物业企业发展展望

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物业企业发展展望

我国的市场经济已经发展到一个更加高级的阶段，这个阶段也使物业管理带来了一个快速发展的时期。因此借由探讨物业管理行业的发展趋势和方向，使物业服务企业及时规范内部管理，建立适当的盈利模式，提升核心竞争力，实现物业管理行业的升级与跨越式、永续的发展。

一、我国物业管理市场的形成条件

第二次全国经济普查的数据显示，物业管理行业的主营业务收入已经达到 2076 亿，这个数字超过了文化体育方面，文化体育方面是2071 亿。北京上海物业管理主营业务收入已经占 GDP 的 13.24%，广东、广州、深圳、四川，物业管理在 GDP 中占有很大的比值，已经形成了一个巨大的具有潜在前景的物业管理市场。这个市场在我国的出现是我国进行经济改革之后的必然产物：

住房制度的改革为房地产业及物业管理行业的发展创造了条件。商品住房制度的改革使得房地产开发市场组建形成并不断发展，同时由于商品住房制度的变革也带来房屋所有权主体多元化，这就要求管理制度的根本变革，要求改变计划经济体制下旧的房管制度，原有房管所对物业的管理模式必须被更为专业高级的管理方式所取代，而物业服务企业正是适应这个需求的必然产物。

物业管理具有公共产品的特性，这就决定了必须成立一个能够代表一个区域全体消费者的组织承担公共产品的管理职能，这个组织就是物业服务企业。

二、当今物业管理行业发展现状

根据我国当今经济形势，房地产市场很难再有前些年的辉煌，面对市场的压力，房地产开发商极力寻求转型之道，这其中物业管理将大有作为。

(一)物业管理升级是市场发展的必然趋势

上海市上置物业集团，利用全新的电子信息方式，将传统物业服务融入到互联网的实践，叫“物联网”，它就是一个一站式全方位、全覆盖为业主提供各种生活享受，满足业主衣食住行等多方面的需求。深圳长城物业，从 2017 年建立一个全国报修信息系统。通过完善全国范围内业主保修远程客户关系管理系统和企业内部管理远程控制系统，逐步打造“云物业服务”，实现了深圳物业总部对全国 300 多个物业项目直接的便捷式管理。通过这个系统，降低了各分公司全年 3000 多万元的运行成本。通过这样的一个系统建立，还能继续打造“云服务”平台。还有福建永安物业开展的社区电子商务，就是把新技术应用到物业管理行业，使这个行业产生产业链的纵向延伸和横向拓展。这些行业的引领者进行了一个非常好的崭新的尝试。也标志着物业管理将朝着更大的市场化发展。

(二)物业管理将更加专业化发展

人力成本的不断上升促使物业服务企业要不断降低管理成本并使物业保值增值，这恰恰是增强内涵管理的良好契机。一些物业服务公司对物业进行的资产管理是个良好的尝试，但还需要不断完善。

三、我国物业管理未来发展趋势及方向

(一)物业管理发展将越来越朝着规模化、集约化方向发展

作为现代服务业的物业管理,其发展是伴随着不断增长的经济、人们不断提高的生活水平而发展的, 这就决定了在相当长一段时间内物业行业仍然属于微利行业, 所以要求物业服务企业经营必须走向规模化与集约化,这是物业行业发展的方向。例如一些无资质等级、小而全的物业管理企业较多，其服务的不规范导致大量的投诉,被媒体集中报道极大地影响了物业行业在公众中的整体形象。因此,整个行业企业重新整合,形成产业规模,促进行业健康发展。这样才能打造中国真正名牌的 “航母物业企业”，以适应国际化战略趋势。

(二)物业服务企业需要自身进行管理体制改造升级

物业服务企业在成立之初处于初级阶段往往采取一种比较粗放的管理方式，但是随着市场经济的发展需要，物业服务企业必须随之进行相关的调整，才能生存与发展下去。在这个过程中，物业服务企业必须建立起真正意义上的独立决策独立拓展市场的企业制度，大力发展具有多元投资主体的物业服务企业，使物业服务企业具备成长壮大的基础条件。

