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资产评估常见的五个问题

时间:2018-03-25 资产评估师 我要投稿

  资产评估,即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员,遵循法定或公允的标准和程序,运用科学的方法,以货币作为计算权益的统一尺度,对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。下面是yjbys小编为大家带来的资产评估常见问题,欢迎阅读。

  问题1:有限责任公司变更为股份有限公司的评估对象是资产及负债还是股东全部权益价值。

  2012年中评协第一次远程后续培训中提到有限责任公司变更为股份有限公司,严格意义上讲不属于企业价值评估范畴,主要是为工商变更登记用。股改评估的本质是以持续经营状态下企业资产和相关负债为评估对象,为重新认定股权当前时点价值之目的而进行的资产重估。

  对于此类业务,评估对象的描述应为“资产及负债”,评估范围应以审计后的范围为依据。根据《以出资为目的的评估指南》(征求意见稿)第二十三条评估对象为资产与负债时,注册资产评估师应当依据同口径的审计后财务数据,结合各类资产的特点,分别选用适当的评估方法对各类资产价值进行评估,依照评估程序对各项负债进行确认,以净资产方式列示其价值。如果选用收益法评估,应当关注净资产的价值内涵及构成,分析评估结果中是否包含单独的商誉及特许经营权等法律法规规定禁止出资的资产价值,并分别予以扣除。

  参考资料:

  《公司法》第27条的规定,股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得出资的财产除外。

  《公司注册资本登记管理规定》第8条第三款明文规定:股东或发起人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产出资。

  问题2:当同一时点上两个或以上的经济行为需要对同一评估对象进行评估,且可以采用相同的价值类型时,是否允许同一个报告出现两个或以上的评估目的?如企业为在同一时点进行股权转让和增资扩股进行的资产评估。

  该问题系关于评估目的唯一性的问题。

  评估目的是资产评估价值基础的重要组成部分,是决定资产评估价值类型和评估价值的最重要因素之一。评估目的是由引起资产评估的特定经济行为(资产业务)所决定的。评估目的影响评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等,是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。评估目的实质就是反映为谁提供何种功能属性的评估结论,“谁”就是资产评估委托人及评估结论使用人,评估结论使用人包括与经济行为直接相关的当事人和法律法规规定的利益相关人。

  评估目的是界定评估对象的基础,对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。评估目的不但决定着资产评估结论的具体用途,而且会直接或间接地在宏观层面上影响着资产评估的过程及其运作条件,包括对评估对象的利用方式和使用状态的宏观约束,以及对资产评估市场条件的宏观限定。相同的资产在不同的评估目的下,可能会有不同的评估结论。

  该问题在《资产评估准则——评估报告》中已作出明确规定,同一个评估报告只能用于惟一评估目的,其结论是服务于评估目的的。

  准则要求,注册资产评估师应当在评估报告中清晰、明确的表明是基于何种评估目的下出具的,即本次评估是为哪一种“交易”或经济行为服务。一般而言,评估报告只能在特定的评估目的下具有有效性。

  在实践中,特别是国有企业改制、资产交易等经济行为中,很多场合是根据评估结论直接确认交易价格、投资价格。这种做法不仅剥夺了委托人独立决策的权力,也不恰当地夸大了资产评估的作用,同时也导致社会公众对资产评估工作形成过高的期望。

  参考资料

  《资产评估准则——评估报告》第十七条:评估报告载明的评估目的应当惟一,表述应当明确、清晰。

  《资产评估准则——业务约定书》第八条:业务约定书载明的评估目的应当惟一,表述应当明确、清晰。

  问题3:如何区分资产组合与单项资产

  评估实践中不论什么经济行为(改制、合资、股权转让登),评估对象大致可以分为2种,一是单项资产或资产组合,二是股权(含100%股权和部分股权)。

  注:这里的“资产组合”是指有独立功能,由若干资产组成的有机整体(如机器设备中的生产线),包括会计领域中的“资产组”。依据《企业会计准则第8号——资产减值》,会计领域的“资产组”是指企业可以认定的最小资产组合,其生产的现金流入应当基本独立于其他资产或者资产组产生的现金流入,同时,在认定资产组时,应当考虑企业管理生产经营活动的方式(如是按照生产线、业务种类还是按照地区还是区域等)和对资产的持续使用或者处置的决策方式等。这里的“单项资产”,不仅指“一项资产”,也包括若干项,以独立形态存在、可以单独发挥作用或者以个体形式进行销售的资产——编者

