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面对工程债权危机企业的应对之策

时间:2017-07-26 14:38:11 危机管理 我要投稿

面对工程债权危机企业的应对之策

  白银时代,一批项目要亏损、一批发包人要破产,承包人闻到了工程债权危机到来的气息吗?承包人的工程垫资了吗、被拖欠了吗、停工了吗,被拖而不审了吗?下面是yjbys小编为大家带来的面对工程债权危机企业的应对之策,欢迎阅读。

  应收账款的四种类型

  拖欠垫资款。发包人没钱,要垫资才让干,承包人接是还不接?如果不接,失去了市场。如果接,如何预防和控制垫资风险呢?承包人为了接到工程、狼吞虎咽无条件接受60%-40%的垫资款、占合同总价约1/3的履约保证金等条款,根本没有系了安全带,就彻底坏菜了。承包人接受无条件垫资,以为还可以像过去十年黄金时代一样,只要是项目就能挣钱,所以不用担心。殊不知,在目前的白银时代,必然有一批开发商会倒掉,空麻袋背米开发商即可能在首批名单之中。如果都破产了,官司就不用打了,承包人只能参加债权人会议,拿回一份无财产可以分配的决议而已。

  拖欠进度款。发包人断断续续付工程款,有前一笔就没有后一笔,甚至根本就没钱了,承包人是强行忍着继续干呢,还是才采取点什么措施呢?如果要采取,可以采取什么样的措施?这种项目就太普遍了,比如,我正在提供债权危机救济服务的东北某项目。比如,大名鼎鼎的曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场。中诚广场承包商在开发商资金不足情形下,竟然忍饥挨饿施工了9年未停工,最终等了约20年只收回了工程款本金,但考虑资金成本,实际收回率不足三成,这还是在黄金时代房价上涨情况下做到的,如果换到现场白银时代,恐怕一分钱的本金都收不回来。

  拖欠停工结算款。发包人没钱了,工程停工了,承包人该怎么办;发包人又引进新的承包人,怎么办?我近期就接了不少停工工程的咨询,比如某综合体工程,承包人承接工程时,对于已有拖欠先例的发包人,对拖欠垫资款及工程款没有采取预防措施。在拖欠工程款时,没有采取有效和必要的控制措施。在工程停工后,为何没有采取任何措施,直到被新的施工队伍强行接管呢。在停工工程被接管后,连异议函也没发。

  拖欠竣工结算款。工程竣工交付了,竣工结算开始了,可发包人总是拖而不审,审而不决,承包人该怎么办?这种案例实在是太多,比如我首席代理的被媒体称为“中国工程索赔第一案”,承包人结算被拖了两年才提起诉讼。

  对于上述四种应收账款危机,承包人的工程系好了安全带吗?如果承包人没有系好了安全带,原因只能归结为:承包人根本没有应收账款控制的思路、战略、战术和行动。

  融资施工风险应对措施

  开发商资金链断了、应收账款危机来了。承包商怎么办?继续干还是不干了?如果继续干,是垫资干还是不垫资干?如果不垫资干,又该怎么办?下面,结合东北某综合项目债权危机救济实战案例,为承包人分享123施工融资模式。

  去年底,B开发商在东北W市开发一20万平米的综合项目,C承包商已完成工程量1.68亿元,B开发商应支付1.26亿。然而,B开发商却分文未付。继续干还是不再干?C承包商经过反复讨论,认为:不再干,已垫资的1.68亿元不知猴年马月能收回来;继续干,等B开发商把房子卖了,也许就可以把全部工程款收回来了。所以决定继续干。

  我认为:不能做垫资的承包商,要做融资的投资商。我提出了123施工融资模式,具体做法如下。

  “1”就是一个核心,也就以C承包商作为投资商负责融资并获得回报为核心。承包商不是金融机构,怎么可以借款给开发商呢,那不会违法吗?当然不会。我将其转化为完全合法的方式——延期付款。C承包商附条件同意B开发商延期支付已经拖延的1.26亿以及将要拖延支付的工程款。

  “2”就是两个目标,也就是C承包商作为投资商施工融资应该实现的两个目标:第一目标是要确保融资回收安全。怎么确保融资回收安全呢,就是下面的“3”。第二目标是要获得足够的融资回报。首先,我为C承包商设定的基础回报是每天万分之六。也就是说C承包商可以获得的年21.6%的融资回报,扣除从金融机构获得的8%的融资成本,C承包商可以净赚13.6%。其次,我为C承包商增加施工合同的利润,主要体现在扩大承包范围,将土建之外的装饰等纳入其中,并要求修改合同计价及调价条款。最后,我还为C承包商争取了成本价购买该项目建成物业的权利。

  “3”就是三个阶段,也就是确保融资回收安全的预售前、预售中及预售后的三个阶段。具体如下。

  预售前阶段确保融资回收安全。具体通过质押B开发商股权、或受让该股权加回购解决。如果B开发商到期不能支付融资款,C承包商选择受让股权来实现,也可以选择行使工程价款优先受偿权拍卖工程来实现。而且,预计预售前阶段时间也就6个月左右,C承包商额外增加的风险不大。

