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土地登记代理人考试《代理实务》复习题及答案

时间:2018-01-12 土地代理人 我要投稿

  一、多项选择题

2017土地登记代理人考试《代理实务》复习题及答案

  1.下列关于土地登记代理合同的叙述中,正确的有()。

  A.土地登记代理合同和双务合同

  B.双方当事人之间存在着互为对等的关系

  C.土地登记代理合同是有偿合同

  D.土地登记代理合同是从合同

  E.为更有效地维护双方权益,土地登记代理合同一般采用书面形式

  【答案】ABCE

  【解析】D项,土地登记代理合同是主合同。

  2.由于书面形式的合同具有()的优点,土地登记代理合同一般应采用书面形式。

  A.及时描述

  B.可查证

  C.可长久保存

  D.便于分清责任

  E.发生纠纷时容易举证

  【答案】BDE

  【解析】《中华人民共和国合同法》第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点,因此,为了更有效地保护双方权益,土地登记代理合同一般应采用书面形式。

  3.土地登记代理合同的主要内容包括()。

  A.土地权属来源证明材料

  B.代理事项、代理成果与质量要求

  C.代理权限范围

  D.代理费用的支付标准、方式和时间要求

  E.违约责任和纠纷解决方式

  【答案】BCDE

  【解析】A项,收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料是土地登记代理人主要可从事的登记代理业务之一,并不是土地登记代理合同的主要内容。

  4.土地登记代理合同中,委托人的义务有()。

  A.承担局部后果的义务

  B.承担处理事务费用的义务

  C.支付代理佣金的义务

  D.提供相关资料的义务

  E.对代理人的监督管理

  【答案】BCD

  【解析】土地登记代理合同中,委托人的义务有:

  ①承担后果的义务;

  ②承担处理事务费用的义务;

  ③支付代理佣金的义务;

  ④提供相关资料的义务;

  ⑤确保提供资料真实性的义务。

  5.下列各项中,不属于土地登记代理委托人主要权利的有()。

  A.决定土地登记代理权限

  B.规定土地登记代理酬金

  C.监督土地登记代理人的代理行为

  D.要求土地登记代理人提供相关资料

  E.维护土地登记代理人的合法权益

  【答案】BDE

  【解析】土地登记代理委托人的权利有:

  ①决定代理权限的权利。代理人的代理行为来自于委托人的授权,因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围;

  ②监督土地登记代理人代理行为的权利。因为土地登记代理人的代理行为后果直接作用于委托人,所以,在不影响土地登记代理人正常开展业务的前提下,委托人有权监督代理人的代理行为及活动状况。

  6.下列关于委托****利和义务的叙述,不正确的有()。

  A.委托人有规定代理权限的权利

  B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务

  C.委托人有承担后果的义务

  D.委托人有承担处理事务费用的权利

  E.委托人有支付代理佣金的义务

  【答案】BD

  【解析】B项监督土地登记代理人代理行为是委托人的权利;D项承担处理事务费用是委托人的义务。

  7.示范合同文本可以发挥多重作用,具体包括()。

  A.督促合同当事人自觉把握自己的权利义务

  B.有利于合同当事人通过比较,改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为

  C.可以保护社会的弱势群体,避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害

  D.可以保证代理市场没有不诚信的行为

  E.是政府管理机构与行业协会提升行业形象和宣传政府政策导向的有效手段

  【答案】ABCE

  【解析】示范合同文本可以发挥多重作用,具体包括:

  ①既不干涉代理活动的正常运行,又可以将《合同法》的合同规则通过公开的途径进行示范,鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系;

  ②示范合同文本的推广,有利于合同当事人通过比较,改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为;

  ③示范合同文本的推广,可以保护社会的弱势群体,避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害;

  ④示范合同文本也是政府管理机构与行业协会提升行业形象、维护消费者利益和宣传政府政策导向的有效手段。

  8.为了避免土地登记代理活动中的纠纷,降低土地登记代理风险。要做好的工作有()。

  A.签订规范的代理合同

  B.深入了解土地产权状况

  C.对已经出现的纠纷,应及时协商或通过法律途径解决

  D.制定服务标准,明确服务内容和要求

  E.告知必要的代理活动事项,利于委托人监督

  【答案】ACDE

  【解析】土地登记代理活动作为经纪活动的一种。为避免土地登记代理活动中产生纠纷,降低土地登记代理风险,应当注意做好的工作有:

  ①签订规范的代理合同;

  ②制订服务标准,明确服务内容和要求;

  ③告知必要的代理活动事项,利于委托人监督;

  ④对已经出现的纠纷,应及时协商或通过法律途径解决。

  9.土地登记代理当事人发生纠纷时,可以采取的处理方式有()。

  A.协商

  B.复议

  C.调解

  D.仲裁

  E.申诉

  【答案】ACDE

  【解析】土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷,要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失,应及早地采取弥补措施,即使是委托人的过失,也应尽可能友好地协商解决。对于无法通过协商达成一致的,可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。

