签土地转让合同要注意

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签土地转让合同要注意

在签订土地流转合同时要注意以下六方面：

签土地转让合同要注意

一、流转双方签字盖章并到村集体经济组织登记备案。尤其要注意转出方实际享有流转土地承包经营权的承包人均应签字或通过授权委托书委托被委托人签字。

二、注明流转土地的名称、坐落地点、面积、质量等级等。

三、约定流转期限、起止日期、流转价款及支付方式。

四、约定双方的权利义务。特别是要约定各项惠农补贴由谁享有及该份土地相应义务由谁承担。

五、约定流转土地的用途。

六、约定双方违约责任。特别要对解除和修订合同进行约定。

前两条不用过多考虑，但后4条在签订流转合同时填写必须慎重。流转期限不得超过本轮土地承包的最后一年。

第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。本条是关于土地承包期的规定。本条根据农村土地承包法的规定，对不同用途的农用地的承包期作了规定。

一、耕地的承包期

在我国农村实行家庭联产承包责任制之初，承包期一般都比较短。承包期限过短，难以调动承包人增加投入、合理开发土地的积极性，甚至可能导致短期行为和对土地的掠夺式经营。这样，国家实行土地承包经营制度就失去了积极意义。因此，1984年，国家有关政策要求土地承包期应当适当延长，一般应在15年以上。1993年，一些较早实行家庭承包经营的地方，第一轮土地承包即将到期。为了及时指导，国家提出，在原定的耕地承包期到期之后，再延长30年不变。此后，1998年修改的土地管理法明确规定，土地承包经营期限为30年。2002年颁布的农村土地承包法进一步明确规定，耕地的承包期为30年。

土地承包期限的长短，应考虑到我国农村的实际情况，根据农业生产经营的特点和农业经济的发展趋势等因素确定。如果期限过短，不利于土地承包经营权的稳定和农业的发展。耕地的承包期为30年的规定，符合农村耕地承包的现实要求。

二、草地、林地的承包期

对于草地、林地的承包期限，我国法律的规定有一个发展过程。土地管理法规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。国家政策曾原则要求，土地承包期再延长30年不变，营造林地和“四荒”地等开发性生产的承包期可以更长。农村土地承包法根据草地和林地承包的特殊性，明确规定，草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

同耕地相比，草地和林地有其特殊性。以林地为例：

首先，耕地主要是用于种植农作物，一般是一年一季或者两季，有的是三季，很少种植多年生植物。而林地上一般生长着多年生的乔木、竹类、灌木等。

其次，从事林业开发投资大，林木生长期、收益期长，风险也比较高。如榉木、水青冈、红豆杉、柚木的采伐或经营期限至少在50至60年。再如我国特有的银杏树的生长极为缓慢，所以又称“公孙树”，形容祖辈种树到孙辈才结果实。浙江东阳地区种植的香榧树，15年开始结果，100年才进入丰产期，并可延续四五百年，有的可达上千年。

第三，我国对森林实行限额采伐制度，林地上种植的林木不能任意采伐。采伐必须申请采伐许可证并按照要求完成更新造林。承包人的生产经营和处置产品的权利受到一定的限制。

农村土地承包法对草地和林地的承包期作出了上述规定。物权法的规定与农村土地承包法的规定是一致的。

本条第2款规定，前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家规定继续承包。这一规定符合用益物权的基本特征，符合以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制必须长期坚持的要求，进一步体现了赋予农民长期而有保障的土地使用权的立法精神。有利于保障广大承包经营权人的利益，更好地鼓励承包人在承包期即将届满时，继续向承包地进行资金、劳力和农田基本建设等方面的投入，促进农业、农村经济的发展和农村社会的稳定。

签土地转让合同要注意 [篇2]

1、签订土地使用权出让协议的适格主体

根据我们所办过的一些土地使用权纠纷的案件，目前当事人因与其签订土地使用权出让合同的主题不适格而蒙受损失。那么，哪些主体才是适格的土地使用权出让协议的签订主体呢？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条的规定：土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。据此，国有土地使用权出让的出让方主体必须是市、县人民政府土地管理部门。但是，在实际生活中，出现了乡镇级政府、开发区管委会等主体与土地受让人签订土地使用权出让协议的情形。对于开发区管委会作为一方主体与他人签订的土地使用权出让协议，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此做了明确规定，根据该解释第二条：开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。因此，自2017年8月1日起该解释开

