物业管理的建议（精选10篇）

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物业管理的建议（精选10篇）

　　建议，是个人或团体，对某件事情未来要如何的操作，提出的解决问题的办法。下面是小编为大家收集的物业管理的建议，仅供参考，大家一起来看看吧。

　　物业管理的建议 1

　　随着人们生活水平的提高和居住条件的改善，小区物业管理质量成了市民普遍关注的焦点。物业服务作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是小区的居住者，居住者的满意才是衡量物业公司工作质量的最终标准。目前，物业公司管理机制的不健全，是造成我市大部分居住小区物业管理不尽人意的根本原因，就此产生不和谐的社会现象。主要有以下几点：

　　一、小区内保安力量配备明显不足，保安素质偏低，责任性不强。经我们调查的情况：有些小区进出大门无人过问；大门岗亭配备人员稀少；巡逻频次低，特别夜间更少；遇到突发事件按铃长久无反应；由此给广大业主带来不安全因素。

　　二、小区维修力量薄弱，除保安外无晚上值班制，若夜间遇水、电等故障无人上门服务。即便是白天，有些小区维修人员也是拖拉马虎，不够负责。

　　三、物业收费与服务不匹配，存在服务不到位，财务情况不透明等众多失信行为。如临城某高档小区，收费按一级标准，但服务连3级都不到。收费并不比上海的小区低，但服务水平和质量远远低于上海的'小区。

　　四、物业公司由于种种原因退出小区后，形成物业管理的真空，小区出现明显的脏乱差，影响了小区居民的居住环境，即便社区暂时介入，也因为无造血功能而无法解决相关问题；物业公司调换时经常发生资料灭失，设施损坏等事件，导致新接受公司不能迅速地，优质地为业主服务。

　　造成上述现象主要有以下原因：

　　一、现有的物业竞争机制尚未形成，业主对小区物业的选择权未充分体现。物业公司进驻退出行为均无有效监督权和行使权。物业公司的选择权在于业主投票产生，而事实上业主遇到不满意物业公司时，无多大主动权。

　　二、未充分发挥小区业主大会和业主委员会的维权、监督作用。对新建小区，召开业主大会，组建业主委员会，反映业主要求群龙无首，相关部门动作显得有点滞后。而很多小区，即便有业委会，也是未能够发挥应有作用，效率不高。

　　三、物业公司资质评定及物业公司之间评级等活动尚未展开，致使物业公司无危机感，故造成物业管理力度不足的情况。

　　四、市政府至今未能出台有关规范物业管理的规定细则及措施，从而导致对物管公司物业管理的监督、检查及投诉渠道不畅通。

　　五、物业公司自以为是，注重收费，忽视了业主感受。有些小区几年来物业公司未主动向业主征求意见，从而导致双方僵持局面，物业管理费难收等现象，其后果两败俱伤。

　　六、物业公司为节省成本压低工资，导致保安人员流失，更换频繁，素质不高。甚至为多盈利，刻意减少保安人数，严重违反相关的合约规定。

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　　物业管理的建议 2

　　物业管理工作是一项涉及千家万户切身利益的民心工程，它是创造和谐社会的重要因素。我国物业管理的现行体制已由起步时的市场化管理模式，逐步发展为以物业管理行业的规模经营、信用保障体系建设为基础，进一步提升物业管理行业向社会化、市场化、专业化和标准化迈进，是当前社会必然趋势。因此，建议如下：

　　一、物业主管部门及相关单位要进一步加大对物管企业的监控力度，尽快出台适合我市有关物业管理机制的政策。明确制定物业管理企业准出入制度，加强对其资质的'审核和把关；进一步规范物业管理行为，规范其在收费、物管、服务、财务等方面的行为，加强对物业公司的管理、监督、检查，使之上一定的等级；通过建立物业管理月工作例会制度，及时沟通信息，加强对各物业公司的业务指导。

　　二、充分发挥业主大会及业主委员会在物业管理中的维权、监督和协调作用。相关部门应对业委会的选配、组建及运行积极创造条件，稳步推进业主委员会依法行使权限，进一步规范业主委员会的运行，引导业主不但积极维权，而且自觉遵守物业公约，共同创建文明和谐小区。

　　三、充分发挥社区的协调牵头作用。社区作为群众自治机构，具有联系广泛、基础扎实等特点。可在业主委员会的组建、意见的反愧协调业主委员会与物业及配合相关部门对物业的监督、管理等重大活动的开展方面发挥积极的作用。

　　四、加强物业管理市场化运作。在相关政府部门牵头下，由业主选聘，招标方式选择物管公司，淘汰服务差、管理水平低、群众意见大的物业公司，扶持规模大、信誉高、实力强的物业公司。

