二次经营会议纪要

2011年4月6日下午4︰00，保利地产在广州保利国际广场北塔18层会议室召开了2011年第二次经营形势分析会议。与会人员有董事长宋广菊，总经理朱铭新和公司经营班子全体成员，各平台公司主要负责人，专业公司主要负责人，以及本级职能部门相关人员。会议首先由投资管理中心就当前经营形势做专题报告。报告指出：

二次经营会议纪要

1、国内通胀压力和输入性通胀压力日益增加，未来一段时间企业的资金压力还会加大，资金面还远未到最困难的时候。但这也意味着在全行业资金紧张的时候，我们也会有一些机会。如刚刚获取的合肥项目。

2、这一轮调控有效限制了购买力，保障性住房又将分走蛋糕，调控准确到位，对抑制房价过快上涨起到了积极作用，一定会对市场有影响。但我们也要看到，各地政府的调控始终是有限度的，随着房价上涨目

标的出台，市场对降价的预期有所改变，市场在消化政策后成交量会阶段性的恢复，但总体仍不乐观，全年仍可能会有所下降。3、行业竞争日益激烈。尽管一季度各级公司响应股份公司号召全力抢市场，实现了业绩同比大幅增长；但相对年度任务差距较大，相比竞争对手跑得还远远不够快。保利地产将在较长一段时间内面临“自己与自己比有进步，与别人相比跑得并不快”的局面。对保利地产而言，只有持续创造条件抢市场、抢资金和抢资源，才能做到在两极分化的竞争中不掉队。

各职能部门主管副总对各自主管的工作提出下一步工作的指导意见后，宋董事长、朱总经理分别做出工作指示。朱总指出二季度工作对全年经营业绩的关键作用，要求各级公司抓住“项目进度”这一经营主题，抓紧项目开发，以快速出货为主，抓住一切机会确保上半年“时间过半、任务过半”，在项目拓展上要在保证自身资金平衡的同时注意不错漏机会。

宋总充分肯定了公司一季度的成绩，但也指出了公司市场地位下降的现实，要求各级公司站在地产集团的高度，增强紧迫感，加紧工作，保证公司市场地位不下降，上半年要力争行业前三的市场地位，不能落后。宋总特别要求各级公司进一步认清形势，抓住主要矛盾，积极开展各项工作。调控将由效果而论，无论如何调控保利地产都别无退路，各级公司要清醒认识到产品生产是当前经营工作的主要矛盾，一把手要亲力亲为，抓住主要矛盾，迅速推动项目开发进度，抓住二

季度的重要时机，确保全年任务的`落实。对于资金问题，宋总要求各级公司高度重视并主动积极地去推动信贷融资，一把手和财务负责人务必充分重视，提前、主动、亲自和银行接触，全力抢占稀缺的资金资源。

会议对以下几项工作做出了重点要求：

一、抢抓资金，加强资金预算管理。各地区主动扩大资金来源，减少对股份公司资金的占用与依赖。要加强信贷融资：加强贷款审批的紧迫感，积极寻求多渠道放款，并在合理的成本范围内积极探讨基金、信托等融资渠道；要狠抓房款回笼：根据销售情况按月制定回笼计划，对按揭“放款难”的问题要多想办法、采取灵活措施应对；要强化资金预算管理：按月滚动编制资金预算，加强监控严防超预算现象的发生。

二、直面现实，振奋精神抢市场。各级公司一定要以快速出货为目的，谨慎研究市场，合理定价，审慎确定销售策略，保证销售速度，并加快存货处理。要保证新货的供应量，合理控制供应节奏。要加快新项目进度以提高在售项目数量和覆盖面，在售项目要结合实际情况保证连续供货。公司四月份要实现70亿元以上的销售认购，各平台公司任务见附件一。上半年各级公司要全力实现“时间过半，销售签约任务过半”的目标。

三、密切关注土地市场，不错漏机会。各级公司务必持续高度关注土地市场，在坚持“按现实房价测算，不打预期，不打财务赤字，

坚决杜绝高价竞拍”原则的基础上，灵活采取多种方式，积极参与土地出让，保护市场、逢低吸纳。具体思路上：即要关注住宅市场，还要关注综合项目；即要关注规模大的项目，还要积极争取短平快的小项目；既要关注一手市场，还要密切跟进二手市场。

四、深入合理调整经营结构。一是调整产品结构：要切实研究未开工项目产品定位的合理性，做到以刚性需求为主要满足对象，做市场真正需要的主流产品；二是调整投资结构：公司整体上将适度扩大市场稳定、调整风险较小、成长性好的地区的投资，各级公司则要以区位较好、产品类型更符合市场需求的项目为主，向“好卖”的项目和产品倾斜；三是调整财务结构。在积极争取资金的时候要注意与基准利率挂钩，对高成本的资金，贷款周期不宜过长，且应确保提前还款条件，便于后续调整。

五、强化成本控制。各级公司要严格执行成本管理制度相关要求，按时报送项目各阶段目标成本。所有2015年以来取得、未报送目标成本的项目应于4月20日前报送至股份公司。要抑制高端冲动，对项目成本的调整必须要进行严密的论证，一方面要仔细计算成本增加带来的收益，另一方面要充分论证新的调整是否符合市场需求。要树立过紧日子的观念，严格执行预算控制，节省管理成本。

六、加大已发生投资未落实项目的处理力度。各级公司要充分关注已发生投资项目的落实情况，充分调研、仔细盘查合同，制定落实计划：已严重违约且基本确定无法落实或资金有风险的项目，要迅速依照合同追溯前期投资，年内务必回收资金或落实项目；仍在合同期

限内推进的项目，要派专人持续跟进工作进度，尤其是涉及到拆迁等的复杂情况，必须要深入了解，做到心中有数。此外，沈阳阀门厂、北京政泉、湖南岳阳文庙和小股东等重要遗留问题务必在年内解决。

附件一：形势分析和下一步工作要求

主题词：经营形势会议纪要

（共印30）份承办人：沈永明电话：89898850

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会议纪要范例12-17