  其实也很简单,对国资项目来讲,以后就没有了部分资产的说法了,如果能用收益法评估的,就说成是资产组或组合,如果不能用的,就说成是单项资产

  单项资产不论它是不是能够为所有者产生收益,它都是有其交换价值的。我们在单项资产评估的时间,尤其是以交易为目的的评估中,应该评估其交易价值,而不是使用或在用价值。

  但就“资产组合”来说,有两种情况:一是作为一个具有独立运作功能的若干不同形态资产的结合,如一个车间的房屋、设备、辅助设施等,它可以相对独立运行,也可以独立产生收益。另一种是因为经济行为需要而将若干种关联性不大的资产组合在一起,如改制中需要剥离的资产,包括闲置设备、非经营性资产、企业办社会相关资产等。这里所说的资产组合与会计领域的“资产组”概念有所不同,仅仅是对评估对象称谓的一种理解。“资产组”的定义已经比较清楚了,“资产组”是指企业可以认定的最小资产组合,其生产的现金流入应当基本独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。还有一个问题,就是评估方法的不同是否会导致同一评估对象的分类不同?比如房地产,如果我们用市场法评估,房地合一,比较容易被去人为是单项资产,当时如果房地分开评估,是不是被定义为资产组合呢?我觉得这主要还是看评估对象的实际存在形式和功能,房地产的房屋和土地是紧密的依存关系,就像一台机器的各零部件,是组合后才能发挥其作用的,所以我认为一项房地产应该认为是单项资产,不论评估方法如何。当只评估土地价值时,土地资产也是单项资产。“若干种关联性不大的资产组合在一起叫做资产组合”,是针对一个经济行为而言的,比如一个企业委托我们评估这样的若干资产的价值,用于打包转让,那我们如何定义评估对象呢?以前叫“部分资产”甚至“及负债”或“相关负债”,现在准则中没有这个提法了,相比之下还是叫资产组合比较合适,规范的来说,资产组合是有独立功能,由若干资产组成的有机整体。

  问题4:带残值情况下设备成新率计算

  案例:在股权价值评估项目中,被评估设备为持续使用状态。如果设备重置价200万,废旧物资收购(包拆除)100万,正常尚可使用3年,假设经济耐用年限10年,年限成新率和勘察成新率都是30%。那么设备的价值为:

  方法1:按照200*30%=60万来计算;

  方法2:直接按照废旧物资来计算100万(假设马上按废铁卖掉);

  方法3:考虑仍可为企业发挥3年效用,并在3年后按废铁卖,理论上为:理论上可以为企业实现的收益/r+第二年收益/r2+(第三年收益+废铁100万)/r3,假设现金流年末流入。

  那么

  1、哪一种方法合理?

  2、如果认为第1种方法合理,出让方肯定不同意,还不如马上卖了,按照第2中方法执行;

  3、如果按照第2中方法评估,企业尚未打算报废处理,评估假设是否不符合实际情况?

  4、如果认为第3种方法合理,怎么操作?如果确定未来3年设备可以给企业带来的现金流入?

  被评估设备为持续使用状态,进一步判断,价值类型为持续使用价值而非变现价值,因此,方法2在价值类型上不可取,仅可做为持续使用价值是否合理的判断依据之一(而不是全部依据)。

  再说方法3:这种方法的应用前提是设备为生产线或大型设备,有财务数据或管理数据,支持评估师能够对其未来现金流入进行独立分析、测算。一般情况下,这种方法的应用条件并不具备,这要看企业成本核算的基础是否好。

  最常用的方法仍旧是方法1,这里基于本案例的条件做个详细分析:

  1、正常情况下,如果理论成新率和勘查成新率都是30%,那么按照公式算出来的结果必定大于或等于二手价。按照本例子中陈述的情况,分析得到的结论就是:

  (1)重置全价可能有误;或(2)勘查成新率可能有误;或(3)经济耐用年限(或尚可使用年限)有误。

  三者必居其一。

  2、前述1里说的是”正常情况下“。那么什么时候是”不正常“?