　　五、引导物业公司要树立正确的服务意识。物管作为为业主提供服务的机构，要确立“诚信服务”的企业经营理念，树立“以人为本、以业主为中心”的服务理念，最大限度地为业主提供各种服务，与广大业主达成共识，争取业主的支持和配合，消除小区内违章违规现象的产生。

　　六、政府部门应建立一支物业管理执法队伍，专门从事对物业公司行为的监督和检查，促进其健康规范地发展，并对其相关不正当行为或违规行为作出相应的处罚。

　　七、组建物业管理行业协会，加强行业自律，并可兼带对各个小区资料进行备案，以及作为监督人确保新老物业顺利交接。

　　八、建立激励机制。对物业管理出色、规范、业主满意的物业管理公司要大张旗鼓地宣传、弘扬。

　　物业管理工作是一项系统工程，是建设和谐人居环境、建设和谐社会的重要环节。希政府各相关职能部门要把努力提升人民群众对住宅的环境满意度，作为工作的出发点和归宿点；物业服务部门更要做好政府的后勤兵，把物业管理工作引向深入，为广大业主提供人性化的服务。

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　　物业管理的建议 3

　　近年来，随着城镇化进程的加快，城镇住房制度改革的不断深化，县城已建成的住宅小区，房地产管理转向物业化管理，这一模式既有利于城市综合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。物业管理已涉及到千家万户。但随之而来的是物业公司与业主之间的矛盾也日益突出，物业纠纷数量急剧增长。部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以至于相当一部分业主的合法权益得不到保障，导致小区管理工作或多或少存在一些问题，矛盾主要集中在物业费的收取及物业服务质量问题上，物业公司与业主的矛盾日益尖锐，因此，加强物业管理已成当务之急。为此建议：

　　一、保安管理方面的问题

　　1、楼宇保安问题。物业通过增加业主所交物业费中的保安费负担，为每个楼都配设了楼宇值勤保安岗位、目前楼宇保安存在的问题越来越严重，业主多花了钱聘请的保安没有起到应有的作用。具体表现在如下几个方面：

　　a、保安经常不在岗，尤其是夜班。经了解，经常有两个楼夜间用一个人值勤的情况。

　　b、多数保安的岗位责任意识差。面对进出楼宇的陌生人，有人不是仔细问询而是笑脸相迎或视而不见、默然对待。如此不尽责，凭卡或开对讲呼叫门铃进入的规定形同虚设。几乎每个业主和住户都经常遇到发小广告的、假电信公司骗钱的、各类推销的和其他形迹可疑人员直接到业主或住户家里敲门的情况。

　　c、服务意识差。很多保安在岗时经常与电梯工嬉笑、打逗。业主遇困难时保安主动帮忙的越来越少了。

　　d、管理信件和报刊、垃圾袋发放、水费单催领等事项责任心不强，常有丢失情况。

　　2、车库保安及停车管理问题。

　　a、车库保安值勤时间安排不合理，车辆出入高峰期保安少，白天经常出现无保安在岗的情况。保安在调配车辆入位、岀入车苦门的效率低，高峰期排队时间长。

　　b、进岀库车辆管理存在严重问题。进库车领卡进入凭卡出去的作用并未真正发挥。第一批停车卡因管理不善作废了，第二批停车卡更换后仍旧出现收不回和不够发以至无卡车量也可以随便出入车库的情况，所造成的浪费无疑增大了物业的管理成本，同时给车库的存车安全带来很大的隐患。

　　c、经常有保安在车库内扎堆聊天、打闹，有的保安看到需要帮助放下车架上的车辆时不去服务继续聊天或打闹，引起很多业主的强烈不满。业主还发现有保安在车库内吸烟的现象。

　　d、物业和保安对地面停车和园区道路上快速行车均未管理好。对非停车位置或路边停车未能及时有效清理，导致越来越多的车辆停在地上非停车位置或路边；对在小区内超速行驶的车辆无有效办法制止。这些情况既危及到行人尤其是老人和儿童的安全，也影响园区环境秩序，影响了车辆和行人的正常通行。

　　e、对停在车库门前或小区几个大门口附近的各类车辆，特别是对一些黑车，清理、疏导不及时也不到位，影响了各个车库大门外和小区大门车辆的正常出入。

　　3、摩托车噪音扰民问题。

　　小区内经常有拔掉消音器而噪音巨大的摩托车出入狂奔，尤其是夜深人静时在小区内飚车，严重影响了业主和住户的休息，业主对此极其反感，意见很大。即便遇到业主上前制止引发纠纷，在旁边的保安都不履行职责保护业主，伤害了业主的情感。

