房地产行业未来展望

一、房价现状

房地产行业未来展望

现代中国人买房，大多被现代城市和工作需要所捆-绑，造成在选择上的被动，也容易让卖地的和造房的利用。而被地段、地铁、学校、面积捆-绑的原因是很多人并没有找到合适的买房的时机，不但让自己的生活陷入被动，上升通道被自己关上，而且间接助长了房价的高企。对于现代城市工作的大部分人来说，买房应该是一个“退出"机制，是一个”脱离“机制，但如果大家一定要把买房定位于”同时服务于我在这个现代化城市的工作打拼“的话，那么现代化城市的房价高企就很难被终止。著作权归作者所有。

中国房价为什么高？除了流通中的货币量迅猛增加的因素外，还有就是中国人把房子当成了投资品，那么在一个牛市中自然价格节节攀升。这两个因素就像干柴，而政府的托市政策则是汽油。加上中国人与生俱来好赌和好钱的特性（中国人的价值观总是把赚钱放在很重要的位置），这火就越烧越旺了。

二、未来房价展望

个人认为房价取决于两方面因素：一是供求关系；二是货币政策。供给小于需求，价格上行；供给大于需求，价格下降。房地产市场发展的半程已过，但总需求的下降未必就一定会带来房价的下降。总需求下降，供应量依然增加或保持不变，则房价会下降；若供应量也同步缩减，那么房价还是会保持平稳的。我认为而随着房地产行业利润率的下降，大量企业会逐渐退出这个行业，房地产行业的供应量也会逐步降下来的，未来货币政策大放水的可能性也不高，09年市场那种疯狂很难再出现，房价保持平稳的可能性最高。

决定房地产价格的不是开发商，不是购房者，而是政府——地方政府。

只用减少土地供应、抬高土地价格，就能一定程度上操控当地房价，如果中央政府再配合一下，来个调控、限贷，房价上涨当然蹭蹭蹭。

地方债是一个大包袱，就目前的政治体制，是绝对不允许搞什么地方政府破产的。所以捂这个窟窿，要么把地方债转移成中央政府债务，但是伴随的必须有部分收入项目划归中央，地方不愿意，营改增已经在起变化了，更不要说卖地收入了；要么放手让地方不拘形式限期解决，这更不现实。

政府，如果真正想降房价，就得退到2003年状态：

没有限购，没有限贷，没有房产税，没有利率歧视，没有信贷限制，没有期房限转，没有营业税，没有所得税，没有土地增值税，没有任何交易税费，彻底废止经济适用房，彻底废止保障房，没有非普通住房，没有7090，没有规划限制，允许开发商自由发债，允许信托计划，允许房地产企业上市融资，允许境内外资本投资房地产，清算造谣媒体，允许一个人买76套房，允许REITS上市，允许倒按揭，允许加按揭，允许转按揭，取消抵押贷款用途限制，房贷利率打5折，优质客户房贷利率打3折。但是从政治上讲，我对“利国利民”的可能性，是极度悲观的。

“动力”永远存在。但政府采取“杀死信使”的方式，不听不闻不看。限购限贷，头埋在沙里，谎称天下太平。

2017的今年，深圳、上海的事实，和2017年、2011年相似。水面下暗潮涌动，“因为宏观调控，所以房价飞涨”，因为政府违反宪法推行二限房产税，供应端一减再减。而另一头，滥发纸币丝毫没有收敛，社会总纸币购买力屡创新高。

超发的货币，去哪里最安全？一线大城市核心区域的房子里存着去啊

过去房地产价格的暴涨离不开两个国家政策，一是由分税制导致的地方政府土地财政（就是中央和地方的税收收入分配，中央把很多税收收上去，导致地方政府缺钱花，只能通过卖地赚钱维持开支和建设，所以地价越来越贵），二是的货币政策，众所周知过去10几年中国ZF滥发了多少货币，所以人民币对内贬值相当严重，同时大量的货币进入了房地产行业，也是推动房地产价格爆涨的一个重要原因。

现在再看这两个政策。首先，土地财政政策是行不通了。一是地也卖的差不多了，二是再继续通过卖地来维持开支的话，导致房地产泡沫带来的经济隐患和社会动荡是中国ZF坚决避免的。所以就顺势有了不动产登记制度，登记完了之后就可以收房产税了，这就可以成为地方ZF的长远收入了。。

再看货币政策。这几年国家在开会的时候一直在强调积极的财政政策和稳健的货币政策。这就说明了货币增速不可能再和以前一样高了。但是我们可以分析一下什么叫做稳健。稳健就是不能让房地产还有股市什么的再乱搞了，不能让你再涨太多，同时也不能你跌太多。一跌带来的政治经济风险也是ZF坚决避免的。