  预售中阶段确保融资回收安全。办法是监控预收款、B开发商账户及印章。具体通过一系列协议和措施来落实。比如,B开发商收款没问题,但对外付款要经过C承包商审批。B开发商可对外签订合同,但前提是经过C承包商审批。此外,为防止意外,还可以通过将部分楼栋的土地及在建工程抵押给C承包商。预售款当然优先用来还融资款及工程款。

  预售后阶段确保融资回收安全。如果预售款回收速度不足以还融资款及工程款,则B开发商以约定的成本价将房屋出售给C承包商或者C承包商指定的单位,双方通过互开发票来对冲债务。

  今年春节前,1+2+3施工融资方案被C承包商完全接受了。1+2+3施工融资方案落实到合同上,就成了以框架协议为中心,由八份合同组成的合同体系,数百页的篇幅。春节后,项目正常进行。B开发商主动提出,将全部股权转让给C承包商。信托融资机构也向C承包商抛出橄榄枝,要么股权转让给信托融资机构,信托融资机构来足额付款,要么双方全力合作,确保项目顺利进行。

  可见,采用123施工融资模式后与不采用相比,承包商地位与形势发生了根本性的好转,既保证了工程款及融资的安全,又额外获得了良好的回报。

  解约结算风险应对措施

  开发商资金链纷纷断裂、应收账款危机来了。作为承包人,承包人应该怎么办?该如何救济呢,救济方案该如何策划呢?如果承包人是总承包商项目负责人,全权负责该项目债权救济方案,承包人会怎样做呢?我来协助承包人策划应收账款危机救济方案吧。

  应收账款救济方案的.前提是环境调查。在完成环境调查后,我们可以进行救济方案规划了,我们有多少种方案可供选择呢?从最熟悉到最陌生的方案:方案1:催开发商付款但继续施工。方案2:催开发商付款但暂停施工。方案3:主动通知解除合同。方案4:被开发商通知解除合同。方案5:和开发商协商工程融资。

  找到危机救济可能出现了多种方案,有些眼花缭乱了。我们可不能干捡了芝麻、丢了西瓜的事。我们要仔细评估,选择最合适的方案。

  应收账款救济方案执行重在落实和监督。完美的方案,也有赖于脚踏实地的落实,毕竟理论的预测和实际是有差距,差距的大小就决绝落实的力度。完美的方案,也有赖于随时随地的监督,毕竟环境在变化之中,调查也在不断深入,一旦制定方案的依据变化,方案就要随之调整。

  拖欠官司风险应对措施

  10多年前广州中诚广场应收账款,在工程停工13年之后,承包人可以最终收回工程款本金,但是工程款利息根本无法收回了。因为第二、三、四顺位债权金额达4.3亿元,而可执行金额8.5亿减去第一顺位债权5.55亿元只剩下不足3亿元。第四顺位尚且不足支付,第六顺位工程款利息更不能支付了。如果避免并减少拖欠工程款官司的风险呢?

  如事前资信调查可以避免中诚广场应收账款损失。如何避免中诚广场之类的烂尾应收账款风险呢?核心在于在承接工程之时做好预防措施,通过资信调查等,尽量避开空麻袋背米的建设单位。据报道,中诚广场建设初期,开发商投入资金竟然只有2000万元,银行贷款总额只有1亿元左右,完全靠卖楼花维持。即使综合权衡准备承接中诚广场工程项目,承包人也必须留足利润空间,以冲抵损失。比如进度款足以覆盖工程成本,剩余约15%竣工结算款及质保金全部是利润。

  如事中主动控制可以大大降低中诚广场应收账款损失。从1992年开始,直到2001年,差不多10年时间,土建承包商竟然基本做完的土建工程。在这个工程中,工程出现诸多烂尾的信号,包括:1996年,海南高院查封了中诚广场工程,此后债权人陆续查封工程;在断断续续建设中,开发商显然经常不能按约支付工程款;工程工期严重拖延,完工遥遥无期。对此,承包商并未采取停工、要求提供支付担保、协商提高付款比例、解除合同等主动措施。如承包人采取上述措施,必然使得拖欠工程款金额大大减少,或者使得工程款支付无忧。

  如事后及时抵房可以较大降低中诚广场应收账款损失。如前分析,承包人在中诚广场应收账款损失了约71%。债权人广东海龙王实业投资有限公司,原购房价为每平方1万元,在分房时每平方评估价已达到25550元。承包人如能利用极有利地位与开发商协商,将应付工程款折抵为按较低价格计算的房产,没有太大困难。如这样,显然也可以较好的降低中诚广场应收账款损失。

  综上,如何面对即将到来的应收账款危机呢?我们要格外注意应收账款的事前预防和事中控制,通过扎实的应收账款管理,尽量避免和有效减少债权损失。


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