　　4、保安在公共设施或公共区域值勤的问题。

　　在公共设施或公共区域值勤的保安，很多人责任心不强，看到有毁坏花草树木的行为、遇到由下到中心湖湖水里玩儿的孩子，看到有到禁止溜狗区域溜狗的行为都不能有效制止。

　　5、保安执勤服务岗位更换过于频繁。

　　保安在某个岗位上工建长了，才会对情况更加了解，才有利于执勤服务时更好的履行岗位职责，但不知何故，保安却经常更换工作岗位。

　　对保安工作的建议：

　　1、物业应该立即着手与保安公司签订补充合同。把涉及到管理上的问题都逐项细化，对各项服务的明确要求都要落实到合同中，凭绩效对保安公司实施奖罚。

　　2、近期对保安队伍进行一次全面彻底的整顿。凡是多次出现责任事故、责任心不强、被投诉次数多、未成年等不符合聘用条件的保安必须立即解聘，决不可以凭亲属和朋友关系对其继续照顾留用。

　　3、必须制订岀完善的保安岗位责任制，定期对保安进行业务培训和服务意识教育。对车库内服务的保安要进行有针对性的培训。

　　4、完善车辆进岀管理系统，是否可使用自动门闸管理，加强车辆进岀库管理，减少人工操作带来的弊端。如不能更换系统，则必须再次作废原来的卡，更换新卡。

　　5、保安员的服务区域应相对固定而不应经常更换，以利于保安熟悉情况和解决问题。

　　6、采取有效措施，加大管理力度，做好地面车辆停车入库工作，停车管理方面的`规定要严格落实，必要时需要采取更有效的管理手段。

　　7、禁止外部噪音巨大严重扰民的摩托车出入小区，如果是本小区的则要求其在小区内推车出入小区。

　　二、保洁和卫生清扫方面的问题

　　1、宠物粪便问题。业主和住户反映突出的公共区域内有很多宠物粪便问题，除宠物主人未尽到清理责任外，保洁人员也应该发现后及时清理。但一些清洁人员在清扫公共区域时看到宠物粪便也不打扫。

　　2、楼宇内垃圾外运时间问题。长期以来，每个楼的保洁员都是在电梯运行相对繁忙的时候专用一部电梯运垃圾，使得本来就紧张的电梯运力更紧张。

　　3、垃圾楼的消毒、异味处理和残余垃圾清扫问题。临近垃圾楼附近居住的住户，对垃圾楼存在问题的意见很大，主要是垃圾楼存在消毒次数少、异味处理不彻底和楼前残余垃圾清扫不彻底等问题。

　　4、平台花园水池中的水长期不更换。

　　业主反映一组团、二组团平台花园的水池中已经很长时间没有更换新水了。

　　5、垃圾袋发放存在问题。

　　每个住户每个月都应该领取到物业发给的垃圾袋，但垃圾袋的发放却是随意领取，登记发放管理不严格，对没有领到的住户也不提醒领取。

　　对保洁方面的建议:

　　1、建立清洁责任区巡视检查制度，物业管理人员每天上下午都对各个公共部位巡查。

　　2、多立一些警示牌提醒宠物主人及时处理自己携带宠物产生的粪便。发现有保洁人员不清扫宠物粪便行为应予批评，多次批评仍不改的予以处罚。

　　3、将各楼垃圾外运时间改在早晨上班高峰期以前或乘梯人相对较少的时段，如上午10—11点，下午15—16点。

　　4、对垃圾楼存在的问题严格整改。

　　5、加强垃圾袋发放管理，让各住户每月都可以领取到垃圾袋。

　　三、电梯的管理和使用问题

　　1、电梯联动问题、目前小区内各楼电梯的运行方式都没有采取联动方式，不仅浪费高峰时业主上下楼的时间，给业主的生活造成了不便，同时也增大了对电梯磨损。业主对此多次提出意见，还列出很多数据和理由，没有得到物业的回复。

　　2、电梯工问题。每个楼内的每部电梯，电梯工都是一日三班轮换值班，有些时候人员不足便连续加班。本来就存在很多电梯工就存在很多服务不规范的问题，连续加班问题就更加严重，经常是电梯工在电梯里睡觉，不但不提供服务，反而因睡觉用头挡住了开关按钮，乘梯者想自己操作都很困难。很多业主认为此岗的设置没有起到为业主提供方便的作用，而且加大了运行费用。

