积极寻求解决，稳定工作在一线得到较好落实。

　　3.尽心尽责，积极奉献。从调研情况看，每个社区居委会，平均担负着10个生活住宅小区，约8千—2万人的管理任务，管理单位量多而面广，工作任务量大而艰巨，住宅人员素质参差而复杂，社区工作者人少而担重，面对繁杂的工作和压力，各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感，各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中，遇到难事一马当先，抓协调、抓联络、抓沟通，碰到棘事身先士卒，不退缩、不回避、不计较，真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治，积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作，在小区的维稳、安全上做了大量卓有成效的工作。

　　二、困难问题

　　1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距，虽有市领导和部门联系结对，但没有全覆盖，工作尚欠到位，联而不紧、联而不实一定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门，对社区物管工作力量较为薄弱，仅有一个科室，一个科长，导致在联系、指导、开展工作方面精力不够，无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要。三是一个社区约8千—2万常住人口，管辖面广，但社区工作者极少，绝大多数社区仅6—8人，且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应，“上面千条线、下面一根针”，所有工作都压到几个人身上，工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时，社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低，社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门，绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。

　　2.制度规章有待进一步完善。现行的《xx市住宅区物业管理实施细则》是20xx年6月市政府颁布的，《xx市住宅物业保修金管理办法》、《xx市物业专项维修资金管理办法》是20xx年4月施行的。这些细则办法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作。特别是物业管理部门的职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，前期物业管理要求、服务，物业费使用，维修等方面的规定有待加紧修订完善。

　　3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力，导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位，或面积小，或区位差;消防设施不出水，监控设备不实用，公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好，实际兑现差;公用房、电梯维护，房屋保修，管网维修等责任主体不明确，保修经费不落实等等，发生问题，开发商和物业公司就推诿扯皮，不能得到有效处置，引发小区业主强烈不满、矛盾激发。现全市已有客用电梯2611部，且绝大多数为小区高层电梯，已出现过电梯下跌伤人事件，但其保养、检测、维修经费无处着落，将成为今后社区不安全的隐患。

　　4.整体素质有待进一步提高。一方面，部分业主只要服务，不要义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重。从调研普遍反映，出现上述现象的，大多数为机关事业单位人员，企业老板，他们行为傲气、出口狂言。另一方面，物业公司挂靠经营，管理人员不同程度存在素质不高，缺乏专业知识培训，管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位，违建乱搭制止不力，偷盗现象时有发生，引起物业公司和业主之间的对立情绪。

　　5.物业收费有待进一步规范。近年来，楼盘开发类型较多、情况复杂，有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘，有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房，且空关房较多，而物业收费标准较为混乱，物业公司的物业费收、支透明度不够，空关房全额收费等，引起业主不满和反感。业主以物业公司服务不到位等为借口，拒缴物业费现象较为普遍。

　　三、建议意见

　　1.要加强领导，强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四面八方，尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区，情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大。为此，市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的基础，强化社区建设，维护小区稳定已成当务之急，需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设，切实加强领导，强化要素保障。要专门建立一个社区管理工作协调机构，有市领导分管，有关部门参与的工作领导小组，负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构，配强精干业务人员，认真担起小区物管工作的监督、指导。挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研，指导工作，真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力量的加强和选配，强化考核评比;要研究落实社区工作经费，切实重视和关心业主委员会主任，给予其工作上的支持和待遇与考核激励。根据目前物业公司经营困难的实际，市政府要加紧调研，出台相关扶持政策，在公共用电、用水，税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。

　　2.健全机制，规范管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度，不断健全工作机制，切实规范社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研，出台加强社区管理建设工作的'意见，进一步重视社区基层建设，明确工作任务和建设目标，切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励，确保队伍稳定。要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细则，住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理办法，尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实，要明确规定。有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理办法，进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准，物业费收支、减免要做到公开、透明，尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度，对于难点、焦点、重点问题进行研究，采取有效措施，及时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制，深入小区、了解实情、直面问题、协调处置，确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制，融入居民住宅小区，为居民排忧解难，指导小区安全防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用，建议有关部门牵头，着手组建市物业行业协会，为物管工作开展提供交流平台，促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比，出台和完善激励政策，明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作，不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化管理服务信息化，对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。

