加拿大买房注意事项

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加拿大买房注意事项

楼花，就是我们国内所说的期房，现在买还没有盖好的房子，英文是 pre-sale。咱们华人，特别是新来的移民比较喜欢买楼花，认为在当今房价不断上升的环境下，买楼花是不错的投资。但是楼花买不好，上当受骗受损失的当然也就是咱华人最多了。最近的例子就是多伦多韩裔律师代理的烂尾楼1500万定金打水漂的那桩案子了。

所以提醒新移民买楼花要特别留意风险规避，当心期房变成欺房！

第一、比较一下楼花与现房的区别：

首先是资金占用量，楼花普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可进行交换，至交房时根据贷款情况再支付10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题，以较小的投入实现安居之梦，这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款，往往直接需要支付20%；

其次是房价，一般健康的楼花与该地区最新现房售价基本相当或略高，因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年（或三年）以后的新房，在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值，等于用15%-20%的资金投资，在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买，立即进入贷款，在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。

再次是租金，楼花买的是两三年后的房子，根据租金的正常增值，在交房后租金应该是超过目前租金的。而现房则直接是目前的租金，随着房屋折旧等因素，在两三年后虽然租金也会相应增加，但同一地区租金最高的一定是最新的房子。综合这些因素，不难看出从投资收益来看，楼花是明智投资者的不二选择。但是与现房直接的交易不同，楼花的整个交易过程相对比较长，自然也会产生一些风险，如何尽量地规避风险也是投资者需要了解掌握的。

第二、买楼花也有风险该如何规避

风险一，开发商不能完工。加拿大的房地产法律十分健全，正常情况下是不会发生投资者损失首付的极端事件，但如果因为开发商不能完工而无法交房，原本的预期收益产生的损失也是很令人沮丧的。要想规避这样的风险，简单的方法就是考察开发商的背景，规模，资金等等因素，简言之就是尽可能选择大开发商的项目。选择知名度高的实力开发商的产品，实力派开发商的楼盘，相对来说其用料、交工时间、进度、地段等都会比较有保证。这样可以最大限度的保障您的利益，大的开发商由于资金充足，往往会将您支付的15%放入律师的信托帐户绝不动用，这样才真正避免了最大的损失风险。

风险二，估价不足。由于楼花的成交日期在两年甚至三年后，与现房交易立即进行估价和贷款不同，楼花在购买与估价时有一个时间差，银行则是根据成交时的

估价结果来贷款，如果估价不足就会给投资者带来损失。要规避这样的风险就一定要在购买的时候仔细考察价格。楼花一般是以同地区现房中位价作为定价的参考，一般楼花的销售价很接近该地区的最新现房售价。而两年的增值部分则是投资者的预期收益。

如果一个楼花的销售价格低过该地区最新现房售价很多，而对市场的预期是上升，我们可以说这个楼花的风险极小而收益被最大化。如果一个楼花定价高于该地区最新现房售价很多，即使市场预期是上升，我们仍可以说这个楼花存在很大的风险，因为开发商在定价时将两年左右的正常增值都已经吃掉了。

房地产投资是所有投资类别中风险最小的，但也并非毫无风险，作为投资者最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况，量身定做适合您的投资方案。

第三、购买楼花一些不可忽视的费用：

楼花的交割有两个Closing date，一个是交钥匙开始入住的Occupancy Closing;一个是产权交割的Final Closing。购买楼花的费用也包括了以下几项：

1. 律师费 (Legal Fee)：

因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同，Occupancy Closing律师费则因人而异。

2. 水电气表安装费（Water/Hydro/GasMeter Hook up Fee）：

每种的安装费分别在$150到$400不等，加起来大概$1,000至$2,000。大部分的建筑商会在Final Closing的时候收取这些安装费，买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。

3. 入住费（OccupancyFee）：

当一座建筑物的主体结构施工完成，而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就可以拿钥匙入住了。这就是Occupancy Closing。这个时候产权(Title)还暂时不属于你，相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模，所买单位的楼层，以及政府的办事效率。举例而言，30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10到12个月，而顶楼的Penthouse交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。

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在产权交割前每月所需交纳的OccupancyFee通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。所以从OccupancyClosing开始，就得想办法将投资房租出去，不能空置。

4. 楼花转让费（AssignmentFee）：

如果你希望在房屋产权交割以前转让房屋，这称为转让楼花合同Assignment。这个转让必须经过开发商的书面同意，同时开发商要收取转让费。

5. 教育附加费（EducationLevy）和建筑增容费（Construction Levy）：

这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖房子的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。但是，由于楼花的开发周期往往有2到3年，在几年以后产权交割的时候，如果这两项政府收费增加了，所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中，通常会注明买家来支付可能出现的额外费用，也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。