　　3、电梯监控问题。通过监控技术对电梯内发生的各类情况完全可以监督，可以达到必要的管理和服务标准。但目前的电梯监控没有发挥作用。

　　4、电梯运行时间问题。由于一组团住户多，电梯运力严重不足，在早晚上下班的高峰时间，等电梯时间平均多达3、4分钟，有时甚至更多。

　　5、电梯内广告管理问题。过去在电梯内发布广告没有符合业主要求的必要管理，电梯内经常岀现不健康的广告，有大量广告的内容全部为韩文，引起业主的不满。

　　对电梯方面的改进建议：

　　1、将各楼电梯全部设为联动运行方式。

　　2、改变电梯工值班方式。将每部电梯每天三班三人次值班，改为每个楼只设一个人在楼梯间值班，遇到情况便于及时处理。每天有16小时共两人(班)次值班即可，夜间可以使电梯处于自动运行状态。

　　3、加装完备的电梯监控设备和实行监控值班制度。

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　　物业管理的建议 4

　　一、收缴物业管理费和会计核算的现状

　　收费员按收据金额后将物业管理费（收据联）作为付款凭证退回业主，同时将物业管理费（记帐联）和现金或银行缴款单交财务部入帐，物业管理费记帐员入帐。这样的业务流程从内控角度考虑还有不完善的地方。

　　1、收费员受到的物业管理费是否按时、全部、足额上缴、是否有拖欠、甚至挪用现象，财务会计无法进行有效的监控。

　　2、记帐员登记的台帐，记载是否正确，缺少行之有效的稽核制度，物业管理费台帐登记收入与财务会计帐面物业管理费收入可能出现不一致的现象。

　　3、物业管理费中应收未收的物业管理费在会计期间物业帐户上没有正确信息记载。

　　4、各会计期间物业管理费的收入，按收付实现制方法结算当期会计期的`收入。

　　二、对物业收费流程的设置建议

　　内部控制制度是保护企业资产安全、保证会计资料真实完整，及时发现、纠正错误和防止舞弊的有效管理手段。具体流程是：

　　1、收费员在业主交纳物业管理费时，必须在物业管理费（收据联）上盖章、私章，并规定收款员将当天收到的现金填写现金交款单送存银行。根据物业管理费（记帐联）定期填写收款清单汇总表（一式三联）随同现金交款单交财务部门审查、签收、盖章，将收款清单汇总表（第一联）退回收费员保管。

　　2、财务部门将审核、签收后的收款清单汇总表（第二联、第三联）和物业管理费（记帐联）转记帐员稽核，并由记帐员在收款清单汇总表上签字，然后将第二联退回财务部门，作现金交款单的附件。收款清单汇总表（第三联）由记帐员保存。记帐员凭物业管理费（记帐联）登记台帐，月末将物业管理费（记帐联）和收款清单汇总表装订存档妥善保管。

　　3、记帐员月末编制收缴物业管理费月报表（一式两联）报财务部门。月报表的主要内容包括：上月累计欠交数；本月应交数（其中：调整本月应交数）；本月实交数；本月核销数；本月末累计欠交数。经财务部门稽查核准确认，本月财务帐反映的物业管理费实收与月报表实交数无误。财务部门签字后退回一份由记帐员保管存档。

　　4、财务会计按稽核后的收缴物业管理费用报表对应收物业管理费、预收物业管理费等科目进行帐户处理。

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　　物业管理的建议 5

　　物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。

　　一、居民观念需转变

　　多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。

　　二、硬件条件相对落后

　　旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。

　　三、产权形式多样

　　旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。

　　四、存在多头物业管理的现象

　　产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。

　　五、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

　　旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

　　六、物业管理收费困难

　　已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30左右。

　　七、管委会作用有待进一步发挥

　　实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的.影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。

　　八、社区管理与物业管理存在矛盾

　　社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。

　　针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：

　　其一、加快、加强物业管理的立法工作

　　当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。

　　其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境

　　1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。

　　2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。

　　3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。

　　其三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划

　　针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。

　　其四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分

　　房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

　　其五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系

　　商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的"你搞物业是你愿意，跟我没关系"的观念。

　　其六、加强实施物业管理的正面宣传

　　一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。

　　其七、处理好社区管理与物业管理的关系

　　物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。

　　其八、确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一性，改变多头管理的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业，一个小区应尽量安排一个物业管理公司。

　　为实现现代新区、文化大区、经济强区、全国名区的建邺目标，建邺人在加快新城建设的同时，对新城区实施有计划、有步骤的改造，目前旧住宅小区整治出新及物业管理试点工作正全面展开，通过各方的共同努力，逐步建立符合社会主义市场经济体制要求的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，为广大居民提供安全、整洁、方便、美观的居住环境。