(三)物业服务企业要采用新技术革命的成果实现物业智能化

随着新科技的迅速发展, 科技最明显的特征是将改变人们的生活，所以物业建设智能化已是未来的必然趋势，这要求物业服务企业必须进行艰难的转型。物业服务企业一定要改变过去劳动密集型的发展模式，向技术密集型与管理专业化密集型转型,这就需要培养引进新型的管理服务技术人才。新的经济时代带来的劳动力成本的不断上升正是物业服务企业来增加现代物业管理技术的大好时机, 这样才能真正实现物业管理的专业化、现代化，实现永续的发展。

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(四)物业服务企业需要转变观念，从微利行业的束缚中走向创富行业

我国城镇化的改革进程使得我国的物业管理区域将逐步扩大，这将意味着物业服务企业的市场在不断扩大，这本身就是一个利好消息。

物业管理的类型也由住宅型物业扩展到工业、商业、写字楼、政府机关、医院、学校，越来越多样化，宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施也都需要引入现代物业管理。区域的扩大，管理种类的增加，将使物业管理可以大有作为。核心仍然是管理物业,但物业管理的内涵将更为丰富。比如物业行业可以涉入房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业,实现物业服务企业的创富能力，摆脱微利行业的束缚，力求促使物业行业能够实现更大的社会效益和经济效益。

物业企业发展展望 [篇2]

今年是物业管理行业在中国内地走过的第33个年头，目前已有7万多家企业、600多万从业人员，涌现出龙湖、金科、万科、保利等一批全国性物业企业。然而，谢家瑾坦言，虽物业管理在我国呈现加速发展的势头，发挥了对经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用，“但客观来讲，该行业总体还处于低水平运行状态。”

“刚性成本急剧上升、价格调整机制缺失，使物业收费与成本出现严重倒挂，相当数量的企业陷入生存困境。”谢家瑾称，在信息化、网络化的经济环境下，一些企业对成本上涨束手无策，引发了服务标准降低和弃管小区等社会问题。同时，传统的密集型劳动和简单服务限制了行业发展，使物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄。

对此，谢家瑾提出，要通过引入新技术、新业态和新方式，开创全新物业商业模式。“企业要提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，这是物业管理科学发展的必然选择。

事实上，物业服务的质量，已经成为消费者在购房时的重要依据。谢家瑾举例说，龙湖的房子为什么越做越好，因为在项目开发前期，龙湖物业有近300人的团队介入地产服务，并在销售和入住阶段，为业主提供服务，“这样既受到开发商的欢迎，还通过有偿服务赚取了可观收益。”

对于物业管理行业的未来发展，谢家瑾表示，中国物业管理将在未来五年基本形成行业转型升级的运作和盈利模式，初步实现转型升级的基本目标还需十年。谢家瑾称，现在物业管理将以科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，要建立新的商业模式、服务方式和管理方法。

另外，还有来自业主(投资者)的需求。随着业主对物业管理服务的要求日益升级，维权意识不断强化，物业管理相关专业服务的专业公司直接或间接介入物业管理服务的频率越来越高，范围越来越大，影响力不断提升。在这种环境下，物业服务公司逐步摒弃了“大而全、小而全”的作业模式，开始采用专业分包的操作方式。

实际上，各类外资物业服务公司均将清洁、绿化、秩序维护以及电梯、冷冻机组、消防系统、楼控系统等关键设备或专业性较强的设备设施的维护保养外包给专业公司。香港早已采取了这种模式并获得成功。随着国外物业服务公司将专业化分包的形式引入国内物业市场，国内的许多大型物业服务公司如陆家嘴、均豪、达文等，也都将原来自行雇佣的保洁、秩序维护、工程维修等分离出去。

物业管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业保值增值，这也正是对物业进行资产管理的价值所在。目前的一些物业服务公司已经对物业进行资产管理做了初步探索，但客观讲，在意识方面、操作手法方面以及现有物业服务公司的实际水平方面都存在不足，仍处于雏形阶段。谢家瑾会长就曾指出：“尽管不少物业服务企业都在搞多种经营进行创收，但大多停留在小打小闹，没有深入到资产管理的核心中，也不能获得可观的利润。” 资产管理的概念和主要手段