　　3.注重教育，提高素质。针对目前住宅区物业管理薄弱，物管人员素质偏低，小区业主素质高低不一等实际情况，加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫。为此，市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头，结合实际、有的放矢，有计划地开展形式多样，以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣传教育活动，做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育，使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区”。

物业调研报告13

　　物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本情况

　　我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元，高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。

　　二、存在的主要问题

　　1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率。

　　2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。

　　3、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直位居各类价格举报问题的前三位。

　　4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。

　　5、物业管理缺乏监管。我区所

　　有小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。

　　6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

　　三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议

　　１、走强强联合之路。创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

　　2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我区物业管理行业的服务水平不断提高，提高我区的物业管理水平。

　　3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制，应在售房前，向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时，紧密联系房地产开发商，不断完善物业功能，确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。

　　4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准，明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题，明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题，建议二次供水由供水公司统一管理，由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导办法，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。

　　5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过。

　　6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业起诉业主，这样将耗费物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

　　7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的`生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务，只做了其中一部分，故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

　　8、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平，提高自身的服务质量。规范管理，提高服务水平，加大业主对物业管理的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容，提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。

　　9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程，净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规，形成完整、系统体系。

　　10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

　　11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

　　12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字（20xx）975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条：“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。

　　13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求，修改物业服务收费管理办法成为迫切需求，有关部门应积极配合，共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性，兼顾市场双方的利益，并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化，进一步明确物业服务成本构成和服务内容，定价方式上吸收其他城市的经验，实行菜单式计费方式，让业主明明白白消费，物业企业清清楚楚服务。

物业调研报告14

　　为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效，市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组，在傅绍平副主席带领下，调研视察了市城区住宅小区，组织召开了座谈会，对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考，并借鉴了外地好的做法，形成了这份调研报告，供主席会议协商参考。

　　一、发展现状

　　近年来，市政府高度重视物业管理工作，把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓，有效改善了市民的居住环境，提升了城市品位和市民生活品质。

　　1。健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来，市政府根据全市物业管理行业发展情况，先后制定出台了一系列规范性文件，涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域，形成了相对完整、较为完善的政策管理体系，极大地推动了相关工作的顺利开展。

　　2。强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质，实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度；建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案，并且加强了信用评价成果的运用。

　　3。提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务，传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。

　　4。加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准，物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰—5‰配建，最低不得少于50O；业主公共活动用房按照3‰—5‰配建，最低不得少于100O。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。

　　二、主要问题

　　虽然我市小区物业管理取得了长足发展，但也暴露出不少问题，与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。

　　1。车辆停放无序。

　　由于前期建设车位配套比例较低，加上近年来我市私家车保有量的迅速增加，小区内有限的停车位（库）已无法满足业主车辆的停放需求，致使小区内大量车辆无处停放，部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”，挤占人行道、绿化带已成常态，占用消防通道、堵路堵门也时有发生，造成小区内交通堵塞，进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口，车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车，一气之下怒砸堵库之车的案例。

　　2。违法建设不止。

　　部分小区存在严重的`乱搭乱建现象，如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店；有的顶楼搭建阁楼；有的违规搭设外置防盗网，影响城市整体美观；有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建；还有的业主私自改变房屋的居住功能，租与他人开饭店、茶馆，开公司、做仓库，严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿，导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。

　　3。物业费用难收。

　　目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态，除了规模因素外，物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0。5—0。8元/平米，高层住宅为1。0—1。5元/平米，部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明，20xx年小区业主欠费额度平均达25%，个别小区高达45%以上，而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%，该小区已修建10余年，房屋维修资金收缴不到位，业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。