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　　物业管理的建议 6

　　一、物业情况

　　超越工业园地处我国著名的魅力城市武汉。园区创建于2005年8月，位于武汉市洪山区，左面连接白沙洲沙发材料市场、前面距离107国道200米、右面距离白沙洲大桥300米、后面距离长江300米，出园区5分钟有539、593、34、59、202、小公共汽车的通过，地理位置优越。经过一年多的不断完善，目前，园区现有建筑面积2.5万多平方米，拥有一栋三层办公楼，4栋双跨厂房、7栋单垮厂房，基础设施基本完善。

　　二、专业物业管理

　　随着物业建设迅猛发展，住房制度改革的逐步深化，生活水平的不断提高，人们对物业管理的需求也在逐步增长。新建住宅小区开始实行物业管理新体制，工业园的园区也不例外。目前再武汉工业园不断的增多，在竞争激烈的市场竞争中要处于不败之地，必须提高园区内的管理水平，提高管理的各种素质，以高标准的管理，良好的形象来吸引更多的客户。在目前的基础上，只有通过高素质的专业管理才能加快园区发展的进程，扩大园区在市场中的影响力。专业管理的好处有：

　　1、提高管理质量，为园区提供优质、高效的管理服务，创造一个安全、整洁、舒适的生活和创业环境。

　　2、作为园区的“大管家”，可以协调园区与客户间的各种关系，缓解客户与园区间的矛盾。

　　3、通过有效的管理方法与方案，保证园区内的正常运作，免除园区与客户的后顾之忧。

　　4、通过有效的管理，最终能使园区内的各项工作正常有序的开展。不但能使园区保值、增值还能扩大园区的影响力与知名度。

　　三、合作方式

　　根据园区的实际情况，我建议采取合作管理方式，合作组成项目管理公司。董事会、董事长(待定)，合作公司实行总经理责任制，合作公司的总经理、总工程师有、由我公司委派人士担任，合作管理期限建议暂定为一年。

　　四、管理目标

　　从园区的设计、建筑、规模及设备设施来看，园区最需要的就是我们这样子专业的`管理人员，设施设备只有是等到合理有效的管理才会为园区增辉。因此在管理上也要达到与之相配的水平。我们的管理目标：