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始施行时起，开发区管委会对外签订的土地出让协议一律无效；而2017年8月1日之前已经签订的，则必须在起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认才能有效，因此，此种情形下的合同属于效力待定。

对于其他主体与他人签订土地出让合同，由于其不是适格的主体且违反国家法律的强制性规定和违反公共利益，因此，这类合同是无效的。但是，在实际中，乡镇政府以及政府招商等部门为了引进投资项目，经常与投资者签订《代征地协议》，并在协议中许诺为投资者交付土地并办理土地证。对于这类合同，由于其内容并不是以出让土地使用权为合同的标的，因此，从法律角度讲，不得以主体不适格为由认定无效。但是，由于这个协议的一方主体是行政机关，另一方是民事主体，那么这个合同的性质究竟是一般的民事合同还是行政合同不好认定。并且，由于这些政府部门在签订合同的时候并没有相应的职权来确保协议中承诺的条件能够兑现，所以其属于越权行为。因此，作为投资者与政府签订这类合同的风险很大，并且，除了国家利益受损失外，政府的权威和公信力也会受到负面影响。

2、程序、内容合法

（1）程序合法

按照法律的规定，土地使用权的出让方式主要有协议、

招标、拍卖和挂牌四种方式。在 2002年7月1日以前主要是通过协议方式出让的。此后，对于各种经营性土地使用权的出让则禁止采用协议方式出让，而必须采用招、拍、挂等公开的市场化方式。《司法解释》虽然没有明文规定经营性土地使用权出让未采用招、拍、挂的方式的合同无效。但这类合同可能因该行为方式、内容和可能的结果导致合同无效。

（2）标的物合法

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。因此，除兴办乡镇企业和村民建设住宅外，为进行建设与政府签订土地使用权合同的标的物必须是国有土地。因此农民集体所有的土地不能直接作为建设用地使用权的标的物予以出让，其必须经过有批准权政府（省级和国务院）征收后才能进行出让。因此，在签订以征收土地为标的的使用权出让合同的时候，应当查明批准征收的主体是否合法。

3、救济途径

（1）、及时采取补求措施，变合同无效为有效

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》创造了“补办手续违法变合法，无效变有效”的原则。并且，前一个司法解释将后一个规定的补办手续的时间提前至起诉前而不是后一个规定的“一审期间”。因此，对于土地使用权出让合同，应当及时补办相关手续，以使合同有效。但是，根据司法解释，可以通过补办使其生效的合同仅仅限于2017年8月1日前，以开发区管理委员会名义所签订的土地使用权出让合同。

（2）有条件通过请求国家赔偿的方式挽回损失

对于未经有权机关批准而征收农民集体所有的土地，并将其使用权出让的，受让一方依据土地管理法第第七十八条的规定（该条：无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归

还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。）要求批准机关赔偿。

签土地转让合同要注意 [篇3]

一、土地租赁的两种方式：

随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。

在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。

1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

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1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定："国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。"《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。"土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。

由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。

二、在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：

第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。

第三，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……"承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

三、承租土地使用权的抵押。从《意见》第六条的规定可以看出：

第一，单独的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。

第二，地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁

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划拨土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第四十四条规定："划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押。"第四十五条规定："符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

2、领有国有土地使用证;

3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。"根据上述规定可知，划拨土地使用权转让、出租、抵押时，地上必须具有合法的建筑物或其他附着物。也就是说，地上没有建筑物或其他附着物而单纯的划拨土地使用权，是不能出租的。同时，根据《城市房地产管理法》第五十五条规定，房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。值得注意的是，如果土地使用者无合法原因擅自出租划拨土地使用权，属非法行为。

出让(或转让)土地使用权的出租。按《条例》规定，取得土地使用权的土地使用者，在规定的期限内土地使用权可以出租，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

四、什么样的农村土地可以租赁?该土地是否可作为商业用途?例如：养马场、游乐园等。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。要经县级土地部门审批，从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。

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