　　4。各类乱象频发。

　　小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体，一旦其中任何环节出现问题，都会导致小区内乱象频发，影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区，小区内垃圾成堆，业主苦不堪言；芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时，导致发生业主冲撞停车道闸，损坏公共财物事件；金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件；荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。

　　5。行政执法缺位。

　　政府有关职能部门管理缺位，导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多，部门行政执法没有延伸到物业管理区域内，如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安；城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理，物业服务企业又无力制止；消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。

　　6。公共服务缺失。

　　敞开式小区大多没有明确服务主体，基本上依赖社区提供的基本服务，而社区因为人力和资金的原因无法保障，部分敞开式小区因服务主体不明确，卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造，但至今没有专业化或自治组织物业服务进入，仅靠一位老人清扫卫生，乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面，也有其特殊性，应认真分析，科学应对，其主要原因：

　　1。对物业管理认识有差距，重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距，主要还是对物业管理的认识不够到位，尤其是区县（市）、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考，没有作为全局工作来考虑，宣传和引导力度不够，导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时，近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够，结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴，物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策，政府对物业管理的政策支持不明显。

　　2。物业服务企业行为不规范，服务水平较低。物业企业内部管理水平不高，部分企业内部管理制度不健全，管理流程不科学，没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下，为降低成本，便开始减员减薪，搞卫生的是“奶奶级”，当保安的是“爷爷级”员工，降低物业服务标准，导致业主拒交物业服务费现象的加剧，形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏，大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才，从业人员的服务意识和管理经验不足，与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。

　　3。部分业主素质不高，业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前，我市仅有27%的小区成立业主委员会，而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范，基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低，素质参差不齐，加之业主委员会不具备法人资格，街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚，导致其运作不规范，有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍，个别业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。

　　4。物业管理设施基础差，硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使，提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施，没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房，由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房，导致不具备实施物业管理的硬件条件。

　　四、几点建议

　　调查组认为，小区物业系列问题不解决好，会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会，或侵占公共空间或引起社会不稳定，增加社会管理难度；其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入，街道、社区等基层组织将不堪重负；第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此，应引起足够重视。

　　1。强化措施，加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规，从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程，并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴，加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设，健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金，主要用于推广物业行业的创新、增值服务，对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励，积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务，对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励，对于明显亏损的企业给予适当补贴。

　　2。明确职责，构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用，推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用，进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责，形成责任明确、分工协作的工作机制，并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置，便于及时受理业主投诉。同时发挥区县（市）政府（管委会），尤其是街道办事处和社区的作用，把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内，使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会，选择物业服务模式，协调各方搞好小区的监督、管理和服务。

　　3。分类指导，探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区，封闭式和敞开式小区进行分类指导，选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式，规模较大的小区，可采取聘用物业服务企业进行管理，规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式，鼓励街道或社区成立物业服务中心（登记注册）进行管理或物业管理委员会进行自治，专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施，做到服务不留死角。

　　4。创新管理，提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾，推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系，大力培育业委会，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。

　　5。倡导诚信，增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度，增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主，增进业主对物业管理的认知和理解，提高市民对物业服务的认同感，提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感，营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，是党员干部和公职人员的还要进行问责。

　　6。突破难点，推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口，对违法建筑进行梳理，确定牵头单位，明确分批整治目标，开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式，落实市中心城区两级财政配套资金，对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则，对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位（线）划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造，确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动，激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。

物业调研报告15

　　物业管理是城市管理的重要组成部分，是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据，在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民幸福指数等方面发挥着积极作用。根据“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，围绕为民服务解难题目标，近期市政府研究室与市物业事务中心，组成联合调研组，先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区（图1），组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开3次座谈，并形成调研报告。

　　一、主要成效

　　近年来，我市以“规范物业管理，构建和谐社区”为目标，加大物业管理工作力度，取得了积极进展。

　　（一）行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推进，全市城区面积、人口快速增长，物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展，物业服务行业规模逐渐壮大，物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前，全市共有物业服务企业320多家，从业人员5万多人，实施物业管理的住宅项目1200多个，服务面积6800多万平方米，物业管理项目覆盖率78.3%，居全省前列。