　　1、树立正确的物业管理概念，提出“全心全意为园区服务”的管理思想，创一流的管理、一流的效益、一流的服务、一流的形象，保证园区更有效的运作。

　　2、从公司正式开始运作起，半年内园区的管理水平要达到优秀水平。

　　五、管理组织

　　根据园区之实际，管理组织结构拟定为：

　　董事会

　　合作管理公司

　　总经理

　　六、管理服务内容

　　(一)、开业前管理工作：

　　1、具体管理工作：

　　(1)、确定管理公司所派人选。

　　(2)、就园区的整体设计问题、工程问题的设备安装等提出建设性意见供园区领导参考。

　　(3)、管理公司人员定期参加有关园区建设管理会议。

　　(4)、确定管理公司办公地方，为与园区、客户联系提供方便。

　　(5)、协助及处理园区各部分的交收程序，保障园区与客户的利益。

　　(6)、编制公司架构，确定管理人员人数。

　　(7)、编制各项工作程序时间表，以便监督并保证各项筹备工作和交接工作顺利完成。

　　(8)、编制员工招聘时间表。

　　(9)、拟定培训计划，组织安排好员工培训，保证提供专业化培训。

　　(10)、采购所需的各种办公用具和工具。

　　(11)、做好各种资料收集和存档工作。园区提供各种竣工验收图纸以及各类设备设施资料存档，以保障园区的各项设备、设施的维修保养顺利进行。

　　(12)、根据实地情况，列出改善工程一览表，以便园区能根据存在的问题和物管要求，加以改进。

　　2、管理公约：为规范客户与园区之间的权利与义务，也为明确、规范管理公司的责任、权利和义务，开业前需要制定出“园区管理公约”。

　　3、编制管理预算方案：根据园区的实际情况，制定出详细的管理预算方案，供园区审批后执行。

　　(二)、开业后的管理工作：

　　1、管理公司应对园区的各项工程进行验收，如消防、通讯、强电、土建等工程的验收以方便以后的维修、维护。

　　2、清洁工作：

　　(1)、园区的清洁水准对其形象有重大及深远的影响。因此，制定出完备的清洁方案十分重要。

　　(2)、聘选素质良好的清洁经理及主管，以保持清洁卫生的进度和质量。

　　(3)、根据园区选用的材料和外墙情况，详细拟定清洁方法和频度、清洁服务规格条文和有关工作细则。

　　(4)、制定清洁监督的检查表，定期检查清洁工作的进度和质量。

　　3、园艺和绿化：鉴于绿化环境对园区形象的重要性，管理公司聘请有经验的园艺师、菜农再园区的隔离带种植树木和蔬菜。

　　4、保险：

　　(1)、根据园区的情况，建议购买以下的保险：公众责任险、机器损坏险、员工保险。

　　(2)、建议客户根据自身情况，向保险公司投保。

　　5、建立档案系统：建立完善的档案系统，逐步规范各项管理，制定电脑管理系统。

　　6、为使管理工作做到公平、公开与公正，应增强与园区及客户的沟通，并可根据情况变化向业主提出合理建议，制定多项报告程序。

　　(1)、财务报告：

　　①每年有关收支的财务报告；

　　②有关收支、应付未付等账目，每月收支简表。

　　(2)、管理报告：

　　①每年的管理情况工作汇报，包括管理、保安、维修保养等情况；

　　②每月管理工作简报；

　　③其他特别事项报告。

　　7、处理投诉。

　　七、管理费预算

　　1、影响预算结果的变动因素：

　　(1)、园区各功能组别(核算对象)及其建筑面积

　　(2)、物业管理模式及内容

　　(3)、管理预算中各项目及金额

　　(4)、市场价格

　　2、管理费预算表：(略)

　　3、管理费预算分配表(略)

　　八、专项费用

　　开展全面的物业管理工作。为了工作顺利开展，园区应提供一笔维护维修费用，经初步计算，约人民币xx元。费用将于园区在管理费用中逐年摊还。

　　九、质量保证方式

　　有信心将园区的物业管理做好，做到让领导满意、客户高兴双方受益。

　　十、管理建议

　　1、园区应该设置总垃圾房，设在方便运输且不碍雅观的位置。

　　2、园区的外墙统一粉刷。

　　3、现有村里派来的三个人怎么解决?

　　4、围墙、门卫房、办公室、宿舍的解决

　　5、空置门面的招商招租费用计算问题

　　十一、物业管理的作用

　　1、物业管理能维护大家的合法权益，改善大家的生活与工作环境，促进园区工作的开展。

　　2、物业管理通过用新技术、新方法、依靠科技进步提高园区的管理水平。

　　3、物业管理能保证园区日常的正常运作，给大家一个安全舒适的工作环境。

　　十二、其他

　　具体牵扯到其他的运营模式或者管理方法，有待园区领导们协商，我会尽心尽力的想办法减少管理漏洞、杜绝跑冒滴漏，严格控制电、水安全把园区管理的更好。

建议人：

日期：

　　物业管理的建议 7

　　我是2004年入住的，那时小区要干净整洁的多，当然人也少，但不应是小区混乱的借口。现在小区的混乱管理不但影响了我们共同的生活环境，而且是影响了所有业主房产的价值。在国外，哪怕有人随便晾晒衣服，也会被视为影响了整个小区物业的价值，并伤害了所有人的利益。

　　建议新的物业公司最好是有一定外资背景的，不是说外资一定就好，但他们的问责制的确有力的多，也守规矩，社会关系也不复杂。

　　最终目的应该是建设宁静的纯居住小区，没有商业色彩，这样才是好的基础。我们的`小区硬件是不错的，也成了学区房，更要好好好管理，这样才能真正实现好的居住环境，实现小区房产的真正价值。谢谢您为大家做的工作和给予大家的帮助。

　　如下建议：

　　1、关于小区各大门管理：整个小区现在是一个收费停车场，任何车辆可随意进入，且非常嘈杂，建议封闭管理，禁止外来车辆无端进入，如有问题，可通过门卫与业主联系，方可进入。并建议降低地下车库停车费，小区马路禁止停车。

　　2、纯居住型社区：小区应建设成纯居住社区，现在几乎见缝插针的布满各种小店，建议集中安排在一个位置，例如会所。

　　3、关于电梯及楼梯间的广告：建议一律拆除，我们不靠这个挣钱，也不想被打扰。

　　4、关于卖房子的中介：建议全部赶走，并禁止该类人员进入。这些人像苍蝇一样。例如，F1区507楼2门1B的麦田房产，每天早上都要集体唱歌，喊口号，像在搞传销。另该些人随便出入各个门洞，影响小区安全。