6. 支票跳票费（Adminfee）：

在签署买卖合同的时候，通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票；在Occupancy Closing之后，你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况，银行会收取手续费，少则也要数十元。

7. 开发商的律师管理费（Lawyersociety fee）

有些开发商卖房子请律师来完成交易，却要买家来付律师费。

加拿大买房注意事项 [篇2]

增加你的信用评分

信用评级系统的开创者，原fico总裁以及#url#的消费者教育总裁johnulzheimer曾说“抵押贷款的信贷要求为我们开启了一个勇敢的新世界。”一个旧规则仍然适用：你的信用评分较高，首付和每月付款就会越低。

“信用评分低于660或680，那么你将不得不支付更多的没用付款或更高的首付，”zigas补充道，“并且获得抵押贷款的最低分数也在逐步增加。”住房和城市发展部的副秘书长vickibott博特表示她的团队已经注意到相似的事情。“虽然有许多借款人的信用评分在580左右，过去可以算合格，但今天的市场的最低额度却是640到660”。另一方面，700至720分的评分将为你带来一份不错的贷款协议而750以上就可在市场上争取最优惠的价格，ulzheimer补充道。

zigas对改善信用积分的建议是，检查你的信用报告并确保那些旧的，已支付或已清偿的债务不会带给一些你不公平的影响。而ulzheimer则建议说，在你申请抵押贷款的一年前停止申请您的其他信贷产品如信用卡。

你能承受多贵的房子

买方的口头禅是：购房要理性。各种经验规则将助你了解到，你能承担多贵的住房。如果你使用联邦住房管理局的融资（几乎五分之一的买家都得到联邦住房管理局保险的贷款，你的每月家庭支付不会超过月收入的31％。但是，联邦住房管理局有时也会视情况给你一些宽松政策。

信用合作社全国协会消费者期刊的主编susantiffany提供了一个计算传统贷款安全性的公式：家庭开支不应超过每月总收入的28％。基于贷款利率，你可以粗略地估计，你能承受多贵的房子。她建议购房者可以在签署按揭文件之前，自己模拟每月的支出会不会过量：根据你想购买的住房的预期价格，购房前先要计算每月的按揭付款以及其他生活费用（如税收，保险和水电暖网费），然后再重新考虑自己能否接受。这样做不仅可以让你有个全面的家庭规划，还可以使你远离财政风险。

为你的首付和其他交易费用存钱

根据您的信用评分及相应的贷款申请，你通常需要存足够的钱（3.5％到20％的房屋销售价）作为首付。如果你想申请联邦住房管理局的贷款融资，那么你的信用分数需高于500。对于信用为500到579的借款人，你的首付为房价的10％而不是3.5％。唯一的例外是申请退伍军人事务部的贷款后不需要首付。不管你的贷款来源，你都需要支付2300元到4,000元的交易费用（费用取决于你住的地方）。

tiffany对此的建议是，除了拿自己的钱支付首付，你还可以申请首付援助。通常该援助专门针对某些指定区域或某些类型的买家(如首次购房者)。因此，你可以试着网上搜索城市的名字然后县名，或名词的组合如“首付援助”，“首次置业”和“购房者的援助”等等。记得在买方市场中，作为消费者的你也可以与卖家协商交易费用。

建立一个健康储蓄账户

这是另外一条关于你的首付与交易费用的建议。你的贷款人不希望看到你过着月光族的生活。如果你预备了三至五个月的按揭付款，就证明你是一个优秀的贷款候选人。对于一些贷款者和机构如联邦住房管理局，会给你多些优惠，如果你有存现金。这笔钱也将帮你解决房屋保养和维修等问题。虽然维修都很零散，但一个新的屋顶，热水器或其他大件物品就会突然增加很多支出。

给你的小建议：每个月都存一点钱。美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院的房地产部门的主席josephgyourko警告说，房主平均花费房价的2.5％至3％来做房屋保养和维修。如果你买了25万元的住房，那么请每月在银行里存$520至625元。

获得抵押贷款的提前批准

对于严肃的住房购买者，“第一要务是让一切有序进行。”全国房地产经纪人协会的前任会长dickgaylord说。这意味着，在开始购房之前，你就要计划在哪申请贷款。与几年前相比贷款的提前批准已经越来越普遍。bott赞同说，“比起过去五年，收入和资产的文件也越来越重要。”

小建议：在购房前就计划好去哪贷款怎么贷款。否则，gaylord说，“你怎么知道你能负担得起多贵的房子？”

重要的是，买一套你喜欢的住房

如果今天你要为自己和家人买一套住房，一个家，那么你肯定要选择未来几年能使你快乐生活而不是扳指头算日子指望快速转售的房子，tiffany说。如果计算你花了多少钱买房以及之后转售和重新置房又需要多少钱，你就会发现短期房屋转售是相当昂贵的。所以最好的办法是买 “你喜欢的房子。”

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