盘锦市物业管理实施细则
《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》业经2002年4月16日盘锦市第四届政府第28次常务会议审议通过，现予发布施行。
市长 程亚军
二○○二年五月十四日
盘锦市城市住宅区物业管理实施细则
第一章 总则
第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于盘锦市行政区域内城市住宅区的物业管理。城市新建住宅区和共用配套设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理;原有住宅区共用配套设施不齐全的，应当通过整治和完善配套设施，逐步创造条件实行物业管理。
第三条 本细则所称城市住宅区，是指在城市规划区和独立工矿区，以住宅为主，配套设施比较齐全，建筑面积在2万平方米以上的城市居住区域。
本细则所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和共用场地。
本细则所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务行为。
本细则所称业主，是指物业所有权人。
本细则所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第四条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。
第五条 盘锦市房产管理局是我市行政区域内的物业管理行政主管部门。
市政府有关部门及街道办事处、社区，应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自的职责范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第六条 物业管理行政主管部门的主要职责：
(一) 贯彻执行上级有关物业管理法律、法规和规章;
(二)负责物业管理企业资质审核、审批和物业管理行业检查、
指导和监督工作;
(三) 负责住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的建立和使用的管理工作;
(四)参与新建成住宅区综合验收，并组织物业管理的交接工作;
(五)负责指导、组织实施城市存量住宅区的整治及推行物业管理工作;
(六)负责对住宅区物业管理招投标的监督管理工作;
(七)组织开展住宅区物业管理达标创优活动;
(八)对住宅区物业管理服务进行监督、检查;
(九)指导全市住宅区区域划定;
(十)划定住宅区停车场。
第二章 业主物业使用人的自治管理
第七条 房屋入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由物业管理行政主管部门指导住宅区的开发建设单位或街道办事处、社区组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生业主委员会。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。
第八条 业主 物业使用人的权利、义务：
(一)享有物业管理服务的权利;
(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和业主委员会委员的选举权和被选举权;
(三)决定有关物业管理的重大事项;
(四)监督业主委员会的工作;
(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、业主委员会的有关决议、决定;
(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;
(七)按时交纳物业管理服务费。
第九条 业主、物业使用人大会、代表大会具有下列权利：
(一)选举、撤换业主委员会的组成人员;
(二)审议通过业主委员会章程和物业管理公约;
(三)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;
(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。
业主、物业使用人大会或者代表大会每年至少召开一次，必要时经三分之一以上的业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。
第十条 业主委员会成员由7至13人组成，设主任一人、副主任2人，主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。
业主委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可连选连任。
业主委员会任期届满一个月前，应当组织换届选举，产生新一届业主委员会。
第十一条 业主委员会每半年召开一次会议，会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
业主委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区委员会等有关方面参加。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理行政主管部门备案：
(一)登记备案申请;
(二)《业主委员会章程》和《业主公约》;
(三)《业主委员会组成人员登记表》;
(四)业主、物业使用人代表和业主委员会委员选举办法。
物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为业主委员会成立的日期。
第十三条 业主委员会职责：
(一)维护业主、物业使用人的合法权益;
(二)通过招标，选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;
(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;
(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;
(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;
(六)督促业主、物业使用人遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施、设备和共用场地的合理使用。
第三章 物业管理企业的管理
第十四条 设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查，取得资质证书后，到工商行政管理机关登记注册，申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批;物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后，报上一级物业管理行政主管部门审批。
第十五条 物业管理企业权利和义务：
(一)按照合同要求，制定住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;
(三)制止违反物业管理规定的行为;
(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;
(五)按委托管理合同实施物业管理;
(六)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督;
(七)定期向业主委员会公布物业管理服务费和维修基金收支帐目;
(八)协助有关部门开展社区活动。
第十六条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到业主委员会办理下列事项：
(一)对预收的物业管理服务费进行结算、结转;
(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他资产。