　　5、关于绿化：现在的绿化已经越来越像大杂院的绿化了，没有任何规划，草木品种乱七八杂。建议重新整理规划，建立及时维护制度，对草坪采取围栏保护。

　　上述问题不但影响了小区环境，而且会影响每个业主房产的价值。

建议人：

日期：

　　物业管理的建议 8

尊敬的桂林市xxxx：

　　贵院大楼自竣工投入直至现今，已超过十年，房屋、楼宇、共用设施设备即供电系统、弱电系统、消防系统、电梯系统、给排水系统、空调系统、照明系统等均存在不同程度的老化、损坏或不能达到使用要求，造成极大的安全隐患，值此贵院房屋设施大修之际，我公司特建议院方作出以下整改：

　　1、对房屋外墙整体修缮，即外墙面、停车场、各楼层渗漏较严重之处，作天面防水补漏、外墙补漏等，全面排查隐患较大之处；

　　2、对大楼现损坏玻璃、房屋天面松动铝制板进行全面更换，以确保员工的人身安全(见附件“《xx玻璃破裂隐患点一览表》”)；

　　3、对门岗进行整改，并安装智能一卡通停车管理系统；

　　3、对消防系统进行全面核查，检查及检验办公楼灭火器、消防栓等灭火器材，对不符合使用要求或配件缺失的重新进行配置，并邀请专业消防部门或单位进行验收；

　　4、很多共用设施设备表面严重锈蚀、锈死造成破裂对置外空调设备、机房内各设备进行专业清洁、清洗，各设备连接管道、支架等重新进行漆刷，对已因老化、锈蚀严重的'，给予更换，对分体空调统一安装，冷凝水集中收集；

　　5、照明设施设备方面，对大楼内使用相对较少部位，及非办公区域如洗手间、走道、楼道、停车场等进行现场考察，使用节省耗材、少开或停开部分照明设施；

　　6、对大楼供电系统线路全面进行排查，对已老化电线线路或存在隐患较大部位进行改造及更新；

　　7、对办公区化粪池、排水沟进行全面清掏；

　　8、将xxx办公区西面绿化坪改造，将绿化坪由北往南推进适当距离，空出部分改为停车场，供员工或公检法车辆停用以缓解停车压力；考虑到院方职工较多使用自行车、电动车等，设置专门停车棚；

　　9、对法院外围关键或薄弱部位设置安装监控设备(因法院围栏较矮且很多已损坏，且边邻小区人员情况较复杂)。

　　以上是我公司针对院方实际情况提出的部分建议，特此报告，诚望审阅!

建议人：

日期：

　　物业管理的建议 9

　　专业化、社会化的经营型的物业管理企业一般来说应通过市场竞争，争取到物业管理订单，并通过良好的内部管理树立良好的企业形象与声誉，从而进一步扩大经营规模，扩大市场份额，取得更好的收益。

　　一、物业管理项目的市场分析与竞争出路

　　(一)市场分析

　　一般包括物业管理项目的市场供求分析，在建物业的分析。市场供求分析应注意的是，除需要进行供求总量的分析外，还应对不同档次的物业及能提供相应水平管理能力之间进行比较。尤其是委托人对物业管理机构不满意的物业管理项目。这就要本企业的有关业务人员，作好相应的准备工作，一旦物业委托人需要重新招标或中断现行的物业管理合同，便可以及时投标或与委托人协商承揽。在建物业的分析，是物业管理企业的主要目标。由于物业的投资大，建设周期长等特点，投入市场的新建物业必定是很有限的，这样必然造成在建物业竞争激烈的局面。对于物业管理企业来说，应分析和掌握实际情况，应了解本地区所有在建物业的情况，按照不同类别结合自身优势，选择主攻目标和方向。

　　(二)竞争策略

　　物业管理项目的市场竞争是相当激烈的。经营者若想战胜竞争对手，必须充分了解对手的长处和短处，自身的优势及劣势，只有充分做到“知己知彼”，能”百战不殆”。

　　1.确定对手。在物业管理市场中，因主营业务不同，不是每一个物业管理机构或企业都是本企业的竞争对手。如有的物业管理企业经营高档写字楼的管理，有些侧重于工业区的管理，有些则侧重于住宅物业的管理。只有那些与自己的管理业务接近或相同的物业管理企业才是最直接的竞争对手。因此，确定对手时，应对此分门别类，对直接、间接的竞争对手详细的调查分析，分别比较，从而采取有效的竞争措施，力争战胜对手。

　　2.分析对手。应从两方面着手。首先是对方的优势分析，主要应了解其竞争成功的经验，管理效率良好的主要原因，努力学习其长处，争取超过对手。其次是对手劣势的分析，应掌握对手的弱点，了解其失败的影响因素或客户投诉的内容，力争避免犯有类似的错误。

