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房地产估价方法之比较法
专业的房地产估价是指按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测量和判断，下面为大家介绍一下房地产估价方法之比较法!
方法之比较法：
(一)比较法适用的估价对象
比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。
(二)比较法估价的操作步骤
运用比较法估价一般分为四个步骤：
(1)搜集交易实例;
(2)选取可比实例;
(3)对可比实例成交价格进行处理，其中包括建立价格比较基础、交易情况修正、市场状况调整、物业状况调整;
(4)求取比较价值。
1.搜集交易实例
只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。
2.选取可比实例
我们需要选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。选取的可比实例应符合如下四个基本要求：
(1)可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;
(2)可比实例的成交日期应与价值时点接近;
(3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合;
(4)可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。
3.对可比实例成交价格进行处理
(1)建立价格可比基础。
建立价格可比基础包括如下五个方面：
①统一付款方式;
②统一采用单价;
③统一币种和货币单位;
④统一面积内涵;
⑤统一面积单位。
(2)交易情况修正。
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所‘以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。
进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：
①利害关系人之间的交易。
②急于出售或急于购买的交易。
③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
④交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
⑤特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。
⑥交易税费非正常负担的交易。
⑦相邻物业的合并交易。
⑧受债权债务关系影响的交易。
(3)市场状况调整。
由于可比实例的成交日期与价值时点不同，物业市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。
(4)物业状况调整。
物业状况调整，是将可比实例在自身状况下的价格，调整在估价对象状况下的价格。物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整;反之，则应作增价调整。
4.求取比较价值
经过交易情况修正、市场状况调整之后及物业状况调整之后，就将可比实例在其物业状况下的价格变成了在估价对象物业状况下的价格。但通过不同的可比实例所得到的价格可能是不相同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，以此作为比较法的估价结果。
相关资料：
（一）市场比较法
市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
（二）收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现金价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。
（三）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。
（四）剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专穗业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：
(1)代开发的地的估价;
(2)待拆迁改造在开发房地产的估价
;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;
(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。