考虑到中国一线二线三四线城市的环境不一样，地方政策也不一样，因此在房地产行业平稳发展或者缓慢衰退的大背景下，这些不同地区的房地产价格也不会不一样。总结一下，2017年乃至未来10年房地产价格的走势。一线城市房地产价格是必然增长的，只是年增长的幅度应该不会超10%，二线城市大部分房地产价格也会增长一点3%左右，个别二线城市房地产库存大，经济萎靡的话就会下跌一点，但也不会很多。三线四线城市少数价格会上涨一点，大部分会缓慢下跌，但是下跌幅度不会太多

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房地产行业未来展望 [篇2]

1.行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力

房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。

2.发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境

(1)城镇化推动人口红利持续释放，gdp有望保持中高速增长

结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比也将逐步降至70%左右。《2017-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。

(2)央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕

国际局势、经济发展、美元进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入sdr后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年m2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。

(3)房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落

1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2017年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2017年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。

3.市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米

(1)模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长

根据"中国房地产业中长期发展动态模型"，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011-2017年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。从2017-2020年复合增速来看，商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右，新开工面积年均下降2.2%左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%左右。

(2)需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加

未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%；拆迁改造需求占比34.4%。政策调整将有助于市场需求持续释放，二胎政策全面放开为市场拓展需求空间；棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提高为主的改善型住房需求将稳步增加。

(3)市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升

房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。

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4.企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，"地产+金融"加速企业分化

(1)竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，top10房企市场份额超20%

未来5年，国内房地产市场需求增速放缓，多数房企业绩增速同步下降，但行业竞争格局分化依旧，强者恒强的马太效应突出，行业集中度稳步提升。预计2017年7家千亿房企格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业，而top10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。

(2)地产+金融：股权投资强化房企与金融机构合作，资产证券化开拓企业融资新路径

未来5年，地产与金融的持续融合将成为行业发展的新趋势，而地产金融也将成为企业加速分化的催化剂。2017年以来，房地产项目开发风险明显提升，企业资产负债率攀高，通过股权投资摊低风险的需求量增加，股权投资强化了金融机构与房企的合作纽带，共生共赢成为趋势。另外，资产证券化通过盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资路径，将成为未来企业竞逐的新热点。

未来五年房地产市场发展关键影响因素--三四线城市的库存之惑

1.库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考

目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况也差异较大。中国指数研究院通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑强，存在发展机遇。

2.库存去化策略建议：强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制

中央层面，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革、推进棚改及棚改货币化安置，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；地方层面，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；企业层面，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。

房地产行业未来展望 [篇3]

房地产经过08年大跌和09年大涨之后，近几年已经开始平稳的发展。通过对目前全国房地产状况的分析，可以使我们对整个行业有一个宏观的把控，而对代表城市的研究，也可以使我们对房地产的具体状况有一个详细的了解。对于房地产现在形势的良好总结，有利于更好地来研究其未来的发展。

一、房地产当前的形势

1.政府政策的分析

近些年来，政府在房地产调控方面的政策不断地出台。在2011年，政府提出了新的国八条，也就是强化调控，加大土地供应的调控力度，改善商品房的结构，进行严格的土地管理。加强普通商品的住宅房与经济适用房的价格调控，以此来保证中低价位和中小户型房产的供应。完善城镇的廉价租房制度，来保障低收入家庭的基本住房需要。通过税收等手段来调控房地产的市场，特别是加大房地产交易的调节力度。加强金融方面的监管。切实规范与整顿市场的秩序。加强市场的监测，完善市场等的信息披露。通过新的国八条我们可以看出，政府下定了让房地产市场转入正常市场机制的决心。新购政策的扩大、二手房交易的营业税进行全额征收、两套房的首付比例提高到60%，这些都直接的影响到了楼市的变化。

从2011年到今天，国家通过增加土地供应的调控力度与减少新的楼盘的批售来对二级市场供应进行控制。通过对二手房征收全额交易营业税来减少三级市场的相关供应力度。同时，利用限购限贷政策，提高了贷款利率，减少了投资需求与投机需求。

2012年，政府层多次地提出房地产的调控政策。在2月的中旬，发改委发出通知，要求在2012年，加大保障房的建设基金支持。中央政治局则提出了继续推行积极的财政政策与稳健的货币政策。同时，国土资源部表示，要坚决地贯彻中央的调控政策。国土资源部发布，闲置满一年的土地，根据地价的20%，来征收闲置费。国务院在7月正式地批复乐儿前海开发的开放政策。

