乌海市海勃湾区物业管理实施细则
《海勃湾区推进住宅小区物业管理工作实施方案》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一〇年三月八日
海勃湾区推进住宅小区物业管理工作实施方案
为切实加强我区住宅小区的物业管理工作，维护物业管理市场秩序，按照《物业管理条例》有关规定和《内蒙古自治区人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的通知》(内政办字〔2009〕268号)精神，结合我区实际，制定本实施方案。
一、指导思想
以改善住宅小区人居环境为出发点，以提升物业管理能力和服务水平为重点，坚持“政府引导、街道负责、立足社区、因地制宜”的工作方针，进一步完善物业管理制度，规范物业管理行为，增强业主参与意识，逐步健全完善专业化、社会化、市场化管理与业主协助管理相结合的物业管理新机制，促进我区物业管理工作持续健康发展。
二、工作目标
利用两年时间，使全区具备条件的小区全部进驻物业管理企业，基本实现住宅小区物业管理服务的制度化、规范化、长效化。各街道办事处根据辖区实际情况，将旧小区改造和引进物业相结合，确定两年内改造旧小区及进驻物业小区的数量。
三、主要任务
(一)进一步培育和规范物业管理市场。
全面推行物业管理招投标制度。凡建筑面积在2万平方米以上的住宅小区，必须采用公开招标的方式选聘物业服务企业。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，必须在办理商品房预售许可证之前完成;不进行预售只现售的房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，应在现售前30日完成。对达不到上述要求的，有关部门不予办理竣工验收备案手续。
规范前期物业管理工作。开发建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。开发建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。
加强对建立业主委员会的指导工作。区房管局牵头，各街道办事处配合，督促、指导业主及时建立业主委员会。同时，区房管局要做好业主委员会的业务培训、指导和监督工作，保证其正确行使权利和履行义务。对于旧零散住宅楼，居委会书记或居委会党支部成员可兼任业主委员会委员，协助业主委员会开展日常工作，强化对零散住宅楼的物业管理。
(二)进一步完善物业服务收费机制。
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用标准与服务水平相符的原则。物业服务企业要与业主委员会签订物业服务合同，约定、公示服务内容、服务标准及收费标准，主动接受业主监督;区房管局和各街道办事处做好日常监督工作。廉租住房和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价，由区房管局会同市发改委确定，并定期公布。
物业服务合同签订后，业主必须按合同约定缴纳相关费用。业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应督促其限期缴纳;业主或使用人对物业服务企业的收费及服务质量有异议时，业主委员会要做好调解工作。对逾期未缴纳物业服务费，且经过业主委员会公示催缴名单、调解无效的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
(三)进一步提高物业服务的质量和水平。
区房管局要健全完善全区统一的物业服务企业信用档案制度，并向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级。对于社会公众投诉不予理睬，已有不良行为记录却不进行整改，企业信用等级较差的`物业服务企业不予资质升级;对违反国家和自治区有关规定，擅自提高物业服务收费标准、降低服务质量和不规范经营的物业服务企业，坚决予以纠正，直至清出物业管理市场。各街道办事处会同区房管局要积极引导物业服务企业开展创优达标活动，树立物业服务企业优秀品牌，充分发挥示范带动作用，努力提高物业管理的服务质量。同时，要加强物业管理创优达标项目的动态管理，对于已不具备示范、优秀条件的物业管理项目要及时取消示范、优秀称号。
区财政每年安排一定的专项资金，用于扶持优质物业服务企业发展壮大。特别是对负责旧住宅小区物业管理的物业服务企业，要进一步增加资金投入，提高旧住宅小区的物业管理水平，改善居民生活条件。
(四)加强住宅专项维修资金的使用和监管。
区房管局要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令165号)的有关规定，进一步健全制度，完善机制，切实加强住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作;要严格遵照按幢设账、专户存储、核算到户的要求，建立住宅专项维修资金的使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督及业主查询和对帐等制度，加强住宅专项维修资金管理。
(五)进一步加大民众参与力度。
在物业管理中，各街道办事处要建立“四问四权”工作机制，即：问情于民，问需于民，问计于民，问绩于民，落实群众的知情权、参与权、选择权、监督权。一是问情于民。对于物业管理和旧住宅小区整治方案，各街道办事处要通过媒体公告、热线电话，召开座谈会、入户问卷调查等形式，充分了解民情民意，根据群众意见决定事项。二是问需于民。建立“三会一公示一会审”制度(调研会、听证会、座谈会，方案公示、会审)，由居民选择物业管理、旧小区整治方面需要进行完善和改善的内容。三是问计于民。畅通意见反映渠道，建立区、街、社区三级信访处理网络，各街道办事处组织住户代表、有关专家、义务监督员、青年志愿者对物业管理进行点评，及时收集采纳各方面的意见、建议，督促物业管理公司不断改进服务。四是问绩于民。每年由各街道办事处组织业主委员会，向业主发放意见征求表，通过召开现场咨询服务等方式征求百姓意见，对业主满意率不足80%的，督促物业公司限期整改，未完成整改的取消相应服务的收费。
四、加强组织领导
(一)加强组织保障。物业管理工作覆盖面广，推进难度大，各街道办事处和有关部门要将物业管理工作摆上重要议事日程，建立健全物业管理专门机构，加强领导，明确任务，落实责任，形成一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为加强物业管理工作提供有力组织保障。
(二)加强舆论宣传。各街道办事处和有关部门要采取多种形式，大力宣传物业管理政策法规，让业主和社会各界正确认识物业管理，强化物权意识，树立市场经济观念，人人关心、支持物业管理，为物业管理发展营造良好的社会舆论氛围。
(三)加强监督检查。各有关部门要各司其职、密切配合，依法加强物业管理市场的监督检查力度，共同推动物业管理工作健康发展。
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