  (1)设备为生产线,但该生产线的配置结构不合理。生产线的各个组成部分可以按照单体独立采购或销售。评估时,生产线整体报价没找到,但是有类似功能的替代生产线的整体报价。使用替代产品的价格做为生产线报价测算重置全价,实际比现有生产线各个独立组成部分单独采购的价格会低。二手设备收购商之所以肯出高价收购设备,其目的在于将其解体后按组成部分分别销售。

  这种情况下,按照整体更新重置的方式作价,原有设备实际存在非实体性贬值。如果设备一定强调持续使用,股权卖出方必须承认这种贬值的存在。他其实可以选择将旧设备解体出售。

  也有可能是,废旧物资收购方认为自己有更好的利用设备的方式,隐含着就是,现有用户及设备原生产厂家对设备的功能认识不够,这种情况下原所有者最佳的处置方式也是把这设备卖给愿意出高价收购的人。

  (2)有可能,设备是一套生产线,其中有组合、规划、设计的技术成份在里面,评估的时候按照单体价直接加总,存在低估生产线重置全价的风险。

  (3)设备为文物,有收藏价值。

  这种情况下,设备的价值不在于它的”使用“,它不应再存在于生产车间之中。

  3、如果本案例是真实发生的,评估师如何处理?

  (1)检查重置价、勘查成新率及理论成新率,看看自己到底有没有算错。

  要看重置全价是否取的是与原设备相同设备的新设备的出厂价。如果重置全价是用拍脑袋调的或者是按照几年前的合同做的,那就要好好重新询价了。

  要看勘查成新率是不是认真做出来的。很多人图省事,直接把勘查成新率做成和年限法成新率一个样,也不管这设备最近是不是大修过,也不管设备是不是保养得好,也不管设备是不是利用不足磨损少,一律就是按照年限法成新率倒推勘查成新率。

  要看年限法成新率里的经济耐用年限和尚可使用年限是否合理。这个事情,不要简单拍脑袋或光是查手册。企业的基层设备管理人员或使用人员其实很有发言权,他们一般情况下也不会故意做假。多问问,比自己查手册有用。你不能因为手册上说用10年,人家也就一定只能用10年,要是人家买了就没用过呢?就算有自然老化,好歹也能再多挺两年吧?

  (2)如果所有检查工作都做过了,没找出问题来。那只能说明以评估师的能力无法发现设备中存在的价值。那倒不如直接建议原产权所有者将设备直接卖掉,不带入新企业里面。

  问题5:企业价值评估,被评估企业为非上市公司,采用资产基础法评估,是否需要考虑流动性的影响?

  流动性是相对的,比如现金具有最强的流动性,银行存款其次,交易性金融资产再次之,比如,评估以转让为目的的机器设备时,除了考虑评估对象的实体性贬值以外,还需要考虑其通用性、二手市场上的活跃程度、供求关系等等因素,而后者就是其是否具有流动性的主要指标。企业价值评估也是如此,评估对象为非市场公司二级市场自由交易的股权,在采用资产基础法评估的时候,对各项资产和负债的评估并没有考虑流动性问题,得出的股权评估结果自然也没有考虑流动性问题,因此需要在此基础上考虑流动性问题。当然,流动性的大小不能一概而论,有的股权质地很好,很紧俏,不仅不需要折扣,甚至溢价也有人要。

  采用上市公司比较法评估非上市公司肯定需要考虑流动性,这一点没有疑义,采用资产基础法和收益法评估后是否还需要考虑流动性,在也业内的确有不同看法。是否考虑不仅取决于评估对象自身条件、评估方法,还取决于评估目的。


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