　　（二）服务效能日趋加强。近年来，物业管理行业推进公司化运作、品牌化管理，物业服务逐渐提升，物业品质不断增强，物业管理发展取得长足进步，成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力量。一是开展“服务质量主题年”活动，有计划有步骤地实施星级项目创建，树立行业标杆。截至目前，全市共申报创建省级五星、四星物业项目20个。二是抓好典型示范，大力开展“城乡统筹·幸福”创新社会治理系列行动，积极推进无物业管理小区业主自治，一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范，全面推行“三公开”制度，督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训，目前已培训1000多名物业服务企业中层管理人员。

　　（三）行业监管力度加大。近年来，物业管理部门逐渐从事前监管向事中事后监管转变，监管体系基本成型，监管框架逐渐完善，为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策，制定了全面推进物业管理工作、物业服务重大矛盾纠纷预防处置等实施意见和方案，让物业管理有章可循。二是机构改革后，各区成立物业事务中心，统筹区域内物业工作，充实了人员力量。三是建立物业纠纷调处联席会议制度，搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台，今年物业管理投诉处理立马率和群众满意率均为100%。四是出台城区物业服务收费实施意见，对20个项目进行物业收费价格核定，让业主真正得实惠。例如，对房屋交付后空置半年以上的，物业服务费仅收70%。

　　二、存在的主要问题及原因

　　随着城市的不断发展，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，物业管理逐渐成为社会关注的热门话题，呈现“广、杂、深”的特点。“广”是指物业管理涉及面广，与全市居民都密切相关。据市长热线办统计，物业管理受理投诉从年的1093件增加至年20xx件，年上半年达1407件，投诉数量逐年成倍增长，成为市民投诉的集中领域（图2）。“杂”是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事密切相关（图3）。“深”是指物业管理表面看是行业问题，深层次是基层社会治理问题。深入分析物业管理问题及产生原因，主要体现在社会主体、政府治理、市场调节等方面。

　　（一）社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈，利益诉求错综复杂、难以统一，“人人为我”的利己观念大行其道，“我为人人”的良好风尚尚未成势。部分开发商，只管卖房不管售后，为追求利益最大化，不惜损害业主利益，大打“甩手牌”。在开发项目之初，以成立项目公司的形式进行房地产开发，项目竣工交付后，将公司注销，导致购房户无法依法维权，比如海德堡项目。在建设过程中，通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本，导致不能按期交房和房屋质量问题，比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后，有的开发商与后期物业公司互相推诿，物业维修资金申请程序繁琐、业主意见难以统一，使得质量问题无法立马解决，矛盾纠纷愈演愈烈。在销售过程中，有的开发商为尽快售出车位、回笼资金，违规将车库出售给小区外人员，或以只售不租、提高停车费等方式，迫使业主购买车位，造成小区停车难、停车贵。比如，颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住，销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业，奉行盈利为中心的经营理念，而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前，为了承接开发商物业项目，对建设质量问题“睁只眼闭只眼”，未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标，进行恶性竞争。在承接物业项目后，为了保住利润，降低服务质量，压缩人员成本，服务项目少、标准低。有的.以“摞挑子不干”来胁迫业主追加费用，甚至直接“弃盘”。有的与业主争利，收费不规范、占用公用区域、侵占共用营收、违规催缴物业费等。比如，家园小区等项目。部分业委会成员，奉献意识、责任意识较弱，不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做“法外之地”，牟取不正当利益，甚至与开发商、物业形成利益同盟，损害业主合法权益。比如，侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收，长期不公开收支账目，公款私用，提高物业费、停车费标准，等等。部分业主，主人翁意识不强，对公共决策、业主自治漠不关心。年，全市共成立业主大会和业委会328个，约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失，以邻为壑、损人利已，“各扫门前雪、不管他人瓦上霜”，甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特别是“三供一业”职工习惯行政管房、福利管房，缺乏物业缴费意识，搭便车时有发生。