什么是资产管理的核心？这将是未来很长一段时间内，物业管理行业研究的重要课题。什么是资产？什么是资产管理？这是首先要厘清的概念。

资产，是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。资产一般包括流动资产和非流动资产，物业是一项重要的非流动资产。对于物业管理，现有《物业管理条例》给出的定义是“指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”，但根据市场现状和未来需求来看，这仅是物业管理服务的链条末端而不是全部。

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资产管理，有狭义和广义之分，狭义上特指证券市场范围的资产管理业务，在此不赘。广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、增值，也可能是其他目标。对不动产的物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业主委托专业机构管理，是最典型的资产管理。

举例来说：某大厦约10万平方米，物业服务公司将管理成本从25元降至20元，则每年节省600万元，按10%资金成本计，相当于增值约6000万元。同时每年还从管理费中拿出约150万元用于大厦的更新改造，按10%资金成本计，相当于增值约1500万元。

将物业管理上升为资产管理，不仅能使拥有的物业资产保值增值，更能通过一系列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。

进行资产管理的手段多种多样，除了目前国内较为流行的投资性房地产外，在国外较为成熟的抵押贷款证券化(mortgage backed securities，MBS)和房地产投资信托基金(real estate investment trusts，REITs)以及住房反向抵押贷款已开始在国内试水。

房地产抵押贷款证券化的基本思路是：以一定数的期限、利率、贷款类型等方面具有相似性的房地产抵押贷款，构成一个抵押贷款组合，并以此组合为依据发行抵押贷款支持证券。房地产投资信托基金，是指采取类似于投资公司的形式通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产或房地产抵押贷款投资的一种融资方式。

一言以蔽之，资产管理即是将物业这种“死”的、静态的非流动资产通过一系列资本运作变身为“活”的、动态的流动资产，又在保持流动性的同时，使投资者参与到原本需要大量资金的房地产领域，获得房地产投资及经营的收益。

物业服务企业进行资产管理的优势

市场对物业管理需求的升级决定了物业服务企业必须随之调整。国外成熟的物业管理服务链条包括项目管理、租赁管理、物业管理、设施管理、尽职调查、管理评审等上下游产业。成熟的物业服务公司，必须是专业的、多元的并具备与专业化程度更高的各类公司合作的素质。

前期介入：物业管理后期的专业化、市场化已经初具规模，而在产业链上的延伸首先体现在前期介入上。如在规划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收及项目接管阶段甚至销售阶段，物业服务企业都可以提出建议，帮助制定公约和管理预算。

物业服务企业通过在前期向开发商提供建议，减少了将来项目成为成品时的“硬伤”，并在前期导入了公司未来的服务理念，还可以在前期介入中得到学习、丰富和提高自身知识水平与素质的机会，以易于将来为业主或用户提供优质的物业管理服务。更重要的是，前期介入能为物业服务公司赢得更多的商业机会，增强开发商对物业服务公司后期管理的信心。物业服务公司还可以利用对客户的理解和自身专业技能提供全方位的资产管理服务。租赁管理：目前有越来越多的内外资投资者开发或购买物业，是希望通过长期持有物业以获取租金或房产增值回报。物业服务公司可以充分利用自身的管理优势，如对本物业的充分了解、稳定的客户来源、与客户良好的沟通技巧等，来帮助客户打理租务，投资者只需定期收取租金即可。

设施管理：物业管理是一种“准公共产品”，是为全体业主或用户提供的共有服务；而设施管理是为用户提供的专享服务，它的服务更加细致周到。设施管理还是一个比较新的概念，目前国内更多的大型跨国公司才会聘请专业设施管理公司。

尽职调查：目前有越来越多的内外资投资者在国内购买现成的物业或新落成的物业，在购买之前会做尽职调查。而物业服务公司在长期的物业管理实践中对物业使用情况及各种设备设施的使用寿命等积累了丰富经验，而这些经验正是尽职调查所必需的。

研究顾问：为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面

顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。

投资顾问：本着以客为本的宗旨，对承担风险能力、回报目标等做出分析及提供专业意见，为客户物色合适的投资项目，并透过买入或卖出物业以改善投资回报率及减低风险。

将对物业的维修养护管理升级为资产管理，这种涵盖房地产产业链条上下游所有行业的“一站式”服务对物业服务企业提出了相当严格的要求：拥有大量经验丰富的专业人员。既能服务于大型跨国企业、金融机构、政府、发展商及投资者等各类客户，又能熟练掌握顾问、代理、买卖、估价、融资等一站式服务技巧，还包括在酒店、商场、写字楼、住宅等多种业态上的成功积累。