  10.在收集了必需的权属来源文件等资料后,应及时核实所收集权属资料的()。

  A.真实性

  B.连续性

  C.合法性

  D.完整性

  E.现势性

  【答案】ACD

  【解析】在收集了必需的权属来源文件等资料后,土地登记代理人应运用自己的专业知识对所收集权属资料的真实性、合法性和完整性进行核实,以确定是否符合土地登记申请的基本要求和需要进行地籍调查的内容

  二、单项选择题

  11.根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定,单位和个人依法使用的国有土地,由()登记造册,核发证书,确认使用权。

  A.县级人民政府

  B.县级以上人民政府

  C.县级土地行政主管部门

  D.县级以上土地行政主管部门

  【答案】B

  12.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,中央国家机关使用的国有土地由()确定登记发证。

  A.国务院

  B.县级人民政府

  C.省级人民政府

  D.土地资源管理部门

  【答案】A

  【解析】《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定:①农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权;②农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权;③单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;④中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。

  13.现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是()。

  A.《土地登记办法》

  B.《确定土地所有权和使用权的若干规定》

  C.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

  D.《土地权属争议调查处理办法》

  【答案】A

  【解析】2007年12月30日由国土资源部40号令颁布的《土地登记办法》是现行最全面、最集中规定土地登记程序的部门规章。在土地登记中,无论土地权利人申请土地权利登记,还是土地登记机构注册登记、颁发证书,土地登记代理机构代理土地登记,都必须严格遵守《土地登记办法》,这是土地登记工作顺利进行的'重要保障和依据。

  14.在采用意思主义的立法中,甲把一块土地转让给乙,双方已订立了土地转让合同但并未履行登记手续,当第三人主张该土地权利变动无效时,法律上认定该项土地权利变动()。

  A.有效

  B.无效

  C.有可能无效

  D.由甲乙两方自行商议解决

  【答案】c

  【解析】在采用意思主义的立法中,甲把一块土地转让给乙,双方只要订立了土地转让合同,就在法律上产生了土地权利变动效果。但该项土地权利变动是否办理登记,在对抗第三人方面效力不同。双方订立土地转让合同后,到土地登记机构履行了登记手续的,当第三人主张该土地权利变动无效时,法律不予支持;但如果双方未到土地登记机构履行登记手续,当第三人主张该项土地权利变动无效,法律上有可能认定该项土地权利变动无效。

  15.在采用形式主义的立法中,甲把一块土地转让给乙,双方已订立了土地转让合同但并未履行登记手续,当第三人主张该土地权利变动无效时,法律上认定该项土地权利变动()。

  A.有效

  B.无效

  C.有可能无效

  D.由甲乙两方自行商议解决

  【答案】B

  【解析】采用形式主义的立法,规定不动产物权的变动非经登记不得生效,不动产登记是不动产物权变动的生效要件。土地权利变动当事人签署了土地权利转让协议或让与书,只表示物权行为成立,不直接产生土地权利变动的法律后果。只有经当事人双方到土地登记机构办理了土地登记后,土地权利变动才产生法律效力。

  16.因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,向国土资源部门提出土地变更登记申请后由()依法进行土地权利的变更。

  A.建设局

  B.县级人民政府

  C.原土地登记机构

  D.接受申请的国土资源部门

  【答案】c

  【解析】因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机构依法进行土地所有权、使用权变更登记。

  17.我国的土地登记原则上采用的是()立法思想。

  A.意思主义

  B.形式主义

  C.形式审查主义

  D.实质审查主义

  【答案】B

  【解析】我国的土地登记原则上采用的是形式主义的立法思想,但在特定情况下也采取意思主义的立法思想,如地役权等的设立。

  18.土地登记公开性的内在要求是()。

  A.公开土地登记结果

  B.公开土地登记依据

  C.公开土地登记程序

  D.土地登记资料可公开查询

  【答案】D

  【解析】土地登记的实质在于公示,就是将土地权利变动的意思向社会公众显示,让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。土地登记的公开包括登记依据的公开,登记程序的公开和登记结果的公开,土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。

  19.土地登记的实质是()。

  A.权利的保护

  B.公示

  C.公告

  D.登记备案

  【答案】B

  【解析】土地登记的实质在于公示,就是将土地权利变动的意思向社会公众显示,让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。

  20.土地登记依法原则的含义不包括()。

  A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请

  B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理

  C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定,任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力

  D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记

  【答案】B

  【解析】土地登记依法原则有三方面的含义:

  ①土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请,提交有关的证明文件资料等;

  ②土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记;

  ③土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定,任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力。


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