2.行业形势以及全国各个主要城市的房地产状况

（1）行业的形势

通过政府严格的宏观调控，近几年房地产的情况趋于平稳，并没有出现比较大的市场波动。其中，房地产供应量通过08年的减少到09年的增加，在2011年新政策出台后，日渐平稳。房地产的发展从源头上得到了控制。源头控制后，政府对于市场需求进行的控制也十分严格，最终使得2011年之后的住宅成交量也趋于平稳，跟09年相比下滑比较多。随着房地产市场供需量的日渐平稳，价格也逐渐的回归正轨。从2011年的8月到现在，城市的住宅价格稳定，整体上呈现下滑的趋势，但是下滑的幅度比较小。目前，房地产的发展平稳，没有比较大的波动，这主要体现在下面几个方面。首先，房地产的供应量是逐年减少的，因为政府的宏观调控和土地的不开再生性，所以供应量的减少的必然趋势。其次，需求也在减少。新的国八条抑制了投资的需求与投机的需求。最后，价格下降，库存量的上升以及政府限价政策都会使房地产的价格下降。

（2）山东的房地产形势

近几年来，由于山东地区的`城市化进程加快，经济持续快速地发展，随着外来人员的大量涌入，使这里的房地产市场走在了全国的前沿。房地产急剧拉动了地税的增长。

根据今年第一季度的数据显示，全省的地税系统入库的税收为807亿。其中，房地产拉动的地税收入增长了10个百分点，从而有效地促进地税收入的稳定增长。

今年1-2月份，全省的固定资产的投资总额为1852亿，增长了29.1%。社会的消费品的零售总额为3464亿，增长了12.7%。出口总额是186亿美元，增长了5.4%。三项指标共同增长了约13.3%。一个季度的全省地税的收入增幅基本上和经济的增长水平相协调。另外，今年的一季度，山东的地税税收为757 亿，增长了14.5%，比全国的地税收入平均增长了2个百分点。

一季度的房地产市场急剧升温，地税收入达到199亿，增长了55.4%，拉动地税的收入增长了10个百分点。扣除房地产行业，一个季度其他行业的地税收入增长了4.8%。

二、房地产未来形势的影响因素

经济的发展将直接地影响房地产的未来发展。同样地，政府的宏观调控也将影响到房地产未来的走向。

1.经济的走势

众所周知，经济的三驾马车分别是投资、消费和进出口。根据目前我国经济的发展趋势，估计gdp的同比增速会减缓。消费一直以来都是最平稳的，但是在国家的经济转型之中，它对于gdp的贡献不足，只拉动了4.6个gdp百分点。由于动力不足，所以gdp的增长速度会放缓。国家的经济面临着转型。房地产导致了内需的紧缩和国内经济的回落。因此今后的形势不容乐观。但是，经济的回落也同时影响着未来房地产的走向。

2.未来政策的形势

政府对房地产的调控肯定是不会放松的，同时，还会采取积极的财政政策与稳定的货币政策，以此来促进房地产的软着陆。一方面，经济增速回落，政府的政策不放松，房地产的发展将会回到正常轨道当中。另一方面，土地紧缺，城市化速度加快，总体供应减少，但是需求会不断地增加。中国未来政策还是会倾向于经济发展。对于房地产，无论是现在还是将来，其主基调都是严格调控。但与此同时，为了促进经济的发展，政府也不会对房地产市场进行打压，而只是让其回到理性市场机制之下。

三、房地产的未来展望

1.二三线的城市将会成为二级市场中的重点，而一线城市的重点则是三级市场。

随着一线城市限购限贷政策的实行，投资于投机的空间都大大的被缩减。所以，大量的资金可能会被转向二三线的城市。而对于一线城市而言，无论是从土地供应状况来看，或者是从政府的政策来讲，房地产未来的重点都应该为三级市场。

2.房地产开始向两极发展，将形成两头大、中间小的状况

由于限购限贷政策，很多投资客的目光将会转到高端的豪宅物业，而政府也会在保障性住房这一方面，照顾到中低收入的人群。

3.工商铺的未来发展空间大

根据不同类型物业的开工面积增速对比中，可以看出工商铺在未来还有很大的空间，特备是在一线城市当中。

4.信托偿付的高峰来临，开发商将会采取降价的方式来进行资金的回笼

大量的资金进入房地产行业所形成的的债务在2012年会陆续的到期。这样，势必会考研到开发商的偿付能力。在市场没有回暖之际，房地产开发商们将会采取降价的方式，进行资金的回笼收缩，这样一来可能会导致市场价格急剧下跌。从供应方面来讲讲，2012年的库存量会加大，房价也可能下跌。

5.房地产税将会扩大试点的范围

目前我国很多城市的房地产都实行二手房的过户征税，以此来提高政府的收入，并且打击炒卖的行为。随着税收制度的完善，限购限贷政策将会逐渐的淡出，但是短期内会继续存在，为新政策的出台争取必要的时间。

四、总结：

房地产市场目前已经得到了人们的广泛关注。政府为了稳定市场，坚决地实行宏观调控政策，使得中国的房地产形势日趋稳定。至于未来房地产形势的发展，应该会有一个过渡时期。经过这个时期之后，房地产市场将会回归到理性发展中来。

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