拥有丰富的高端客户资源和稳定的战略合作伙伴。物业服务公司相当于一个产品集成商，有效管理分包公司成了物业服务公司的重要工作。

拥有雄厚的资金支持。一站式的打包服务，不仅能节约委托人和物业服务企业的双重成本，还能提高工作效率、减少资源浪费。但这需要有物业服务企业雄厚的资金支持和相当的风险管理能力。换言之，雄厚的资金支持将使这种全链条服务合作更易成功。

鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户(业主)以及成熟的物业服务企业来共同实现的。资产管理作为物业管理未来的发展趋势，还需要各方面做进一步探讨。

管理权限：

从原来的物业公司进行主导地位的物业管理管理，形成以业主为主导地位的自行管理或聘请物业公司和专业公司进行管理；

自2017年10月1日《物权法》的实施和《物业管理条例》的修订，到2017年10月1日《北京市物业管理办法》的实施，已进一步明确了业主的主导地位，通过程序来聘请和解聘物业公司。

已经不再是以前开发商“指定”的物业公司来进行管理，并明确规定了在业主大会未通过程序聘请物业公司前，开发商进行前期物业管理，但不得收取业主物业费，这迫使开发商将尽力配合业主尽快选聘物业公司。

同时也给物业公司敲响了警钟，以后怎么管，管理成什么样。管理不好会失去业主的信任，业主会解聘物业公司。

怎样取得业主的信任这就需要物业公司重中之重，如果不收费和什么事都管肯定能取得业主的信任，但物业公司不能赔本赚吆喝。也就是说要找到一个物业公司既能正常经营，又能取得业主的信任的经营模式。

经营模式

物业费从原来的包干制转向酬金制；不变的物业费价格对物业公司和业主都是弊端，2017年入住的房子物业费3块，随着人力、物力、能源价格的提升，2012年物业费还是3块，物业公司还要保持2017年的模式肯定办不到了。所以采用酬金制是最好的方法，每年测算出一年物业运营的总支出和物业公司的酬金，按平米分摊到各业主，从而避免价格的增长，降低服务。

从单一的物业管理模式走向多元化物业管理模式，关键在于经营，管理的项目就是资源，业主的需求就是客户，将资源合理利用满足业主的需求。

物业公司的全部服务内容，一般的物业公司的保洁、保安、电梯维保大多采取外包形式，物

业公司的可自行成立或招纳，省去了付给外包公司的利润，还可以外派承接其他项目的服务。房屋的买卖租赁，避免中介公司的介入，在买卖租赁过程中收取比中介公司低的费用，一是有利润，二是出让方（原业主）与新业主各种费用的结算、房屋概况的判定，避免房子卖出

后的许多问题的出现等等，三是受让方（现业主）的信息登记在册，房屋验收状况等，避免以后发现的问题归结于物业。

装修建材，房屋都要装修，能承接业主的装修工程，也会有相应的利润，还有一是管理上较为方便，避免与业主发生矛盾；二是装修材料的使用，避免使用不合格的装修材料，并可存档记载；三是装修的方案制定，物业对房屋熟悉，避免了乱砸墙，将设施设备损坏等损失；四是降低了安全事故的发生率。业主会放心的交给物业。

必需品，每个家庭或单位每月用的必需品，如吃的、穿的、用的，物业公司调查业主的需求开展此项工作，既有相应的利润，又取得业主满意，还可定期的举办跳蚤市场。

举办活动，有的业务物业公司是开展不了的，比如银行业务、旅游业务、教育业务、团购业务等等，物业公司可以引进几家公司进行合作，一是业主方便、二是物业公司利润。

网站运营，该网站涵盖了此项目的动态，包括物业公司、业主等，做成向QQ一样，每天业主都会打开网站浏览。目的是物业公司的宣传和通知等信息的发布，业主对物业公司的态度，业主需求的信息，做好了还可以在网站上招募外面的广告。