　　（二）行政监管缺位。国务院于年和年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度，“零门槛”入行引发企业数量激增，增加了行业规模，但事中事后监管没有跟上。究其原因，主要是：法规建设滞后。近年来，城市居民人口较快增长，物业管理发生了很多新变化。但《市物业管理办法》于年2月30日开始施行，距今已有8年之久。《湖南省物业管理条例》于年1月1日开始实施，我市尚未因地制宜出台实施细则和配套办法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门，区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，执法环节难以有效衔接，出现了“形联实不联”的现象。考核机制缺失，未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。矛盾调处机制不健全。当前，物业管理矛盾纠纷调处主要依靠市区物业管理部门，街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段，属地责任难落实，矛盾无法有效化解在基层。目前，仅有石峰区在每个街道办事处配备了1名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低，重建设、轻管理，对城市规划、建设、管理缺乏一体化认识。政府对物业服务行业发展关注度偏低，对物业服务企业扶持政策较少。

　　（三）市场调节失位。市场主体不成熟，优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要原因是：共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难对共有部分进行全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失，信用信息平台的建设滞后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步难行”的信用环境，导致行业鱼龙混杂、劣币驱逐良币，降低了物业行业整体服务质量。价格调节机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高，导致物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感。

　　三、对策建议

　　（一）建章立制，构建条块结合、齐抓共管的责任体系。通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度，推动物业管理权力下放、监管重心下移，构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例，进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确，进一步对小区车位出租、绿地保护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定，让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项，逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区，增强基层物业管理监管能力。三是提升社区街道物业管理能力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用，通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式，落实辖区内物业管理属地责任，把物业管理中的矛盾纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。按照“谁主管、谁负责”要求，进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系，推进平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作，建立考核办法及细则，培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围，进一步调动部门、街镇、社区的工作积极性。六是加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配的原则，市、县（市）区财政每年配套安排专项物业管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业委会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。

　　（二）创新方式，构建诚信规范、公平高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展，又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调节等机制，更好发挥政府作用，弥补市场失灵。一是加强信用体系建设，提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划，研究制定信用法规、配套政策和标准，完善信用评价、红黑名单、联合奖惩等配套制度，推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度，将评定结果与物业项目评优和招投标等结合使用，促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营，实现公平竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台，促进信息公开。依托“智慧”建设，加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度，推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题，全面实施前期物业承接现场查验制度，依法处罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区，责任部门要集中会诊，敢于担当，切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调节机制，防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素，实施分级定价，每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。进一步完善物业服务收费标准，对停车收费分类划档，出台最高限价政策，切实决停车难、停车贵问题。

　　（三）共建共享，构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治能力和组织，让业主的事业主办。加强舆论引导，依托新闻媒体、新媒体，加大对业主自治、物业管理法律法规的宣传力度，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设，由街道（乡镇）、社区（村）依法依规组织好业主大会的产生，全面推进住宅小区业委会成立、改选、换届工作，优先选举中共党员、“两代表一委员”、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为，积极开展业委会组建和运行方面业务培训，提高业委会成员的思想素质和专业水平。加强业委会监督，各小区应当成立业主监督委员会，加强财务监管和审计，每季度公示经费收支，换届时进行第三方审计，主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权，让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式，全面实施产权登记。共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，从源头上减少物业纠纷。比如，以车位车库产权界定为例，计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主所有，人防工程改造车库按照“谁投资谁受益”明确使用和收益权利，开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定，制定确权的主体、依据及程序，确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急维修渠道，让业主急事特办快办。进一步简化专项维修资金使用审批条件和程序，探索建立紧急使用“绿色通道”和“紧急救助基金”，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如，探索推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。四是完善问题调处机制，让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度，注重依法解决物业纠纷，通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动。

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