　　3.树立企业形象。企业形象的树立是增强企业竞争力的关键。首先应练好内功，即提高企业的管理质量。具体包含：企业员工整体素质的提高，企业各项管理制度的完善，以及企业管理服务质量的提高。其次，应注意企业的外部形象。如企业办公环境良好，能得到委托人的信任；企业员工仪表整洁，服装整齐，谈吐文雅大方，足以给委托人产生良好的印象，从而进一步加强自身在竞争中的优势。

　　4.自我宣传。加强企业的宣传和公关力度，让社会了解企业，可进一步增加企业的竞争力。由于现代科学技术不断发展与经营手段的不断提高，使得企业自我直传更为灵活。企业可以采取广告、会议、印刷品寄送、招牌以及上门宣传等一系列促销手段推销自己，以便使更多的人或更多的机构，了解自己的业绩、声誉，从而加强自己在市场竞争中获胜的可能性。

　　二、物业管理项目的招标投编

　　从我国目前的发展来看，物业管理企业的选聘一般为议标方式，只在极少数城市采用过公开招标(如深圳鹿单村住宅小区)。从长远发展来看，公开招标具有很强的.生命力，对于规范物业管理市场、公平竞争具有积极的意义，因此它是物业管理项目的主要发展方向。公开招标一般是委托人通过传播媒介发布招标广告，公布招标内容，物业管理企业按招标广告要求制订标书投标，最后由招标单位在公开的场合指定的时间开标、评标并决出最终的中标者。

　　(一)物业管理项目的招标程序

　　1.招标程序。物业管理项目招标的程序如下：

　　(1)编制招标文件，发出招标广告；

　　(2)对投标单位的资格审查；

　　(3)投标单位到物业管理项目现场调研；

　　(4)接受投标单位递送的标书；

　　(5)开标、评标、决标；

　　(6)签订合同。

　　2.物业管理机构的选定。可采取以下步骤选定：

　　(1)开标。招标广告中应公布开标的时间和地点。开标时应举行开标仪式，并请公证人员现场监督。所有标函也应在开标时当众开封，由宣读人公布每份标函投标报价、管理方案及各项服务标准。

　　(2)评标。物业管理项目的评标可采取打分评标的方法，把服务标准分为若干项，按其达到的程度逐项评分，再结合报价情况综合确定。对不符合招标规定的一些标函可以拒绝，视为废标。

　　(3)决标。决标可以在开标后随即评标、决标，也可以在以后指定的时间决标。决标应按一定的原则，首先应报价合理、不可过高也不可过低，并应尽量接近委托人预估的标底价格。应注意的是，过低的报价往往有可能实现不了，会使委托人遭受难以预料的损失。其次，对于投标单位的管理方案、服务标准也应严格审查、了解其是否能满足委托人的要求。

　　(二)物业管理企业投标过程中应注意的主要问题

　　1.报送投标申请。投标申请是投标单位向招标单位表示投标意愿和介绍其管理服务能力的重要文件，物业管理企业在投标申请中，既要反映其强劲的实力，又要避免有弄虚作假现象。一般来说，应该介绍本企业的人力资源状况，拥有的先进设备情况，管理技术情况，以及已管理的各类物业状况与获奖或荣誉称号等。

　　2.接受招标单位的资格审查标单位对物业管理企业的资格审查主要是查企业的资质证明；如企业营业执照、专业人员的配置、固定资产情况、管理的制度体系等等。企业应按要求准备上述各种资料。

　　3.编制投标书。投标书是评标、决标的依据，是关系到物业管理企业能否得到项目的关羹，必须予以高度的重视。投标书中最为重要的内容是投标项目的报价。报价往往根据市场因素而波动，物业管理企业需要分析研究市场供求状况，有关的政策制度，以及其他企业报价的有关信息资料。其最终目的，就是寻找报价的规律，使投标价格恰到好处。

　　三、物业管理委托合同

　　通过上述物业管理项目招标投标过程，最终决出承揽项目的物业管理企业后，接着委托人与中标企业就应签订物业管理委托合同。根据国家的有关政策及规定，以及一些城市的做法，物业管理委托合同大致包含以下几方面的内容。

　　1.委托管理范围及内容；

　　2.委托管理的形式(如管理目标、经济指标、实行风险抵押经济承包责任制)；

　　3.委托管理期限；

　　4.双方的责任、权利、义务；

　　5.管理费用；

　　6.风险抵押；

　　7.奖惩措施；

　　8.合同更改、补充与终止；

　　9.其他。

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