住宅物业虽然市场规模庞大，但住宅物业管理的利润率较低，大部分住宅物业公司仅能实现微利或略有亏损；而且住宅物业普遍由开发商自有物业公司管理，在各种物业形态上市场化率最低；对于开发商来讲，良好的物业管理可以显著的提升业主对开发商的客户满意度，提升楼盘的品质与价值，从而提升开发商的品牌。日前，万科对外表示，万科物业以后不会再接除公司外的物业管理项目，专注于为本企业开发项目服务。与此相呼应的是，目前中海物业也在深圳回撤除中海地产之外的物业管理项目，中海地产同时以1.28亿元人民币，悉数收购了中海物业的股权。这样，在住宅物业管理的市场上，有影响的公司采取收缩策略，微薄的利润又会使中小规模的物业公司在竞争中近一步分化。

国家的“十五规划”提出“规范发展物业管理业”，“十一五规划建议”指出“积极发展社区服务等需求潜力大的产业”，“加强和谐社区建设，倡导人与人和睦相处”，“积极发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业”等。国家政策、时代发展，给物业管理提供了大有作为的空间。物业行业的发展将会呈现以下的一些趋势：

1、住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主。由于目前房地产开发的利润远远超出物业服务的利润，在加上消费者在购房的决定因素中物业服务的比重逐步提高、中海、万科等较有影响的物业公司收缩项目的示范作用，住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强。在全国100强物业管理企业中，62%的企业由开发商设立。考虑存在大量的项目公司，全国物业管理企业平均水平此数值会更大，保守估计会达到70%以上。尽管《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理物业，然而物业综合性、复杂性、专业性的特点，导致业主自管实践不可能成为一种主流模式。所以，住宅物业仍会以自建自管为主。

2、住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业。目前物业管理公司普遍规模偏小，行业集中度低。国内规模最大的前三家物业管理企业的管理面积仅占总物业管理面积的0.58%。上海物业管理公司2563家，平均每家管理不足10万平方米；深圳物业管理机构1029家，平均每家管理项目5.1个，管理面积24万平方米。随着我国物业管理企业逐步走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中度将逐步提升；一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利润也会淘汰规模小的公司，这也有利于促进行业集中度的提升。

3、商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧。高端商业物业具有良好的盈利性，市场吸引力高；高端物业项目的客户对物管企业的专业能力、服务理念、人才、品牌等方面都提出了较高的要求；由于物业所有权的转移，或开发商出于对物业价值的考虑，物业管理市场最终将走向由市场和客户进行选择。市场和客户选择的结果必将使市场竞争加剧，促进物业

管理品牌化、规模化的发展，从而提高行业集中度。现有优势企业会凭借其自身的竞争能力，在增量物业管理市场中争取更多市场份额。

4、商业物业的全价值链经营业务会进一步增加。资产管理、物业经营、物业顾问等业务的高盈利性会对开展商业物业的公司具有很强的吸引力；另一方面，开展商业物业的公司一般具有较强的资本实力和较好的人力资源，其主要服务对象也具备对于物业全价值链经营的潜在要求，所以开展商业物业的公司对物业全价值链经营具备良好的匹配度。这样从物业行业的发展来看，一些先进的商业物业企业在立足于物业管理的同时积极地拓展物业经营、物业顾问等多个业务环节，形成物业管理的全价值链经营，以充分发挥协同优势，更好的满足客户需求。

5、物业服务的专业化程度加强，行业将会涌现实力强大的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。目前众多物业管理公司采用一体化的管理格局，设有属于自己的若干专业的分公司或部门，形成独具特色的“小而全”的企业。它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成本较高，这些使“小而全”的物业公司经营运作较为困难。是必发挥一己之长，放弃“全”的形式，形成物业行业的专业服务商。这些服务商利用其规模优势降低成本又刺激了“大而全”的公司将自己的某些业务交与专业服务商。使“大而全”的公司全力做“大”。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。

随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。与此相适应，原来的公房承租人逐步转变为房屋所有权人，原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人的服务与被服务关系。近年来，物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据调查，上海、广东、山东、辽宁等省市的物业管理的覆盖面已达50%左右，深圳市物业管理的覆盖面已超过90%。全国物业管理企业已有2万多家，从业人员超过200万。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。

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